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??2月13日，安徽省自然資源廳發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化自然資源要素配置服務(wù)保障高質(zhì)量發(fā)展若干舉措（征求意見稿）》（下稱“《若干舉措》”）。文件圍繞規(guī)劃保障、審批質(zhì)效、資源供給、農(nóng)村土地及政務(wù)服務(wù)六大方面，提出二十條具體措施，旨在通過深化要素市場(chǎng)化配置改革，支撐經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。此類政策為綜合性自然資源管理文件，其多項(xiàng)舉措將對(duì)2026年土地和房產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、開發(fā)模式和平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生積極影響。

??作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性、制度性的供給端改革，此類政策的核心邏輯在于“優(yōu)增量、盤存量、提質(zhì)量”。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，政策亮點(diǎn)主要體現(xiàn)在：規(guī)劃彈性增強(qiáng)以適應(yīng)城市更新需求、土地供應(yīng)精準(zhǔn)化以匹配市場(chǎng)去化節(jié)奏、存量資產(chǎn)盤活獲得金融工具支持、以及多元化用地模式降低開發(fā)成本。這些舉措將共同作用于構(gòu)建更具韌性和效率的房地產(chǎn)用地市場(chǎng)，為市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的要素保障。這里對(duì)具體的政策內(nèi)容進(jìn)行梳理和分析。

??1.規(guī)劃管控與彈性并重，為城市更新和混合用途開發(fā)“松綁”?！度舾膳e措》在堅(jiān)持規(guī)劃統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上，增加了適應(yīng)市場(chǎng)變化的靈活性。這也是最近幾年土地規(guī)劃政策最大的變化，即更強(qiáng)調(diào)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向。第一條明確提出，城市更新中符合正面清單和管控要求的土地混合開發(fā)和空間復(fù)合利用項(xiàng)目，可視為符合詳細(xì)規(guī)劃。這為開發(fā)商在存量更新項(xiàng)目中探索“住宅+商業(yè)+公共服務(wù)”等綜合業(yè)態(tài)提供了規(guī)劃路徑，減少了因規(guī)劃調(diào)整帶來的審批不確定性。同時(shí)，允許特定選址要求的零星建設(shè)用地在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外布局，為文旅、康養(yǎng)等郊野型地產(chǎn)項(xiàng)目提供了空間落地的可能性。

??2.房地產(chǎn)用地調(diào)控邁向“以需定供”的精準(zhǔn)化新階段。第十一條關(guān)于“探索房地產(chǎn)用地精準(zhǔn)化調(diào)控路徑”的表述尤為關(guān)鍵。文件提出將調(diào)控單元細(xì)化至街道、功能片區(qū)，并綜合評(píng)估人口、產(chǎn)業(yè)、配套、庫(kù)存、價(jià)格等因素，建立差異化管控模式，推動(dòng)“以需定供”。其和國(guó)家層面提及的“人產(chǎn)城”的重要邏輯是高度吻合的，也標(biāo)志著安徽的房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理從宏觀的“城市層級(jí)”向微觀的“板塊層級(jí)”深化，并首次系統(tǒng)性地將供應(yīng)與庫(kù)存去化周期直接掛鉤。

??3.多維金融工具并用，強(qiáng)力支持存量土地與空間的盤活提質(zhì)。第十二條明確提出，支持各地運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地和收儲(chǔ)新增土地。這為化解房地產(chǎn)企業(yè)存量土地壓力、推動(dòng)“凈地”出讓提供了關(guān)鍵的增量資金支持。同時(shí)，鼓勵(lì)通過優(yōu)化開發(fā)、市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、收回收購(gòu)等方式處置批而未供和閑置土地，并允許優(yōu)化商辦等自持要求，有助于緩解商辦物業(yè)的庫(kù)存壓力，為市場(chǎng)釋放更多可靈活配置的資產(chǎn)。

??4.用地模式創(chuàng)新，有助于降低企業(yè)成本與拓寬開發(fā)領(lǐng)域。政策在多處體現(xiàn)了降低企業(yè)用地成本、拓寬發(fā)展空間的思路：1）產(chǎn)業(yè)用地靈活供應(yīng)：第十條推動(dòng)工業(yè)用地“出讓、租賃并重”，支持產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵項(xiàng)目用地整體供應(yīng)，有利于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商降低初期投入，進(jìn)行定制化開發(fā)。2）農(nóng)村土地規(guī)范入市：第十五條穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，用好點(diǎn)狀供地、集體建設(shè)用地入股聯(lián)營(yíng)等政策。這為希望參與鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域的開發(fā)企業(yè)開辟了新的拿地渠道和合作模式。3）生態(tài)修復(fù)與產(chǎn)業(yè)融合：第十七條鼓勵(lì)社會(huì)資本參與生態(tài)修復(fù)，并可依法取得一定份額的自然資源資產(chǎn)使用權(quán)從事旅游、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)開發(fā)。這為“生態(tài)+地產(chǎn)”模式提供了明確的政策支持，有望催生新的投資機(jī)遇。

??5.審批服務(wù)提質(zhì)增效，壓縮項(xiàng)目開發(fā)周期。從第二條到第八條，大量篇幅聚焦于用地、用林審批的“聯(lián)動(dòng)”、“合并”、“分段報(bào)批”、“容缺受理”等流程優(yōu)化。例如，深化用地用林聯(lián)動(dòng)審批、創(chuàng)新用地預(yù)審管理模式、允許重大項(xiàng)目分段報(bào)批和先行用地等。這些舉措將顯著縮短項(xiàng)目從拿地到開工的前期準(zhǔn)備時(shí)間，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，意味著資金周轉(zhuǎn)效率的提升和財(cái)務(wù)成本的降低。

??總體而言，安徽省此次推出的《若干舉措》是一份旨在發(fā)揮土地要素基礎(chǔ)性支撐作用的系統(tǒng)性改革文件。它通過嚴(yán)守資源安全底線與釋放制度創(chuàng)新活力的有機(jī)結(jié)合，有望為全省房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入持續(xù)動(dòng)力。

??具體來看，其影響是立體且遞進(jìn)的：短期內(nèi)，通過專項(xiàng)債收回存量土地等舉措，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，直接緩解部分房企的流動(dòng)性壓力；在此基礎(chǔ)上，中期將建立“以需定供”的精準(zhǔn)調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)土地要素向市場(chǎng)需求旺盛和實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)A斜，從而優(yōu)化住房和產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)供需實(shí)現(xiàn)更高水平匹配；從長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)，規(guī)劃彈性的增加、用地模式的多元以及審批流程的再造，將為城市更新、產(chǎn)城融合、存量運(yùn)營(yíng)及鄉(xiāng)村振興等房地產(chǎn)發(fā)展新模式與實(shí)體經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)，營(yíng)造出更加寬松友好的政策環(huán)境。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)