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??2026年2月25日，廣州土地市場(chǎng)上演開年重頭戲——天河區(qū)馬場(chǎng)地塊1期（T2026-030）歷經(jīng)近9小時(shí)、243輪激烈競(jìng)價(jià)，最終被越秀集團(tuán)旗下廣州越誠(chéng)達(dá)有限公司以236億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)26.6%。該總價(jià)創(chuàng)下廣州2010年以來(lái)最高紀(jì)錄，位列全市土拍歷史第二，躋身全國(guó)總價(jià)地王行列；其中住宅可售樓面價(jià)達(dá)105970元/㎡，刷新廣州單價(jià)地王紀(jì)錄，躋身全國(guó)高價(jià)宅地前十。

??作為珠江新城近十年唯一新增的超級(jí)綜合體地塊，馬場(chǎng)1期起拍價(jià)186.44億元，吸引越秀、保利、華潤(rùn)、招商蛇口等8家頭部房企參與，其中本土國(guó)企5家、央企3家，民企基本缺席。競(jìng)價(jià)過(guò)程中，地塊總價(jià)于上午11時(shí)10分突破200億元，下午3時(shí)40分跨越219億元，后半程呈現(xiàn)保利與越秀“雙雄對(duì)決”，最終越秀憑借本土資源與前期布局成功摘地。

??地塊前身為1999年停辦的廣州賽馬場(chǎng)，此前長(zhǎng)期處于低效利用狀態(tài)。隨著珠江新城CBD發(fā)展，區(qū)位價(jià)值與現(xiàn)有業(yè)態(tài)落差凸顯。2025年，廣州將其納入重點(diǎn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目，投入151.19億元推進(jìn)城市空間提升，規(guī)劃打造73萬(wàn)平方米超級(jí)綜合體，含22萬(wàn)平方米高端住宅、50萬(wàn)平方米商業(yè)及公共配套，定位“超級(jí)城市綠鏈+人民文體客廳+頂奢消費(fèi)中心”，納入廣州高端商業(yè)載體重點(diǎn)建設(shè)計(jì)劃，擬引入華南首個(gè)SKP項(xiàng)目。

????地王背后的市場(chǎng)邏輯與多重博弈主要包括：

??（一）核心支撐：稀缺區(qū)位與剛性改善需求共振

??馬場(chǎng) 1 期地塊高價(jià)成交，是核心地段稀缺性與改善需求升級(jí)的共同結(jié)果。地塊地處珠江新城核心區(qū)，周邊匯聚匯悅臺(tái)、凱旋新世界等頂豪項(xiàng)目，珠江新城與金融城之間已無(wú)新增宅地，不可替代性突出。

??需求端支撐強(qiáng)勁：2025 年天河區(qū)商品住宅成交面積61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超30%，均價(jià)81147元/㎡，同比上漲6.8%，為廣州唯一量?jī)r(jià)齊升行政區(qū)；900萬(wàn)元以上高端產(chǎn)品成交1682套，居全市首位，保利玥璽灣首開銷售額破百億元。2026年1月數(shù)據(jù)顯示，珠江新城、金融城高端項(xiàng)目持續(xù)熱銷，核心資產(chǎn)“壓艙石”效應(yīng)明顯。

??（二）拿地格局：國(guó)企主導(dǎo)，本土房企的戰(zhàn)略博弈

??本次土拍呈現(xiàn)國(guó)企、央企主導(dǎo)格局，與地塊嚴(yán)苛出讓條件直接相關(guān)：競(jìng)得人需自持全部商業(yè)商務(wù)物業(yè)，建設(shè)不低于4.5萬(wàn)平方米國(guó)際知名五星級(jí)酒店及酒店式公寓，引入高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)商并實(shí)現(xiàn)6年內(nèi)累計(jì)銷售超300億元，對(duì)資金與運(yùn)營(yíng)能力要求極高。

??越秀摘地具備天然優(yōu)勢(shì)：作為地塊一級(jí)開發(fā)主體，深度參與土地整理、市政建設(shè)，并牽頭對(duì)接SKP，形成“一級(jí)開發(fā)+二級(jí)拿地+產(chǎn)業(yè)引入”聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)。2025年越秀在廣州拿地金額達(dá)106.16億元，為全市唯一破百億房企。保利與越秀的激烈競(jìng)爭(zhēng)，亦暗含本土房企銷售榜首之爭(zhēng)，雙方均能從地塊高價(jià)成交中受益。

??整體來(lái)看，馬場(chǎng)地王的誕生，在廣州樓市形成核心升溫、全域分化的雙重效應(yīng)：10.5萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)進(jìn)一步強(qiáng)化珠江新城等核心板塊價(jià)值預(yù)期，高端資產(chǎn)更受追捧，而遠(yuǎn)郊區(qū)域與產(chǎn)品力不足的項(xiàng)目仍將面臨去化壓力。從城市發(fā)展來(lái)看，此次出讓既呼應(yīng)廣州“產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市”戰(zhàn)略，與新能源、智能機(jī)器人等新興產(chǎn)業(yè)用地形成功能互補(bǔ)，也依托本土國(guó)企雄厚資金實(shí)力落地，成為廣州提升城市能級(jí)、打造粵港澳大灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展核心引擎的重要標(biāo)志性項(xiàng)目。