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??龍湖在2025年敢于兌付超百億公開債務(wù)并多次提前兌付，主要是基于企業(yè)較為多元穩(wěn)定的收入結(jié)構(gòu)、審慎的投資策略?以及健康的財(cái)務(wù)狀況?。

??◎  文 / 房玲、洪宇桁

??8月7日，龍湖集團(tuán)啟動(dòng)針對(duì)今年12月到期的92億港元海外銀團(tuán)貸款分批提前償還計(jì)劃，目前已完成首筆11億港元償付。在房企，尤其是民營(yíng)房企，紛紛陷入流動(dòng)性困局的當(dāng)下，龍湖的表現(xiàn)讓人眼前一亮，龍湖這么做的底氣又在哪里呢？

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??2025年至今已累計(jì)兌付超百億公開債券

??債務(wù)到期結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??事實(shí)上，龍湖集團(tuán)除了本次宣布的92億港元海外銀團(tuán)貸款分批提前償還計(jì)劃之外，2025年至今已累計(jì)兌付公開債券超百億元，還多次采取?提前兌付?策略，展現(xiàn)出了強(qiáng)大的債務(wù)管理能力。如1月份提前兌付“22龍湖01”和“20龍湖02”合計(jì)39.77億元，8月份提前兌付“20龍湖06”9.5億元，這種主動(dòng)的債務(wù)管理方式可以顯著增強(qiáng)投資者信心，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下較為少見。

??在積極主動(dòng)兌付債券的同時(shí)，龍湖的?債務(wù)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化?。2027年之前集團(tuán)已無境外債到期，境內(nèi)債券到期分布合理。2025年龍湖還有兩筆共35億元的中期票據(jù)到期，其中企業(yè)已經(jīng)在7月底開始計(jì)劃提前兌付11月到期的20億元中期票據(jù)，2026年和2027年每年到期債券均約為24億元左右，這種長(zhǎng)期、均衡的債務(wù)結(jié)構(gòu)為集團(tuán)提供了更大的財(cái)務(wù)靈活性。

??02

??多元化經(jīng)營(yíng)+精準(zhǔn)投資+穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略

??助力龍湖穿越周期

??龍湖集團(tuán)之所以能夠穩(wěn)步推進(jìn)債務(wù)的提前兌付，保障財(cái)務(wù)安全，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資以及財(cái)務(wù)策略等多方面的息息相關(guān)。整體看來，有以下幾點(diǎn)： 

??1.多元化的收入結(jié)構(gòu)與穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 

??龍湖集團(tuán)“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”三大業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同發(fā)展，為其提供了多元化的收入來源。根據(jù)企業(yè)的公開披露，2025年1-7月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了合約銷售額410.1億元，經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)154.5億元（不含稅，下同），其中運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)(主要為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng))收入81.9億元，服務(wù)業(yè)務(wù)(主要為物業(yè)管理等)收入72.6億元。經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流具有?持續(xù)性和穩(wěn)定性?特點(diǎn)，為債務(wù)償付提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)也能帶來更多的融資渠道。 

??2. 暢通的融資渠道與審慎的財(cái)務(wù)政策 

??根據(jù)龍湖2024年業(yè)績(jī)會(huì)的披露，企業(yè)在2024年全年抓住政策紅利實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款凈增299億元，預(yù)計(jì)2025年將凈增100億元以上（上半年已凈增35億元），同時(shí)國內(nèi)長(zhǎng)租貸款預(yù)計(jì)新增15億元。這些?經(jīng)營(yíng)性融資與資產(chǎn)直接掛鉤，成本也相對(duì)較低，進(jìn)一步強(qiáng)化了集團(tuán)的資金實(shí)力。 

??此外，龍湖集團(tuán)長(zhǎng)期堅(jiān)持?穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略?，2024年底凈負(fù)債率僅為51.7%，在手現(xiàn)金達(dá)494.2億元，現(xiàn)金短債比達(dá)1.63倍，持續(xù)保持“三道紅線”綠檔。再加上相對(duì)于其他民營(yíng)房企而言，龍湖的融資渠道仍然保持著相對(duì)的暢通，在低成本經(jīng)營(yíng)性融資的助力下，2024年底集團(tuán)平均融資成本僅為4.0%，平均合同借貸年期達(dá)10.27年。這種自律的財(cái)務(wù)管理使龍湖在行業(yè)調(diào)整期保持了較強(qiáng)的?財(cái)務(wù)彈性，為債務(wù)兌付提供了充足緩沖。

??3. 精準(zhǔn)的投資策略與高效的資產(chǎn)運(yùn)作 

??在投資方面，2025年1-8月龍湖集團(tuán)的拿地投資仍然保持高度選擇性，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，因此拿地總量較少，僅在上海、蘇州和貴陽獲取了三個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)約21.13億元，其中上海項(xiàng)目還是和建華置地聯(lián)合獲得。這種?精準(zhǔn)投資策略?避免了資金沉淀在低效項(xiàng)目上，提高了資金使用效率。

??在精準(zhǔn)拿地的同時(shí)，龍湖還通過資產(chǎn)優(yōu)化配置提升資金效率。如2024年底，加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)將其與龍湖合作的四個(gè)天街項(xiàng)目49%權(quán)益出售給大家保險(xiǎn)集團(tuán)，龍湖從中獲得約12.03億元收益，這類資產(chǎn)運(yùn)作也在一定程度上增強(qiáng)了集團(tuán)的資金實(shí)力。

??整體看來，龍湖在2025年敢于兌付超百億公開債務(wù)并多次提前兌付，主要是基于企業(yè)較為多元穩(wěn)定的收入結(jié)構(gòu)、審慎的投資策略?以及健康的財(cái)務(wù)狀況?。未來隨著龍湖集團(tuán)債務(wù)規(guī)模的持續(xù)壓降（預(yù)計(jì)2025年底降至1400億元左右），其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)將更加穩(wěn)健。在房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式下，龍湖以品質(zhì)為核心的戰(zhàn)略定位和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理，有望使其在行業(yè)轉(zhuǎn)型中進(jìn)一步鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。