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??華潤置地的一則海報讓滬上“超級資產(chǎn)包”浮出水面。

??8月1日，華潤置地官宣聯(lián)合上海南房集團，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式以底價244.7億元拿下上海市浦東后灘與黃浦區(qū)余慶里組合地塊資產(chǎn)包。這筆交易創(chuàng)下2025年全國單次拿地金額最高紀(jì)錄，也是上海土地市場罕見的跨江“打包”交易。

??華潤置地此次出手是其上海戰(zhàn)略升級的關(guān)鍵一步。公司明確表示，后灘與余慶里地塊將形成資源聯(lián)動和功能互補，共同構(gòu)成華潤置地在上海核心區(qū)打造的“上海豪宅超級資產(chǎn)包”。

??“黃金雙拼”

??這并非傳統(tǒng)土地拍賣市場的產(chǎn)物。

??早在7月17日，華潤置地全資附屬公司上海泓喆與上海南房集團就共同競投目標(biāo)公司股權(quán)及債權(quán)簽訂聯(lián)合體協(xié)議，交易采取“股權(quán)+債權(quán)”捆綁收購方式，涉及4家目標(biāo)企業(yè)，即上海新霽周、新霽坊、新執(zhí)里及新賢坊企業(yè)發(fā)展有限公司。

??半個月后，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，該聯(lián)合體以底價244.7億元成功競得目標(biāo)資產(chǎn)。根據(jù)協(xié)議，華潤置地與南房集團分別按90%和10%比例共同支付收購款項，并持有目標(biāo)公司對應(yīng)比例股權(quán)及債權(quán)。

??剝開項目公司表層信息，目標(biāo)資產(chǎn)就是上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司于7月2日掛牌出讓的浦東新區(qū)耀華組合地塊以及黃浦區(qū)余慶里組合地塊。

??值得一提的是，此次交易結(jié)構(gòu)采用了上海土地市場新興的“愛馬仕式配貨”出讓模式，即通過跨區(qū)域捆綁出讓，要求房企同時承接不同區(qū)位、不同開發(fā)難度的地塊組合。

??華潤置地獲得的“超級資產(chǎn)包”不只跨區(qū)，還橫跨黃浦江：2宗地塊位于浦東后灘九宮格，6宗位于浦西黃浦區(qū)余慶里。其中，浦東后灘兩宗純宅地總估值174.09億元，黃浦余慶里6宗子地塊總估值73.27億元。

??“平均樓面價超7萬元/平方米體現(xiàn)的是華潤置地押注上海核心區(qū)的信心，也是補倉上海的迫切性，同時也考驗華潤的操盤能力如何為項目留出更大的利潤空間?！? 上海某房地產(chǎn)人士認為，此次這種創(chuàng)新出讓既能讓開發(fā)商一次性獲取多個核心項目，實現(xiàn)跨區(qū)域平衡開發(fā)，也能規(guī)避單一地塊的市場風(fēng)險。

??具體來看，浦東后灘兩宗地塊總估值174.09億元，平均樓面價約70162元/平方米。這兩塊相鄰宅地位于世博板塊耀華片區(qū)，地處前灘與世博文化公園之間，堪稱“浦東內(nèi)中環(huán)最后三大成片開發(fā)區(qū)之一”。地塊西側(cè)距黃浦江僅30余米，中高樓層可盡享一線江景。

??市場表現(xiàn)也印證其價值，去年底，距離地塊1.3公里的中鐵·世博云境開盤，158套房源均價10萬元/平方米，認購率達291%。

??作為后灘20年來首批住宅用地，兩地塊合計將提供約2060套房源。有消息稱，華潤置地計劃在此打造225～280平方米瞰江大平層，預(yù)計于今年四季度入市。

??跨過黃浦江，余慶里地塊同樣價值非凡。6宗子地塊總估值73.27億元，位于人民廣場、外灘、老城廂三大歷史文化風(fēng)貌保護區(qū)的銜接地段。東側(cè)鄰居金陵華庭今年3月開盤即創(chuàng)下奇跡，18.9萬元/平方米的豪宅3小時售罄，158套房源吸金92.34億元。

??按照整體規(guī)劃，余慶里組合地塊將呈現(xiàn)“北商南住”格局，北側(cè)三宗地塊全為商業(yè)及文保建筑，南側(cè)三宗地塊將打造風(fēng)貌別墅、超高層住宅、商業(yè)辦公等多種業(yè)態(tài)。

??據(jù)悉，華潤置地將在此首試“垂直騎樓”商業(yè)概念，同時保留云南路美食街風(fēng)貌。因余慶里組合地塊涉及功能類型多樣，開發(fā)難度會相應(yīng)提升，也考驗開發(fā)商的綜合運營能力。

??某機構(gòu)上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認為，土地市場的活躍反映出企業(yè)對上海市場止跌回穩(wěn)的信心，持續(xù)提供高品質(zhì)項目依然能領(lǐng)跑市場，說明“好地段+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機會。

??豪賭與野心

??此次收購并非華潤與南房集團的首次合作。兩家企業(yè)此前曾共同開發(fā)租賃社區(qū)“有巢·南舒房”及豪宅項目士林華苑二期，這種政企合作模式在余慶里項目中將進一步深化。

??對華潤置地而言，這筆“天價”交易背后是其在上海市場的加速追趕。2024年，華潤置地在上海銷售額近300億元，落后于中海的560億元及保利、招商的350億元。

??2025年1～7月，華潤置地在上海的銷售額約251億元，接近去年全年總量，占集團業(yè)績比重攀升至20%。這一業(yè)績得益于翡雲(yún)悅府、觀宸潤府、中環(huán)置地·望云等高端項目的助推。

??華潤置地將此次收購視為鞏固上海市場地位的戰(zhàn)略舉措，其認為收購符合集團的長期發(fā)展及投資戰(zhàn)略，有助鞏固及提升集團在上海的市場份額、競爭力及品牌，并持續(xù)為集團帶來投資回報及提升商業(yè)影響力。

??市場人士認為，當(dāng)多數(shù)房企仍在銷售寒冬中掙扎求生，華潤卻逆勢投入相當(dāng)于上半年銷售額22%的資金押注上海，這場“豪賭”背后，一家央企巨頭對一線城市核心資產(chǎn)的渴望與戰(zhàn)略野心顯露無遺。

??單看土地市場，華潤置地的確展現(xiàn)出逆周期操作的戰(zhàn)略取向。

??1月，華潤置地以總價約93.5億元在北京、杭州等地收購4宗地塊；2月，以樓面價17700元/平方米拿下成都崔家店72畝地塊，刷新區(qū)域地價。同月，以11.77億元競得西安浐灞國際港82畝優(yōu)質(zhì)地塊，樓面價11911元/平方米，成為2025年西安首宗“萬元地”。5月，在重慶兩江新區(qū)地塊競拍中，華潤置地以28.94%的高溢價率勝出，成交樓面價13519元/平方米。6月又在北京、西安及合肥購入4宗地塊，權(quán)益對價約19.8億元。

??華潤置地逆勢拓儲與謹慎的行業(yè)氛圍形成鮮明對比。

??2025年上半年，華潤置地累計合同銷售額約1103億元，同比減少11.6%。其中6月單月表現(xiàn)尤為疲軟，總合同銷售額約234.5億元，同比大幅下降26.7%。由正轉(zhuǎn)負的銷售表現(xiàn)折射出行業(yè)深度調(diào)整期的典型困境，頭部房企的生存法則也在變得愈發(fā)殘酷。