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??入場(chǎng)杭州，這家茶飲巨頭出手了。

??1月12日，杭州錢江世紀(jì)城核心區(qū)一宗商業(yè)用地掛牌出讓，古茗技術(shù)（浙江）有限公司以4.55億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)6100元/平方米。

??這是古茗2025年2月上市后的又一重大資本動(dòng)作。

??上述地塊編號(hào)為杭政儲(chǔ)出[2025]146號(hào)，位于杭州蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城核心單元，土地用途為商務(wù)金融用地，用地面積約1.24萬(wàn)平方米，可建體量7.5萬(wàn)平方米，建筑限高190米。

??根據(jù)規(guī)劃要求，地塊將打造集商務(wù)辦公、商業(yè)功能于一體的特色綜合體。

??隨著錢江世紀(jì)城地塊的敲定，這棟高度190米的新總部大樓將在未來(lái)幾年內(nèi)拔地而起，成為古茗在杭州設(shè)立的新“神經(jīng)中樞”。

??“古茗此舉并非簡(jiǎn)單的蓋樓，而是一場(chǎng)戰(zhàn)略升級(jí)?！笔袌?chǎng)人士普遍認(rèn)為，茶飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入以供應(yīng)鏈和總部效能為核心的“重資產(chǎn)”新階段。古茗在杭州建設(shè)總部，旨在整合研發(fā)、數(shù)字化、品牌和資本運(yùn)作等高端職能，支撐其未來(lái)超過(guò)4萬(wàn)家門店的擴(kuò)張目標(biāo)。但也面臨著一系列從資金、政策到運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜挑戰(zhàn)。

??交易“對(duì)賭”

??這筆交易實(shí)質(zhì)是一份附有嚴(yán)格業(yè)績(jī)承諾的投資“對(duì)賭”。作為總部經(jīng)濟(jì)用地，協(xié)議要求古茗自持80%以上物業(yè)長(zhǎng)達(dá)40年，且核心條款包含兩項(xiàng)法律約束性承諾：其一，2027年底前需被認(rèn)定為杭州市總部企業(yè)；其二，2026至2030年間，其在錢江世紀(jì)城范圍內(nèi)的年度營(yíng)收須累計(jì)超百億，稅收貢獻(xiàn)累計(jì)達(dá)6億元。

??這種“對(duì)賭式”的拿地協(xié)議在總部經(jīng)濟(jì)類用地中并不罕見(jiàn)，但五年累計(jì)百億營(yíng)收的目標(biāo)對(duì)古茗而言，面臨著巨大的增長(zhǎng)壓力。

??古茗于2010年誕生于浙江臺(tái)州溫嶺市大溪鎮(zhèn)，2025年2月赴港上市，成為繼奈雪的茶、茶百道之后內(nèi)地第三家上市的新茶飲品牌。據(jù)其發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司雖在2025年上半年交出了營(yíng)收56.63億元、凈利潤(rùn)翻倍至16.25億元的亮眼成績(jī)，但其盈利模式的可持續(xù)性正面臨考驗(yàn)。高盛報(bào)告預(yù)測(cè)其2026年同店銷售額可能下降6%，古茗CEO王云安在業(yè)績(jī)會(huì)上也提到，在“零元購(gòu)”活動(dòng)期間，雖然日訂單量可達(dá)200萬(wàn)——300萬(wàn)單，同店GMV增長(zhǎng)可達(dá)20%以上，但每筆訂單到手收益僅4——5元。

??古茗81%的門店位于二線及以下城市，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比達(dá)43%，下沉市場(chǎng)是其基本盤。公司戰(zhàn)略明確將持續(xù)深耕低線城市，視鄉(xiāng)鎮(zhèn)為藍(lán)海。市場(chǎng)分析認(rèn)為，古茗憑借密集布局與供應(yīng)鏈已建立規(guī)模優(yōu)勢(shì)，真正的挑戰(zhàn)在于將“規(guī)模的廣度”轉(zhuǎn)化為“經(jīng)營(yíng)的深度”。當(dāng)前，其正通過(guò)拓展咖啡品類、推進(jìn)數(shù)字化及優(yōu)化加盟體系尋求突破。

??此次拿地，是古茗在總部升級(jí)與市場(chǎng)深耕之間的一次關(guān)鍵平衡。若能兌現(xiàn)承諾，將強(qiáng)化其品牌與運(yùn)營(yíng)壁壘；若業(yè)績(jī)未能達(dá)標(biāo)，則可能面臨財(cái)務(wù)與發(fā)展的雙重壓力。這宗土地交易，因而成為一場(chǎng)關(guān)乎未來(lái)戰(zhàn)略成敗的“豪賭”。

??“雙總部戰(zhàn)略”下的野心

??古茗的“雙總部”戰(zhàn)略正通過(guò)兩次關(guān)鍵拿地逐步落地。

??2022年，公司在其創(chuàng)始地浙江溫嶺競(jìng)得商業(yè)用地，用于建設(shè)包含倉(cāng)儲(chǔ)中心與辦公大樓的總部基地，總投資超5億元。此次獲取杭州地塊，則標(biāo)志著其戰(zhàn)略進(jìn)入新階段：溫嶺將作為生產(chǎn)與供應(yīng)鏈中樞，而杭州將承擔(dān)研發(fā)、管理及資本運(yùn)作的核心職能，二者形成功能互補(bǔ)。

??“從趨勢(shì)上來(lái)看，頭部品牌的市占率肯定會(huì)越來(lái)越多?！蓖踉瓢脖硎?，新品牌“冒頭”速度是在下降的，這意味著市場(chǎng)正在向頭部企業(yè)集中。

??這一判斷為古茗的雙總部戰(zhàn)略提供了行業(yè)背景，通過(guò)雙總部布局鞏固頭部地位，成為古茗面對(duì)行業(yè)變化的戰(zhàn)略選擇。

??實(shí)際上，頭部茶飲品牌紛紛拿地建樓，已成為新茶飲行業(yè)不可忽視的現(xiàn)象。如蜜雪冰城、奈雪的茶等紛紛投資建設(shè)總部或研發(fā)中心，以鞏固競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

??盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚認(rèn)為，逆勢(shì)拿地反映頭部茶飲企業(yè)對(duì)自身現(xiàn)金流與長(zhǎng)期價(jià)值的高度自信?！拜p運(yùn)營(yíng)+重資產(chǎn)”的混合模式正在成為古茗等茶飲企業(yè)的新型抗周期策略，在核心地段持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)可對(duì)沖通脹，鎖定長(zhǎng)期成本，并優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，為后續(xù)資本運(yùn)作提供支撐。

??“土地成交價(jià)4.55億元，還需承擔(dān)數(shù)十億元的建安成本、利息和長(zhǎng)期稅費(fèi)，將大量流動(dòng)性轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，考驗(yàn)古茗的資金鏈?！蹦橙谭治鰩熣J(rèn)為，苛刻的政策與業(yè)績(jī)約束也會(huì)給古茗帶來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)壓力。

??此前，古茗在財(cái)報(bào)中也提示了自身現(xiàn)在面臨的風(fēng)險(xiǎn)：“現(xiàn)制茶飲店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈且發(fā)展迅速。倘若我們未能有效競(jìng)爭(zhēng)，我們的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或會(huì)受到重大不利影響?！?/p>

??在維持門店端“輕資產(chǎn)”擴(kuò)張的同時(shí)，用“重資產(chǎn)”錨定未來(lái)，參與茶飲行業(yè)下一階段的競(jìng)爭(zhēng)，古茗的挑戰(zhàn)或許才剛剛開(kāi)始。