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??樓市風(fēng)向標(biāo)城市，上海，又迎來重磅新規(guī)！

??9月26日，上海規(guī)劃與自然資源局發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》的通知。

??內(nèi)容涵蓋城市設(shè)計、環(huán)境品質(zhì)、建筑功能等5大類、17個具體的細(xì)節(jié)，全面系統(tǒng)地為上海住宅品質(zhì)提升指出新的方向。

??這是一個城市在住宅產(chǎn)品層面最頂層的設(shè)計，未來上海的“好房子”也更有規(guī)范可依。

??上海住房新規(guī)落地后，一線城市已全部調(diào)整放寬計容規(guī)范，企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅的積極性提高，最終的利好也將落到購房者身上，新房的產(chǎn)品品質(zhì)將明顯提升，未來居住舒適度將全面升級。

??新規(guī)提出了細(xì)致明確的要求，陽臺、架空層、建筑立面等計容標(biāo)準(zhǔn)都有了新的變化，這些變化背后直接指向了舒適度和得房率，這是對購房者而言實實在在的利好。

??首先，新規(guī)回應(yīng)了市場對大陽臺的需求。以前房子要求陽臺面積不超過8平米，進(jìn)深不大于1.8米，按照一半計容，新規(guī)是按照“比例+閾值”雙控，每戶陽臺（含封閉式陽臺）不超過戶型的10%，且不超過16平方米，進(jìn)深不超過1.8米，按照一半計容。

??以140平米的戶型為例，按照過去不超過8個平米算一半面積，相當(dāng)于送了4平米；新規(guī)后陽臺可以做到14平米，算一半面積相當(dāng)于送了7個平方，贈送面積比之前多了3個平米。

??另外，新規(guī)明確沿公共綠地、廣場河流、風(fēng)貌街道等地區(qū)，可以設(shè)計進(jìn)深不超過0.75米帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞陽臺，寬度不得大于3米，且每戶僅可設(shè)置一個。

??對于購房者而言，陽臺面積更大了，而且還多了贈送面積，得房率更高了，一些符合條件的項目還可以實現(xiàn)“三陽臺”，無論是通風(fēng)、采光還是與戶外交互，陽臺的功能將進(jìn)一步拓展，客戶能夠得到更多的實惠的同時，可以住得更舒適。

??除此之外，建筑的外立面、架空層和風(fēng)雨連廊將不再影響得房率。

??新規(guī)明確，建筑外立面采用干掛石材等高品質(zhì)材料，在“多測合一”測繪成果報告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計容；用作公共通道/休閑的架空層、風(fēng)雨連廊不計容。

??這個變化最重要的意義是，在鼓勵房企進(jìn)行高品質(zhì)建設(shè)的同時，不會影響到得房率。比如過去很多企業(yè)不愿意做石材干掛，主要原因就是容積率從外墻算起，最終導(dǎo)致得房率進(jìn)一步下滑。

??實際上，過去上海的建筑規(guī)范較為嚴(yán)格，客觀上降低了住宅得房率，近兩年上海新房得房率普遍在75%左右。新規(guī)之后，上海新房得房率將迎來明顯改善。

??對于開發(fā)商而言，新規(guī)為企業(yè)轉(zhuǎn)向高品質(zhì)建設(shè)提供了指引和激勵。

??首先，新規(guī)明確采用干掛石材、金屬、陶板等高品質(zhì)外立面材料，其飾面層建筑面積不計入容積率，過去因外立面計容導(dǎo)致房企不愿犧牲可售面積而投入成本，新規(guī)后開發(fā)商使用高品質(zhì)外立面的經(jīng)濟(jì)成本大幅下降，將極大推動干掛石材等高端建材在住宅項目中的普及。

重慶某高端項目建筑底座部分采用干掛石材

??同時，激勵房企打造共享空間，多高層住宅底層設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積不計入容積率。

??另外，新規(guī)強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)部停車庫可設(shè)置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計入容積率。如果在車庫上面再設(shè)置不封閉的架空層、風(fēng)雨連廊，也同樣不計入容積率。也就是說，未來地下車庫可以設(shè)計在一層架空層里，一場全新的空間革命即將到來。

蘇州某項目打造的首層架空層車庫示意圖

??整體來看，政策通過“不計容”，推動房企品質(zhì)建設(shè)的成本降低，使得投入資源做好設(shè)計從過去的“經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”變成了提升產(chǎn)品溢價和品牌價值的主動選擇。

??另外，重點區(qū)域(道路轉(zhuǎn)角、城市節(jié)點)可突破限高，對有意利用風(fēng)貌區(qū)、江景、河景、公園綠景等城市景觀，打造眺望城市天際線的稀缺產(chǎn)品的開發(fā)商來說是一大利好。

??2025年首次將“好房子”寫入《政府工作報告》，住建部發(fā)布“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，并于5月1日正式施行。全國多省市相繼出臺文件，針對新建住宅的建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

??一線城市中，廣州、深圳、北京、上海都已出臺相關(guān)政策調(diào)整。

??核心是支持高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)，在同樣產(chǎn)權(quán)面積下，通過優(yōu)化計容標(biāo)準(zhǔn)來提升項目的實得面積和產(chǎn)品品質(zhì)。

??新規(guī)產(chǎn)品在市場中的表現(xiàn)如何？

??可參考的是率先發(fā)布容積率新規(guī)的廣州，已入市的70余個新規(guī)產(chǎn)品中，整體認(rèn)購去化率水平優(yōu)于常規(guī)產(chǎn)品。

??不過，新規(guī)產(chǎn)品也面臨一些挑戰(zhàn)，比如廣州、成都和福州已出現(xiàn)部分新規(guī)產(chǎn)品影響舊規(guī)產(chǎn)品的銷售，由于新規(guī)產(chǎn)品過高的贈送面積，使得存量的舊規(guī)產(chǎn)品在市場中失去了“話語權(quán)”。

??在這一方面，上海新規(guī)也收緊了監(jiān)管口徑，并對過去常見的違規(guī)“偷面積”的情況進(jìn)一步規(guī)范，例如對設(shè)備平臺進(jìn)行了嚴(yán)格限定（無圍護(hù)結(jié)構(gòu)且面積不大于2.5平方米才不計容）。

??未來在落地實施過程中，還需要結(jié)合實際情況和遇到的挑戰(zhàn)進(jìn)一步平衡優(yōu)化。

??此次文件出臺標(biāo)注著上海住宅品質(zhì)提升工作進(jìn)入規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的新階段，“好房子”這一概念也轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂袕?qiáng)制約束力的標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)見上海將迎來新房市場產(chǎn)品力集體爆發(fā)。

??實際上，以上海為代表的城市住宅建筑規(guī)范調(diào)整，已蔓延至全國并成為普遍的趨勢。過去房企通過模糊處理增加贈送空間以吸引購房者的方式將難以為繼，未來房企之間的競爭更多是產(chǎn)品力的比拼，是轉(zhuǎn)向生活場景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等多維度的綜合價值競爭。