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??近期，中央經濟工作會議與全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議相繼召開，為房地產市場未來發(fā)展定下基調。面對市場供求關系的重大變化，政策指向聚焦于“穩(wěn)”，旨在推動行業(yè)邁向高質量發(fā)展新階段。

??“總體來看，房地產市場在今年經歷了一段波動，其國民經濟支柱產業(yè)的地位不可能被顛覆?！敝洕鷮W家、華夏新供給經濟學研究院創(chuàng)始院長賈康在接受中國房地產報記者采訪時，對當前房地產市場作出整體判斷。

??他表示，盡管市場出現(xiàn)分化和回調，但從中長期看，中國城鎮(zhèn)化內在動力的客觀因素和貫徹中央指導方針的主觀努力，將繼續(xù)支撐房地產業(yè)健康發(fā)展。“中央的大政方針已非常清晰，現(xiàn)在最重要的是，各級政府和管理部門要真正抓實抓好。以擴張性的宏觀政策、扎實的落地措施，動真格做好預期管理，推動市場在波動中實現(xiàn)‘止跌企穩(wěn)’”。

??2025年樓市：從企穩(wěn)到分化

??中國房地產報：您怎么評判這一年來房地產行業(yè)的發(fā)展？如果要用一個詞來概括，您會用什么？

??賈康：回顧即將過去的2025年，房地產市場走勢可謂一波三折。年初時，市場相對平穩(wěn)，體現(xiàn)著“止跌企穩(wěn)”的跡象；但到了年中，出現(xiàn)了意料之外的下行；進入傳統(tǒng)的“金九銀十”，市場則呈現(xiàn)出顯著的分化特征。

??這種分化表現(xiàn)為，一方面，部分核心地段和優(yōu)質項目依然暢銷，甚至在一些城市仍出現(xiàn)了“好房子”的熱購和開發(fā)商競爭中抬岀的“地王”；但另一方面，從統(tǒng)計層面看，全國商品房成交均價呈現(xiàn)下行趨勢。至于網上有一些極端悲觀的論調，這顯然過分了，但下行壓力確實存在，不容忽視。

??中國房地產報：您怎么看待房地產市場出現(xiàn)的回調？

??賈康：理解房地產市場的回調，要將其置于更廣闊的宏觀經濟背景中審視。今年經濟增速逐季放緩，一季度同比增長5.4%，二季度為5.2%，三季度進一步放緩至4.8%。尤其是三季度下行有所加快，這與房地產市場的走勢存在內在關聯(lián)。經濟運行中存在明顯的“溫差”：宏觀數(shù)據實現(xiàn)年度經濟增長5%左右已無懸念，前沿領域也有亮點，但大量傳統(tǒng)行業(yè)和企業(yè)仍感到困難重重。

??這種“溫差”傳導到、也反映在房地產市場，直觀表現(xiàn)就是分化加劇，尤其要警惕政策執(zhí)行中可能出現(xiàn)的“合成謬誤”——各部門出于規(guī)范目的出臺的單項政策，方向看似正確，但若缺乏協(xié)調、疊加實施，可能在宏觀層面產生非預期的負面效應。比如，針對電商平臺所聯(lián)系的7000多萬商家營業(yè)數(shù)據的稅收監(jiān)管強化、對外賣行業(yè)擬推行“互聯(lián)網十明廚亮灶”等規(guī)范措施，其初衷是好的，但微觀上可能以增加企業(yè)成本形成緊縮效應，沖擊市場情緒，若把握不好節(jié)奏和力度，最終可能影響整體經濟氛圍和企業(yè)信心，其中也包括房地產市場。因此，在中央著力擴大內需的總體方向下，必須更加注重政策一致性的協(xié)同與預期管理水平的提高。

??要如實看到，中國經濟依然具備堅實的成長性，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相伴而行的推進縱深和潛力空間仍非?？捎^，雖然房地產市場上的供求關系已發(fā)生重大變化，在很多的場景中表現(xiàn)為買方市場為主了，但未來很長時間段內，房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)地位不會改變。這要求我們秉持長期主義視角，在行業(yè)波動中穩(wěn)步推動市場實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”。

??雖然房地產“黃金時代”已然過去，市場整體進入買方主導階段，但這并不意味著機會消失。在部分優(yōu)質地段和項目中，結構性機遇依然突出，可稱之為局部的“白銀時代”。當前政策層面著力推動的“好房子”建設，正是對此機遇的積極回應。

??即便未來行業(yè)整體進入增長更平穩(wěn)的“青銅時代”，乃至“黑鐵時代”，其作為經濟支柱的支撐作用仍將延續(xù)。這一判斷的根本依據在于，中國工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進程還遠未結束，真實城鎮(zhèn)化水平仍有顯著提升空間，這將為房地產業(yè)提供長期基本面支撐。

??樓市分化與不均衡：是挑戰(zhàn)，也是潛力所在

??中國房地產報：目前來看，房地產行業(yè)前行中存在的主要問題是什么？有何建議？

??賈康：不能簡單被中國人均住房面積數(shù)據所迷惑，關鍵要看到背后伴有深刻矛盾的不均衡。一端是大量社會成員“住有所居”的問題尚未很好解決，另一端是部分先富群體擁有多套住房導致空置率較高。這種分化與不均衡正是當前市場體現(xiàn)調整期特征的重要成因，但也意味著未來在滿足各層次住房需求、促進共同富裕方面，仍有巨大的工作空間和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??二手房價格下跌導致目前市場觀望情緒較重，這是房地產市場“買漲不買跌”規(guī)律的正常體現(xiàn)。要實質性化解部分頭部房企的債務風險，積極推動融資“白名單”制度落到實處，給予那些處于邊緣的合規(guī)企業(yè)必要的政策支持，“拉一拉”幫助其渡過難關，這有助于修復市場信心。

??商業(yè)銀行在“貸款終身追責”的風控壓力下，對房企融資偏謹慎完全可以理解，但政策層面需要更好地權衡和引導，避免一味從緊、寧嚴勿寬而形成“合成謬誤”。

??中國房地產報：從中央經濟工作會議到全國住建工作會議，均提出要著力穩(wěn)定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等方面，您認為應該如何落地實施？

??賈康：兩次會議精神一脈相承，后者更側重在業(yè)界的操作性落實，給出了更豐富的工作細則指導。因城施策，這是絕對正確的方向，絕不能“一刀切”。北京等地小幅放松房地產行政限購是正確的選擇，風向標城市甚至可以考慮邁出更大步伐。

??收購存量商品房用作保障房，是優(yōu)化資源配置的好辦法，關鍵在于有相關房源而適合此種操作的地方政府，在本轄區(qū)要真正推動“補磚頭”變?yōu)椤把a人頭”，這需要細致的工作和安排好財力保障，也是檢驗政策落實的試金石。

??構建發(fā)展新模式，這與中央長期強調的“房地產業(yè)健康發(fā)展長效機制”內涵一致，是標本兼治的體系。治標要抓當下能做的事，治本則涉及住房雙軌制與土地、金融、財稅等更深層的基礎性制度配套改革，需待時機成熟發(fā)力推進。

??中國房地產報：對于房地產稅改革，應該怎么看？

??賈康：大方向正確，但當前并非推出的合適時機?，F(xiàn)階段要保持政策的一致性與穩(wěn)定性，重點在于擴張和提振信心，凡是收縮性的政策措施，都要十分審慎。

??風向標城市放松限購 步子可以再大些

??中國房地產報：對于2026年房地產市場有什么預判？

??賈康：我對中國房地產市場中長期發(fā)展保持“謹慎樂觀”態(tài)度。

??信心源于，中國仍處于城鎮(zhèn)化深化而完成其快速發(fā)展階段和工業(yè)化升級從中后期走向后期的過程中。常住人口城鎮(zhèn)化率雖高，但戶籍城鎮(zhèn)化率還僅為48%，未來還有幾億農村人口陸續(xù)要遷徙到大中小城鎮(zhèn)區(qū)域，已在城鎮(zhèn)的近3億農民工及其家屬需要真正融入城市的基本公共服務均等化供給體系。全國700個左右大中小增長極區(qū)域城鄉(xiāng)結合部的外推、基礎設施的升級，伴隨著各類房地產需求，這是一個不可逆轉的進程。增長極區(qū)域的主導性表現(xiàn)及其輻射作用，將持續(xù)產生堅實的房地產業(yè)支撐。

??2026年是“十五五”規(guī)劃的開局之年，至關重要。宏觀上已明確“雙松”搭配（更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策），關鍵是要將中央的系列指導精神系統(tǒng)化地落實好，做成實事。

??如果客觀的成長性支撐與主觀的改革創(chuàng)新與政策優(yōu)化努力結合得好，2026年有望在今年“止跌企穩(wěn)”的初步基礎上消化回調因素，鞏固態(tài)勢，甚至迎來逐步的復蘇。處理得好的話，2026年是很值得期待的。

??中國房地產報：還需要做好哪些工作？

??賈康：政策力度上可以再大些。比如一線城市等風向標城市，在減少行政限制上“步子可以再大一點”，直至使商品房軌道完全回歸市場調節(jié)。

??資金配套要跟上。比如，保障房“補人頭”需要真金白銀，可考慮與地方專項債、特別國債等資金工具協(xié)同，解決地方財力緊張問題。同時，落實好房地產融資“白名單”制度，引導金融機構對合規(guī)房企合理加大支持力度；還可酌情進一步降低房貸利率。

??預期管理一定要跟進。各領域政策出臺需加強協(xié)調，警惕“合成謬誤”，切實改善社會心理預期。

??當前，關鍵在于把握好政策節(jié)奏，確保政策的一致性。實際上，現(xiàn)在仍存在一些中央方針政策落實中的堵點，部分措施之間也缺乏協(xié)調，未能完全形成合力。要把政策真正落到實處，就必須著力消除這些不一致之處，堅持以系統(tǒng)觀念推進工作，尤其對一些旨在加強規(guī)范化、但客觀上可能產生收縮效應的政策，更應審時度勢、精準把握力度與節(jié)奏，避免調整過激過快。

??正如我之前提到的，市場上已經感受到一些壓力，這類政策若疊加推出、銜接不暢，容易影響社會預期與整體信心，反而可能對經濟恢復的宏觀大局產生制約。因此，在強調規(guī)范的同時，必須高度關注其對市場氛圍的綜合影響，在動態(tài)中尋求最優(yōu)平衡，循序漸進。