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??2025年的土地市場，在整體規(guī)模收縮的背景下，上演了一幅“冰火兩重天”的圖景。市場熱度與資金高度向少數(shù)核心城市的核心區(qū)域聚集，“地王”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。

??12月23日，北京海淀區(qū)上地一宗地塊由市屬國企北京海開控股（集團）以84.56億元競得，溢價率0.4%。盡管未突破百億元門檻，但該地塊以84.22億元起拍價和海淀區(qū)突出的區(qū)位價值，成為2025年土地市場一場具有象征意義的“收官之戰(zhàn)”。

??數(shù)日前，12月19日，南京河西中一宗地塊經(jīng)過61輪競價，最終由奧體建設(shè)以16.11億元競得，成交樓面價達45325元/平方米，溢價率26.35%，刷新南京宅地單價紀錄。

??更早之前，上海徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)一宗地塊，被民企上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司以12.25億元摘得，樓面價高達20萬元/平方米，溢價率22.38%，創(chuàng)下全國住宅用地單價新高。

??此外，深圳前海桂灣、北京海淀樹村、杭州蔣村等地塊的成交，也相繼刷新了所在城市的單價最高紀錄。其中杭州蔣村地塊溢價率更是高達115.4%。

??從拿地主體來看，國企央企仍是土地市場的主力軍。但隨著核心城市供地質(zhì)量提升、限購限貸政策逐步松綁，部分民營房企也開始重返競價場，聚焦一線及強二線城市的核心板塊。

??尤其2025年收官之月，民營房企表現(xiàn)尤為活躍，龍湖集團、濱江集團、四川邦泰、大華集團、復(fù)星集團、懋源地產(chǎn)等頭部及區(qū)域型民營房企紛紛出手拿地，為市場注入了新的活力與信心。

??土地市場“冰與火”

??2025年，全國土地出讓規(guī)模持續(xù)收縮，這既是房企投資布局上趨于審慎的市場選擇，也與政策層面主動“控增量、調(diào)結(jié)構(gòu)”的導(dǎo)向密切相關(guān)。

??財政部數(shù)據(jù)顯示，2025年1～11月全國國有土地使用權(quán)出讓收入為2.91萬億元，同比下降10.7%，降幅較前10個月擴大3.3個百分點。與2021年8.7萬億元的歷史高點相比，2024年已降至4萬億元左右，2025年則延續(xù)下滑態(tài)勢。

??從供地計劃看，多個重點城市主動下調(diào)2025年供地規(guī)模。北京、上海、杭州、成都等一線和強二線城市，住宅用地計劃供應(yīng)量同比下降超過30%；重慶、合肥、西安等二線城市普遍降超20%。

??不過，在實際土地出讓中，部分熱點城市市場表現(xiàn)較為活躍，全年賣地收入甚至超過去年。上海、杭州、北京成為2025年全國土地出讓金突破千億元的三大城市。

??12月23日，杭州完成年內(nèi)最后一宗涉宅地，由浙江龍大地產(chǎn)有限公司以2.92億元競得，溢價率1.74%，反映出房企在非核心區(qū)域仍偏謹慎。

??2025年杭州十區(qū)累計成交92宗涉宅地，成交總金額1420.8億元，在出讓數(shù)量、成交額上均遠超2024年（72宗，金額1169億元）。其中，33宗地塊溢價率超過30%，約20個板塊的涉宅地樓面價紀錄被刷新。

??上海方面，隨著11月24日第九批次土地拍賣結(jié)束，全年通過公開市場出讓涉宅用地約64宗，總金額約1400億元，同比微增1.5%；成交樓面均價4.43萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高；平均溢價率15.95%，同比上升5.6個百分點。

??值得注意的是，上海還存在著相當(dāng)規(guī)模的協(xié)議出讓土地，且大多位于核心區(qū)域。如2025年5月，上海新百安經(jīng)濟發(fā)展有限公司和上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司通過協(xié)議出讓分別獲取徐匯區(qū)兩宗地塊，總成交金額439.53億元。

??截至12月23日，北京2025年共出讓涉宅用地約40宗，總成交金額約1402.7億元，同比下降8.6%。區(qū)域分布上，海淀區(qū)土地成交金額達448億元；朝陽區(qū)以311億元位居其后。

??隨著12月21日越秀地產(chǎn)以14.36億元競得廣州海珠區(qū)廣紙地塊（樓面價3.4萬元/平方米），廣州2025年宅地出讓收官，總成交金額超506億元，同比下降34%。

??市場分化態(tài)勢進一步凸顯。同樣在廣州，12月海珠區(qū)一宗地塊歷經(jīng)保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)76輪激烈競價，溢價率達到27.3%；而原定于12月20日出讓的天河金融城地塊和白云區(qū)羅沖圍地塊，卻因無人報名終止出讓，起拍總價分別約25億元和14億元。

??此外，2025年成都、南京土地出讓金均超過700億元，蘇州、西安土地金則均在500億元左右。其中南京以742.84億元出讓金位列全國前五。

??一線城市中，深圳全年共成交12宗住宅用地，總金額290.9億元，平均溢價率32.81%，創(chuàng)下近六年來新高。12月10日，深圳福田區(qū)一宗純宅地，經(jīng)8家房企148輪競價，由央企代表中鐵置業(yè)以7.92億元競得，樓面價4.27萬元/平方米，也為深圳年度宅地出讓畫上句號。

??土地出讓金日益向少數(shù)熱點城市集中。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年1～11月，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為57%，較2024年全年提升6個百分點，其中，上半年該比例高達67%，下半年隨著核心城市供地節(jié)奏放緩，占比逐步回落。

??這也意味著，TOP20以外的多數(shù)非核心二線及三四線城市，土地市場顯得更為冷清。

??誰在積極拿地？

??土地資源日益向央企和國企集中，但地方國資托底力度在2025年有所減小。

??機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年1～11月，TOP20企業(yè)拿地金額占前TOP100企業(yè)的比例為66.7%，相比2024年底提高11.8個百分點。其中，TOP10企業(yè)新增土地貨值總額11446億元，占TOP100企業(yè)的47.1%，意味著百強房企近一半的新增土地集中于前十強。

??拿地金額TOP100企業(yè)中，80家為國企央、企或地方國資；TOP10企業(yè)中，國企央企占8席。

??在新增拿地額與土地貨值上，中海地產(chǎn)均為行業(yè)第一。1～11月，中海地產(chǎn)權(quán)益拿地額870億元，新增土地貨值1963億元，連續(xù)兩年成為“行業(yè)拿地王”。招商蛇口以新增貨值1833億元、權(quán)益拿地額564億元位居其次；綠城中國新增貨值1293億元，權(quán)益拿地金額588億元，成為第三。

??從拿地布局來看，中海地產(chǎn)持續(xù)重倉北京、上海、深圳的同時，已開始向濟南、青島、杭州、成都等強二線城市全面拓展。

??聯(lián)合拿地漸成趨勢，一方面，可共同應(yīng)對銷售不暢、價格波動等市場風(fēng)險；另一方面，也能以較少金額獲取優(yōu)質(zhì)地塊。

??與此同時，一批民營房企正在重返土地市場。1～11月新增土地價值較高的房企中，民營房企達到18家，是2024年全年的兩倍。它們或與國企央企合作拿地，或獨立聚焦熱點一二線核心城市。

??例如在一線城市中，懋源地產(chǎn)經(jīng)過超百輪競價，以50.24億元競得北京朝陽區(qū)松榆里地塊；今年8月，其還以10.3億元競得北京順義區(qū)一宗地；在佳運置業(yè)經(jīng)82輪競價，以24.75億元競得上海浦東新區(qū)兩宗地塊；大華集團以11.42億元競得上海寶山區(qū)一宗地塊。

??二線城市中，濱江集團繼續(xù)深耕杭州；金沙鷺島以3.37億元競得成都郫都區(qū)地塊，溢價率39.53%；敏捷地產(chǎn)一舉拿下廣州番禺4宗宅地，總價超33億元；海成地產(chǎn)在重慶主城區(qū)連獲4宗地；嘉信地產(chǎn)以23%溢價率奪得長沙洋湖地塊。

??這些民營房企多數(shù)已在土地市場“空窗”兩年甚至更久，此次重啟拿地，既因庫存見底，也反映出土地市場吸引力回升。

??2025年1～11月，民營房企中拿地金額最多的是濱江集團（權(quán)益拿地金額372億元），拿地面積最多的則是四川邦泰集團（權(quán)益拿地面積200萬平方米）。邦泰集團以“小而美、快而強”為策略，主要布局中西部省會二線城市及少數(shù)三四線城市，如成都、重慶、昆明、南寧等。

??市場還涌現(xiàn)出一批新生力量。例如，成立于2025年1月的溫州市華璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，5月即在溫州競得一宗小型低密地塊，溢價率40.38%；4月份成立的福州合達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，次月便摘得福州長樂區(qū)一宗涉宅地塊。

??盡管整體市場仍處于點狀復(fù)蘇階段，但民營房企的回歸，信號意義已遠大于實際體量。他們的重新入局，正為當(dāng)下房地產(chǎn)市場注入一泓流動活水，也喚醒了沉寂許久的市場信心。