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??“十五五”時(shí)期，我國(guó)將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。新模式構(gòu)建有多個(gè)維度和場(chǎng)景，其中和居民家庭關(guān)系最密切的自然是購(gòu)房端新模式。本報(bào)告對(duì)2025年重點(diǎn)城市購(gòu)房端的新模式探索進(jìn)行梳理，其主要包括：廈門(mén)打通保障房和商品房的認(rèn)購(gòu)機(jī)制、廣州推出“房票保交房”模式、廣州推出“先住后買(mǎi)”模式、蘇州推出“三低一寬”的房貸模式、深圳推出提取公積金支付契稅的模式等。我們認(rèn)為，此類(lèi)做法創(chuàng)新性強(qiáng)，更好豐富了“商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售”的模式，亦對(duì)2026年全國(guó)房屋銷(xiāo)售的高質(zhì)量發(fā)展提供了更好經(jīng)驗(yàn)。

??一、廈門(mén)：打通保障房和商品房的認(rèn)購(gòu)機(jī)制

??2025年11月，廈門(mén)市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房售后管理有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》。這一舉措體現(xiàn)了保障房管理的重要且積極變化，彰顯出保障房工作更加細(xì)致和更趨靈活，契合當(dāng)前保障對(duì)象的居住需求。

??此次政策明確，若保障房對(duì)象購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等保障房（包括企事業(yè)單位人才住房、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才住房等），且自合同約定交付時(shí)間起滿(mǎn)三年（即入住滿(mǎn)三年），政策將有所調(diào)整。以往，入住滿(mǎn)三年的保障房家庭，不能購(gòu)買(mǎi)其他商品房或改善型住房，同時(shí)房屋也不得對(duì)外出租，否則即屬違規(guī)。保障房管理較為嚴(yán)格。而今政策出現(xiàn)積極調(diào)整，變化有兩點(diǎn)。

??一是，購(gòu)房人及其家庭成員（如子女等）入住滿(mǎn)三年后，可擁有其他住房。這意味著，即便名下有保障房，再購(gòu)買(mǎi)一套商品房也不違規(guī)。過(guò)去，人們會(huì)質(zhì)疑這樣一種情況，即：有能力購(gòu)買(mǎi)商品房的家庭為何仍居住在保障房中？而新政策考慮到了各種實(shí)際情況，允許購(gòu)房人擁有其他住房。雖然沒(méi)有明確說(shuō)是商品房，但客觀上就是支持認(rèn)購(gòu)商品房了。

??二是，政策也允許保障房對(duì)外出租?，F(xiàn)實(shí)中，存在一些合理性的出租需求，如工作單位變動(dòng)、前往其他城市工作生活學(xué)習(xí)等。若按以往邏輯，保障房不能對(duì)外出租。出租的話，相關(guān)中介或者租客都會(huì)面臨嚴(yán)厲的懲罰。所以在過(guò)去，若保障房對(duì)象如房東因各種原因不在房屋所在城市或區(qū)域生活，那就會(huì)導(dǎo)致房屋空置，造成資源浪費(fèi)。同時(shí)，保障房對(duì)象在其他地方租房又會(huì)增加額外成本，實(shí)際上并沒(méi)有真正對(duì)此類(lèi)群體有積極保障的效應(yīng)。但這次新政策有效解決了這一問(wèn)題。

??總結(jié)來(lái)看，這一變化對(duì)商品房市場(chǎng)具有積極作用，即能夠釋放一些保障房對(duì)象的潛在購(gòu)房需求，使他們有更多機(jī)會(huì)和權(quán)利改善住房。這與保障房制度的初衷邏輯是一致的，即更好保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，也更好促進(jìn)其住房品質(zhì)的提升。所以此類(lèi)政策具有非常好的創(chuàng)新性，也意味著2026年各地保障房的分配或管理工作將有較大調(diào)整。

??當(dāng)然，政策在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中還需進(jìn)一步細(xì)化，以防范有人鉆漏洞進(jìn)而違規(guī)認(rèn)購(gòu)或租賃保障房。如何確保保障房更好符合保障民生和住房困難群體的權(quán)益，同時(shí)讓保障對(duì)象有更多選擇進(jìn)行租購(gòu)機(jī)會(huì)，將是2026年和“十五五”時(shí)期保障房工作的改革重點(diǎn)。

??二、廣州：房票保交房模式

??1、引言

??2025年下半年廣州黃埔區(qū)創(chuàng)新性開(kāi)啟“房票+保交房”模式受到市場(chǎng)關(guān)注，我們將其簡(jiǎn)稱(chēng)為“房票保交房”模式。此類(lèi)模式是指，把房票與保交房工作相結(jié)合，向部分爛尾樓業(yè)主發(fā)放房票，允許他們憑借房票選擇其他新房項(xiàng)目。這一舉措引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，其背后蘊(yùn)含著諸多對(duì)保交房工作以及房票制度發(fā)展的深刻啟示。我們認(rèn)為，對(duì)于此類(lèi)模式值得肯定，當(dāng)然也要對(duì)一些潛在問(wèn)題進(jìn)行分析，真正讓此類(lèi)創(chuàng)新模式在解決保交房、房屋安置、去庫(kù)存等工作中發(fā)揮積極作用。

??2、安置新模式分析

??房票是城中村改造、動(dòng)拆遷和房屋安置工作的重要工具。近兩年，一線城市房票安置的應(yīng)用漸成趨勢(shì)，廣州尤為突出。黃埔區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚之地，在安置工作中率先采用房票安置模式，以房票為媒介，加速和高效推進(jìn)安置進(jìn)程。此舉是城中村改造的新模式，使得相關(guān)人員憑房票選購(gòu)新房，既節(jié)約了安置時(shí)間，也加快了去庫(kù)存工作。

??但此次廣州房票保交房的模式已經(jīng)有了重要的突破，即應(yīng)用場(chǎng)景發(fā)生重要變化，房票與爛尾樓治理、保交房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)深度融合。比如說(shuō)此次黃埔區(qū)個(gè)別新房項(xiàng)目原定2024年交房，但逾期1年半多。2025年7月，黃埔區(qū)針對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目推出了房票安置方案，符合條件的業(yè)主可憑房票在“房源超市”選購(gòu)項(xiàng)目?！胺吭闯小焙w10余個(gè)黃埔區(qū)內(nèi)新房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商多為區(qū)屬?lài)?guó)企，也有個(gè)別民企參與。在這種操作模式下，保交房房票遵循“等價(jià)置換”原則，有效規(guī)避房?jī)r(jià)下跌造成的資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)，受到業(yè)主認(rèn)可。從實(shí)際觀察來(lái)看，已經(jīng)有部分業(yè)主通過(guò)此類(lèi)方式換購(gòu)了新房，即從原來(lái)的“保交房”項(xiàng)目轉(zhuǎn)為現(xiàn)在持房票認(rèn)購(gòu)的其他新房項(xiàng)目。

??3、該模式的意義

??1）為業(yè)主提供新選擇和加快實(shí)現(xiàn)安居。對(duì)于爛尾樓業(yè)主來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期深陷無(wú)法入住、資產(chǎn)嚴(yán)重縮水、子女無(wú)法及時(shí)入學(xué)等多重困境，而且還會(huì)面臨租房等方面的成本。其經(jīng)濟(jì)上承受著巨大壓力，精神上也飽受折磨。房票保交房模式以全新破局之策帶來(lái)希望。業(yè)主不需要等待爛尾樓交付，而是可以手持同等金額的房票，在精心打造的“房源超市”里精準(zhǔn)挑選適配房源，依自身需求定戶(hù)型、選位置、挑配套，更好實(shí)現(xiàn)早日入住的需要，較大減輕了爛尾樓帶來(lái)的生活困擾、經(jīng)濟(jì)損失與不確定性，真正實(shí)現(xiàn)既快又好的安居。

??2）房票面值有保值屬性。手持房票的價(jià)值幾何是關(guān)鍵問(wèn)題。廣州發(fā)放的新房票，其面值具有保值特性。它以業(yè)主此前最先購(gòu)房時(shí)所支付的款項(xiàng)為依據(jù)，涵蓋首付款、貸款本金、利息等費(fèi)用。換句話說(shuō)，業(yè)主購(gòu)房時(shí)付出多少資金，房票上標(biāo)注的面值就是多少。如此一來(lái)，當(dāng)業(yè)主持房票去選購(gòu)其他房產(chǎn)時(shí)，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)便凸顯出來(lái)了。因?yàn)榉科彼淼馁?gòu)買(mǎi)力并沒(méi)有縮水，但是當(dāng)下新房的房?jī)r(jià)有所下跌。若新房?jī)r(jià)格縮水30%，那么就相當(dāng)于房票的面值增值了30%。通俗來(lái)說(shuō)，過(guò)去可能僅考慮買(mǎi)100平方米的新房，現(xiàn)在持房票則可以買(mǎi)130平方米的新房，也就是讓業(yè)主更有能力購(gòu)置面積更大的房屋。此外，部分業(yè)主此前購(gòu)房時(shí)是出于小孩子上幼兒園的考慮。但是現(xiàn)在小孩子已經(jīng)步入讀小學(xué)的階段了，其持房票去購(gòu)房，購(gòu)房決策自然會(huì)發(fā)生變化。從實(shí)際觀察來(lái)看，隨著小孩子年齡增大，對(duì)于戶(hù)型增大的需求也會(huì)增大，這個(gè)時(shí)候業(yè)主會(huì)更傾向于購(gòu)買(mǎi)改善型住房。所以通過(guò)分析這張房票，其也代表了購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，同時(shí)更好支持改善型住房需求的釋放。

??3）盤(pán)活閑置房源。“房源超市”中的項(xiàng)目大多為閑置新房房源，即庫(kù)存商品房項(xiàng)目。通過(guò)房票安置方案，將這些房源與爛尾樓業(yè)主的需求對(duì)接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了資源的有效利用。據(jù)此，閑置房源得到去化，體現(xiàn)了去庫(kù)存的導(dǎo)向。同時(shí)開(kāi)發(fā)商能夠回籠資金，緩解資金壓力，也有助于確保后續(xù)再投資能力。

??4）創(chuàng)新保交房思路。該模式跳出了傳統(tǒng)保交房的邏輯，不再局限于推動(dòng)原爛尾項(xiàng)目復(fù)工，而是通過(guò)市場(chǎng)化的手段，為業(yè)主提供多元化的安置方式。這種創(chuàng)新思路為其他地區(qū)解決爛尾樓問(wèn)題提供了有益的借鑒。至少對(duì)于保交房的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，若和業(yè)主之間的矛盾糾紛很大，這個(gè)時(shí)候通過(guò)此類(lèi)房票安置的方式，可以給業(yè)主更大的選擇權(quán)。相關(guān)爛尾樓的開(kāi)發(fā)商也有喘息的機(jī)會(huì)，可以更加聚焦保交房工作。

??4、相關(guān)問(wèn)題提示

??1）房票兌付的問(wèn)題。房票最終需完成兌付，這是房票在“房票+保交房”模式中最根本的邏輯。若是兌付面臨不確定性，也會(huì)限制此類(lèi)模式的推廣。若由原開(kāi)發(fā)商支付房票兌付資金，鑒于當(dāng)前保交房企業(yè)的資金壓力，其往往需要依賴(lài)外部資金來(lái)解決項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的問(wèn)題，所以能否及時(shí)或足額兌付存疑。若是由地方財(cái)政墊付，那么也有一些挑戰(zhàn)。其中，現(xiàn)在房票所涉及的財(cái)政資金，主要用于城中村改造和保障房等工程，其本身不涉及保交房和商品房認(rèn)購(gòu)等項(xiàng)目。同時(shí)財(cái)政資金的使用需要遵循嚴(yán)格的預(yù)算和審計(jì)程序，也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)成本。

??2）新房質(zhì)量問(wèn)題。拿著房票去選房，最終還是會(huì)回到新房的品質(zhì)或質(zhì)量問(wèn)題上。由于此類(lèi)項(xiàng)目都屬于庫(kù)存商品房，所以本身多少會(huì)存在一些硬傷或問(wèn)題。若是對(duì)地理位置、配套設(shè)施、不利因素等提示不到位，那么很容易產(chǎn)生新的維權(quán)問(wèn)題。而且此類(lèi)房屋應(yīng)更強(qiáng)調(diào)盡早入住的導(dǎo)向，若是不能及時(shí)入住，或同樣會(huì)增加購(gòu)房者等待房屋交付的成本。另外此類(lèi)房屋或?qū)儆谂f規(guī)下的產(chǎn)品，其和現(xiàn)在推進(jìn)的住宅項(xiàng)目規(guī)范的新標(biāo)準(zhǔn)有差異，這也是需要及時(shí)提示的，否則也會(huì)在得房率等方面有扯皮現(xiàn)象。

??3）與原開(kāi)發(fā)商談判成本。實(shí)際操作中，業(yè)主并非能自由采用“房票+保交房”模式，還需原房企同意。這就涉及與原房企的談判環(huán)節(jié)，而這一環(huán)節(jié)或也充滿(mǎn)不確定性。開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)主體，有著自身的利益訴求和考慮。讓原業(yè)主拿房票去購(gòu)置其他房企的項(xiàng)目，相當(dāng)于這個(gè)開(kāi)發(fā)商的既有客戶(hù)流失了，顯然也會(huì)產(chǎn)生一些抵觸的情緒。

??三、廣州：“先住后買(mǎi)”模式

??2025年各地房企和機(jī)構(gòu)積極創(chuàng)新住房消費(fèi)新模式，充分說(shuō)明對(duì)于住房需求的挖掘和對(duì)住房消費(fèi)體驗(yàn)的重視。我們關(guān)注到廣州某項(xiàng)目推出了“先住后買(mǎi)4.0”的操作模式。本報(bào)告將其簡(jiǎn)稱(chēng)為“先住后買(mǎi)”模式。此類(lèi)模式屬于企業(yè)的自主創(chuàng)新，但對(duì)市場(chǎng)中創(chuàng)新房屋營(yíng)銷(xiāo)模式和增強(qiáng)客戶(hù)信任度等都有積極作用。本報(bào)告從操作模式及市場(chǎng)影響兩方面進(jìn)行分析。

??1、操作模式分析

??“先住后買(mǎi)”模式，是指房企以“全現(xiàn)房實(shí)景”為核心，通過(guò)智能化、科技化的手段，為購(gòu)房者提供“預(yù)演理想生活”的全新體驗(yàn)。購(gòu)房者可在選定房源后，先行試住，親身體驗(yàn)房屋品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境及物業(yè)服務(wù)，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。這里對(duì)此類(lèi)模式的操作流程進(jìn)行總結(jié)。

??從進(jìn)一步增強(qiáng)試住體驗(yàn)感、更好融入“預(yù)演理想生活”的角度出發(fā)，此類(lèi)試住模式也融入了智能化與科技化元素。一是落實(shí)智能家居系統(tǒng)。相關(guān)企業(yè)與智能家居頭部品牌合作，實(shí)現(xiàn)全屋智能化控制，提升居住便捷性和舒適度。二是依托有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，為購(gòu)房者提供高效、精準(zhǔn)的配置與配送服務(wù)，以及專(zhuān)屬客服通道和生活服務(wù)。三是加強(qiáng)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)服務(wù)。利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)深厚的用戶(hù)消費(fèi)行為數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)布置試住空間，滿(mǎn)足購(gòu)房者個(gè)性化需求。

??2、市場(chǎng)影響分析

??1）對(duì)購(gòu)房者的影響。一是降低決策風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者通過(guò)實(shí)際居住體驗(yàn)，能更全面地了解房屋品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境及物業(yè)服務(wù)水平，減少因信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的決策風(fēng)險(xiǎn)。二是提升購(gòu)房滿(mǎn)意度，試住期間購(gòu)房者可親身體驗(yàn)房屋實(shí)際使用效果，確保所購(gòu)房屋符合個(gè)人或家庭生活習(xí)慣和需求，提升購(gòu)房后整體滿(mǎn)意度。三是增強(qiáng)購(gòu)房信心，在“所見(jiàn)即所得”的試住模式下，購(gòu)房者對(duì)房屋的期待與實(shí)際體驗(yàn)高度一致，加快了簽約速度。

??2）對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響。一是吸引潛在客戶(hù)，創(chuàng)新模式吸引大量猶豫不決的潛在客戶(hù)，增加銷(xiāo)售機(jī)會(huì)和溝通機(jī)會(huì)。二是提升品牌形象，通過(guò)提供高品質(zhì)試住體驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商樹(shù)立良好品牌形象，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。三是促進(jìn)產(chǎn)品優(yōu)化，試住期間收集的反饋意見(jiàn)，有助于開(kāi)發(fā)商不斷改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)流程，提升產(chǎn)品質(zhì)量。

??3）對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響。一是持續(xù)創(chuàng)新產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)模式，體現(xiàn)了地方和企業(yè)采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)的動(dòng)向。二是積極引導(dǎo)供求關(guān)系更為融洽，真正以產(chǎn)品鏈接供需兩端，加快項(xiàng)目去庫(kù)存和需求品質(zhì)提升。三是推動(dòng)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，尤其是結(jié)合科技創(chuàng)新等概念，真正關(guān)注住房消費(fèi)的新模式。

??2025年3月，蘇州住建局和相關(guān)金融部門(mén)出臺(tái)了“三低一寬”房貸政策。此次蘇州打響了降低月供第一槍?zhuān)霸鹿﹥H需100元”的政策具有非常好的吸引力。此次政策表明，各地持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，并在購(gòu)房金融層面落實(shí)了優(yōu)化內(nèi)容。需要充分肯定的是，此次“三低一寬”政策創(chuàng)新性強(qiáng)、亮點(diǎn)多、示范效應(yīng)明顯。本報(bào)告對(duì)這項(xiàng)政策進(jìn)行學(xué)習(xí)，更好把握其對(duì)全國(guó)后續(xù)房貸政策的啟示。

??1、房貸模式分析

??此次蘇州明確了“三低一寬”的操作模式。具體為：1）低首付：最低首付比例15%，符合各地人才房票政策的購(gòu)房者，可將人才房票等額抵用于區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的首付款。2）低利息：符合相關(guān)征信條件，可享受最低商業(yè)貸款利率。3）低月供+寬期限：部分金融機(jī)構(gòu)可提供定制化購(gòu)房貸款產(chǎn)品，可享受前五年每月最低只歸還100元本金，延長(zhǎng)購(gòu)房者本金還款期限，降低購(gòu)房初期還款壓力。

??總結(jié)此類(lèi)政策的創(chuàng)新點(diǎn)，其實(shí)“低首付”、“低利息”本身創(chuàng)新度不高。因?yàn)?024年全國(guó)各地普遍下調(diào)了首付比例和房貸利率，各類(lèi)購(gòu)房者都可以享受歷史最寬松的房貸政策。所以“三低一寬”的操作，其最大的創(chuàng)新點(diǎn)是“低月供”。因?yàn)?024年系列政策出臺(tái)以來(lái)，市場(chǎng)上也有一些顧慮，即擔(dān)心一些購(gòu)房者在降低首付的同時(shí)，月供壓力增大，進(jìn)而增加了還款的風(fēng)險(xiǎn)。而蘇州此次政策，破解了此類(lèi)問(wèn)題，真正對(duì)“低月供”做了創(chuàng)新。需要說(shuō)明的是，“低月供”之所以可以操作，就在于對(duì)其還款的期限做了放寬或延伸，所以可以讓前5年每月最低還100元本金。這里對(duì)“三低一寬”的政策框架進(jìn)行列表說(shuō)明。

??2、政策積極效應(yīng)

??1）針對(duì)性強(qiáng)：精準(zhǔn)施策，助力青年與新市民安家。蘇州特色化的“三低一寬”房貸產(chǎn)品，其不僅體現(xiàn)出政策寬松性，也體現(xiàn)出非常精準(zhǔn)的針對(duì)性。對(duì)于青年人、新市民等購(gòu)房群體而言，其收入狀況和結(jié)構(gòu)特征有別于其他購(gòu)房者。此類(lèi)購(gòu)房者一般有首付支付能力弱、還款能力逐漸增強(qiáng)等特點(diǎn)。其中關(guān)于首付支付能力弱的問(wèn)題，已在很大程度上為15%比例的首付政策所解決。但還款能力逐漸增強(qiáng)方面，存在新的問(wèn)題或堵點(diǎn)?？陀^說(shuō)，從近兩年的還款能力看，部分購(gòu)房者一下子拉大杠桿，也會(huì)產(chǎn)生后續(xù)還款能力的問(wèn)題。但是從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和收入水平來(lái)看，給予5年緩沖期就非常重要和關(guān)鍵。因?yàn)檫^(guò)了5年緩沖期，后續(xù)還款能力將明顯提高，也即可以按時(shí)或“補(bǔ)齊”原先未還的本金。所以對(duì)蘇州“三低一寬”政策，其不僅是購(gòu)房政策進(jìn)一步寬松的體現(xiàn)，更是政策精準(zhǔn)施策的重要體現(xiàn)，總結(jié)為是“月供跟著收入來(lái)”。

??2）市場(chǎng)反饋積極：疊加市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)計(jì)反饋非常好。各項(xiàng)購(gòu)房政策都在很大程度上助力購(gòu)房成本的降低，也在很大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好發(fā)展。2025年政策出臺(tái)，和2024年對(duì)比，有一個(gè)本質(zhì)變化。隨著房?jī)r(jià)的深度調(diào)整，市場(chǎng)信心發(fā)生了非常積極的變化，部分市場(chǎng)購(gòu)房的積極性和節(jié)奏也有所加快。所以2025年任何一項(xiàng)好的政策出臺(tái)，其市場(chǎng)反饋會(huì)更好，也會(huì)產(chǎn)生更明顯的各鏈條反應(yīng)。我們認(rèn)為，此次政策下，預(yù)計(jì)蘇州購(gòu)房者入市的積極性會(huì)增強(qiáng)。其一方面有助于房屋交易市場(chǎng)的活躍，另一方面也促進(jìn)房貸等市場(chǎng)的活躍。同時(shí)，購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，也會(huì)促進(jìn)人才的流入等，即產(chǎn)生非常好的綜合效應(yīng)。

??3、政策優(yōu)化建議

??1）金融創(chuàng)新：應(yīng)立足收入結(jié)構(gòu)提供個(gè)性化產(chǎn)品。對(duì)于此次蘇州的政策，其本質(zhì)上是一類(lèi)非常靈活且應(yīng)景的金融產(chǎn)品創(chuàng)新政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好發(fā)展，需要更靈活和更符合地方購(gòu)房者需求的金融產(chǎn)品。尤其是通過(guò)“寬期限”和“低月供”的做法，能夠?qū)崒?shí)在在破除房貸方面的堵點(diǎn)和顧慮點(diǎn)，有效激活購(gòu)房需求。蘇州的做法，對(duì)于全國(guó)其他城市有非常好的啟發(fā)和借鑒意義。2026年各地要進(jìn)一步提振房地產(chǎn)交易行情，金融政策支持非常重要。尤其是要解決首付和月供兩頭最關(guān)鍵的資金支出問(wèn)題。此類(lèi)政策推出的過(guò)程中，年輕人本身對(duì)其接受度很高，所以也會(huì)產(chǎn)生更積極的效應(yīng)。

??2）金融風(fēng)險(xiǎn)：適當(dāng)關(guān)注相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制工作。我們積極肯定蘇州的做法。當(dāng)然，從任何一項(xiàng)金融政策工具來(lái)說(shuō)，都必須全面地考慮風(fēng)險(xiǎn)控制的工作，這是一個(gè)成熟、管用、管好的金融創(chuàng)新所必須具備的。此類(lèi)工作的關(guān)鍵點(diǎn)是，本質(zhì)上要系統(tǒng)估算購(gòu)房者還款能力的年度變化。一般來(lái)說(shuō)，還款能力總體上隨著職業(yè)生涯的變化而逐年增強(qiáng)，但實(shí)務(wù)中要適當(dāng)考慮被裁員、房屋用于二次抵押、購(gòu)房者擁有多套貸款或房產(chǎn)、降薪、靈活收入減少、其他債務(wù)到期等情況，即要準(zhǔn)確評(píng)估還款能力?？傮w上我們認(rèn)為，此類(lèi)工作的開(kāi)展，將有助于保護(hù)金融機(jī)構(gòu)的自身利益，也有助于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。我們期待2026年各地立足房地產(chǎn)發(fā)展新模式和新要求，可以有更多類(lèi)似蘇州的政策創(chuàng)新，精準(zhǔn)施策、注重風(fēng)控，促進(jìn)政策取得長(zhǎng)期良好的效果。

??根據(jù)深圳2025年12月份發(fā)布的《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》，我們觀察到深圳市場(chǎng)出現(xiàn)了一項(xiàng)新的購(gòu)房支持政策，即提取公積金用于支付購(gòu)房稅款?？紤]到購(gòu)房稅款主要是指契稅，所以可以認(rèn)為“提取公積金支付契稅”的新舉措已經(jīng)出現(xiàn)。深圳政策既體現(xiàn)了公積金提取以支持購(gòu)房的導(dǎo)向，也體現(xiàn)出對(duì)購(gòu)房交易稅費(fèi)成本進(jìn)一步降低的支持。本報(bào)告對(duì)該政策相關(guān)情況進(jìn)行分析。

??1、深圳政策的總體情況

??此次《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》于2025年12月5日正式發(fā)布，并于12月15日正式施行。關(guān)于“提取公積金用于支付購(gòu)房稅款”的政策表述，體現(xiàn)在第十條：1）職工及家庭成員在本市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套或者第二套住房的，可以申請(qǐng)?zhí)崛∫淮巫》抗e金用于支付購(gòu)房稅款，可提取額不超過(guò)住房公積金賬戶(hù)余額，且不超過(guò)購(gòu)房稅款。2）職工按照前款規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛〉模瑧?yīng)當(dāng)在稅票憑證開(kāi)具之日起五年內(nèi)提出申請(qǐng)。

??我們對(duì)該政策此前的版本進(jìn)行對(duì)比。其中，2019年《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》沒(méi)有提及支付購(gòu)房稅款的內(nèi)容。需要說(shuō)明的是，2019年版本提及過(guò)“契稅稅票”等內(nèi)容，但其目的是為了證明購(gòu)房真實(shí)行為，同時(shí)是指提取用于支付購(gòu)房總價(jià)款的，和稅費(fèi)支付并無(wú)關(guān)系。同時(shí)2024年《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》的續(xù)期政策中也沒(méi)提及支付購(gòu)房稅款的內(nèi)容。而在2025年政策的征求意見(jiàn)稿中，明確提及支付購(gòu)房稅款的內(nèi)容，且其統(tǒng)一在“加大對(duì)職工購(gòu)房提取的支持力度”框架之中。

??2、政策落實(shí)的減負(fù)效應(yīng)

??提取公積金支付購(gòu)房稅費(fèi)，主要是指契稅。這里我們把深圳的契稅政策規(guī)定列表如下。該政策源于財(cái)政部等三部門(mén)2024年11月出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》。

??我們對(duì)此次深圳提取公積金用于支付購(gòu)房稅款的政策效應(yīng)進(jìn)行分析?；?025年1-11月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳新房套均價(jià)為563萬(wàn)元，二手房套均價(jià)為511萬(wàn)元，這兩類(lèi)房屋的套均面積分別為95和90平方米。據(jù)此我們計(jì)算得出，以新房和二手房套均價(jià)及對(duì)應(yīng)契稅稅率計(jì)算，深圳市場(chǎng)房屋套均契稅占套均價(jià)的比例約為1%，即套均契稅分別為5.6萬(wàn)元和5.1萬(wàn)元。換句話說(shuō)，購(gòu)房者在公積金賬戶(hù)資金充足的情況下，可以提取5.6萬(wàn)或5.1萬(wàn)元用于支付新房或二手房的契稅。在這種情況下，就相當(dāng)于把契稅成本給降低為零了。其減負(fù)效應(yīng)明顯，也真正促進(jìn)房屋的交易和流通。

??3、深圳政策的重要啟示

??1）體現(xiàn)公積金進(jìn)一步支持住房消費(fèi)導(dǎo)向。此次深圳出臺(tái)公積金提取政策，具有積極的導(dǎo)向。最近兩年公積金在支持住房消費(fèi)和其他消費(fèi)方面發(fā)揮了非常好的作用，尤其是在公積金提取方面有各類(lèi)創(chuàng)新之舉。此次深圳第一個(gè)明確公積金可支付購(gòu)房稅款的舉措，進(jìn)一步說(shuō)明公積金支持住房消費(fèi)和惠民生導(dǎo)向。

??2）交易稅費(fèi)的降低依然有空間。此前網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了關(guān)于部分政策動(dòng)向的傳聞（如：對(duì)新增個(gè)人住房貸款提供貼息、提高房貸借款人專(zhuān)項(xiàng)稅收扣除、進(jìn)一步降低住房交易契稅等）。雖無(wú)法核實(shí)其內(nèi)容的真實(shí)性，但結(jié)合此次深圳的公積金提取政策，至少說(shuō)明在住房交易契稅的降低方面，依然是有政策空間的。這也有助于對(duì)后續(xù)的政策動(dòng)向有更為清晰的把握。

??3）當(dāng)前購(gòu)房性?xún)r(jià)比已非常高。最近幾年購(gòu)房成本的減負(fù)效應(yīng)非常明顯。一是房?jī)r(jià)本身處于積極調(diào)整中，房?jī)r(jià)泡沫減少，買(mǎi)房成本比歷史高峰期至少便宜了30%。二是從房?jī)r(jià)的構(gòu)成來(lái)看，其包括：首付款、貸款本金、貸款利息、稅費(fèi)成本和中介費(fèi)。其中首付款方面，各地均按15%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，已屬歷史最低。貸款本金方面，公積金“既提又貸”等政策給予了較好支持，同時(shí)各地貸款額度非常充足。貸款利息方面，包括商貸和公積金貸款利率都為歷史最低，較好減輕了月供負(fù)擔(dān)。稅費(fèi)成本方面，2024年各地基于取消普通和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等工作，已將契稅、個(gè)稅、增值稅等稅費(fèi)成本降至歷史最低。中介費(fèi)方面，各地中介公司也給出了最優(yōu)惠的中介費(fèi)率。疊加此次深圳公積金提取支付購(gòu)房稅款的政策，我們認(rèn)為，購(gòu)房政策為歷史最寬松，購(gòu)房性?xún)r(jià)比亦為歷史最高。

??4）要看到各地政策的差異性和一致性。此次對(duì)深圳提取公積金支付購(gòu)房稅款的分析，并冠以“打響第一槍”，并不是暗示各地都會(huì)模仿深圳做法。原因是，公積金提取的政策，除了立足公積金支持住房消費(fèi)的導(dǎo)向外，也和各地公積金個(gè)貸率或公積金資金池規(guī)模有關(guān)。換句話說(shuō)，各地政策是否跟進(jìn)還有不確定性，即各地政策具有差異性。但我們也要看到政策的一致性或統(tǒng)一性，也就是各地立足政策優(yōu)化調(diào)整的自主權(quán)，可根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行政策儲(chǔ)備或發(fā)力，最終都是為了惠及購(gòu)房群體。

??5）各地要用足用好近3年的好政策。對(duì)于2026年的房地產(chǎn)政策，需要立足市場(chǎng)運(yùn)行情況等進(jìn)行考慮。但有一點(diǎn)非常關(guān)鍵，根據(jù)此前2025年12月中央政治局會(huì)議的精神，2026年要發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，其對(duì)于我們理解存量政策和增量政策的關(guān)系非常關(guān)鍵。當(dāng)前各地“等政策出臺(tái)”的意義相對(duì)有限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)購(gòu)房政策本身就屬于歷史最寬松的階段。最正確的做法是，基于房?jī)r(jià)總體筑底企穩(wěn)的有利形勢(shì)，要把最近3年出臺(tái)的各類(lèi)利好政策用足用好，同時(shí)促進(jìn)房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定和購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，真正促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍。