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??1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新一期全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。2025 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工、銷售等多項(xiàng)核心指標(biāo)均處于調(diào)整狀態(tài)，反映出市場(chǎng)供給端與需求端的深度變革；2024年12月70城新房與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)則進(jìn)一步揭示了不同能級(jí)城市、不同物業(yè)類型的分化走勢(shì)，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)供求博弈下的微妙平衡，二手房市場(chǎng)仍在深度調(diào)整中孕育企穩(wěn)跡象。各類數(shù)據(jù)既凸顯了2026年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性與迫切性，也反映出利好政策釋放、預(yù)期引導(dǎo)、去庫(kù)存等工作的關(guān)鍵作用。本報(bào)告基于上述核心數(shù)據(jù)，從房?jī)r(jià)指數(shù)、開發(fā)投資與銷售等維度展開詳細(xì)分析，旨在為把握市場(chǎng)趨勢(shì)、制定相關(guān)策略提供參考，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁向 “政策好、市場(chǎng)好、預(yù)期好” 的良性發(fā)展軌道。

??新房?jī)r(jià)格指數(shù)

　　12月份房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)一步表現(xiàn)調(diào)整的態(tài)勢(shì)，且呈現(xiàn)供求雙方互相博弈的特征。這和供求關(guān)系的深度調(diào)整有關(guān)，同時(shí)也說明2026年對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)工作的重要性。

??1、房?jī)r(jià)指數(shù)

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，12月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.0%。當(dāng)前環(huán)比指標(biāo)有圍繞改善（若從小數(shù)點(diǎn)兩位數(shù)的角度看有微弱收窄），而同比指標(biāo)有所惡化。我們認(rèn)為，當(dāng)前最核心的就是要做好對(duì)環(huán)比指標(biāo)進(jìn)行關(guān)注。至少此類指標(biāo)的跌幅沒有進(jìn)一步擴(kuò)大，但由于其也沒有明顯收窄，所以處于一個(gè)非常微妙的階段，或者說供求關(guān)系有深度的博弈。實(shí)際上從觀察來(lái)看，近期房企認(rèn)為房?jī)r(jià)基本上也跌到底部了，同時(shí)購(gòu)房者試探性希望還價(jià)但價(jià)格調(diào)整幅度已經(jīng)不大了。所以價(jià)格層面總體上進(jìn)入到微妙的博弈階段。反過來(lái)說明預(yù)期引導(dǎo)作用很關(guān)鍵，將決定了2026年房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

??2、城市分類

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，從12月份一二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.3%、-0.4%和-0.4%。而同比漲幅則為-1.7%、-2.5%和-3.7%。最值得關(guān)注的指標(biāo)是一線城市，其環(huán)比跌幅明顯收窄。從12月份一線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，年底置業(yè)的需求積極釋放，尤其結(jié)合各類既有的利好政策，市場(chǎng)的預(yù)期進(jìn)一步向好。購(gòu)房者積極入市也為市場(chǎng)帶來(lái)了較多的潛在需求，并帶動(dòng)新房交易的活躍度提升，也使得價(jià)格走勢(shì)進(jìn)一步向好。

??3、城市數(shù)量

??12月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所減少，從此前的8個(gè)變?yōu)?個(gè)。同時(shí)房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量也有所減少，從此前的59個(gè)變?yōu)?8個(gè)，即減少了1個(gè)。所以最主要的變化就是房?jī)r(jià)持平的城市數(shù)量增多了。這也和我們理解的供求雙方深度博弈有關(guān)系。這種博弈背后的心態(tài)是，房企認(rèn)為房?jī)r(jià)跌的差不多了，再跌就超越可承受的心理線了，尤其是成本線水平。而購(gòu)房者也認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌以后基本上跌出了性價(jià)比，所以都認(rèn)為是積極購(gòu)房的窗口期。這個(gè)時(shí)候就會(huì)使得房?jī)r(jià)持平的城市數(shù)量增多。

??4、城市排行

??當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有6個(gè)，包括上海、長(zhǎng)春、吉林、宜昌、韶關(guān)和三亞。從此類城市數(shù)據(jù)來(lái)看特征非常清晰。一是核心城市進(jìn)一步表現(xiàn)領(lǐng)頭羊角色，尤其是指上海市場(chǎng)。此類城市的基本面不錯(cuò)，且置換需求相對(duì)充分，所以市場(chǎng)表現(xiàn)積極。同時(shí)如三亞等受益于自貿(mào)港新政影響，房屋購(gòu)置市場(chǎng)表現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)。二是其他一些二三線城市，此類城市年底房?jī)r(jià)表現(xiàn)積極，和房?jī)r(jià)深度調(diào)整、年底置業(yè)需求積極釋放都有關(guān)系。

??5、市場(chǎng)趨勢(shì)

??房?jī)r(jià)持平的城市數(shù)量增多，要求各地積極做好預(yù)期引導(dǎo)的工作，因?yàn)檫@背后反映了供求兩端博弈的心態(tài)。第一、預(yù)期引導(dǎo)得好，那么市場(chǎng)形勢(shì)就可以扭轉(zhuǎn)，進(jìn)而帶動(dòng)更多城市步入房?jī)r(jià)上漲的通道。第二、類似預(yù)期引導(dǎo)的工作有很多，最典型的就是近期天津出臺(tái)限跌令，有助于引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期的穩(wěn)定。第三、各地要利用好各類利好政策，尤其是年底前后各部委進(jìn)一步出臺(tái)政策，進(jìn)一步釋放政策利好。要把既有的政策效應(yīng)和新增的政策效應(yīng)積極釋放，促進(jìn)“政策好、市場(chǎng)好、預(yù)期好”的效應(yīng)。

??二手房?jī)r(jià)格指數(shù)

　　二手房依然在深度調(diào)整。當(dāng)然從近期重點(diǎn)城市實(shí)際情況來(lái)看，“房?jī)r(jià)跌出性價(jià)比”的預(yù)期有所形成，客觀上使得年底置業(yè)積極性增加，也使得部分房東掛牌價(jià)格有微弱的抬升。

??1、房?jī)r(jià)指數(shù)

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，12月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.7%，同比漲幅為-6.1%。二手房依然處于深度的調(diào)整過程中，兩個(gè)指標(biāo)跌幅均有所擴(kuò)大。這也說明二手房總體上還處于價(jià)格調(diào)整的過程中。當(dāng)然對(duì)于一些年底二手房交易活躍的城市，價(jià)格方面有積極的變化，尤其是部分房東不再恐慌性掛牌，且保持價(jià)格微弱上漲的抬升。這也說明部分二手房認(rèn)購(gòu)活躍的區(qū)域，價(jià)格層面有更明顯的見底和企穩(wěn)跡象。

??2、城市分類

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，從12月份一二三線城市的二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.9%、-0.7%和-0.7%。而同比漲幅則為-7.9%、-6.0%和-6.0%。目前最值得關(guān)注的就是一線城市二手房的環(huán)比價(jià)格走勢(shì)，即呈現(xiàn)了跌幅收窄的積極態(tài)勢(shì)。11月份開始一線城市二手住宅交易積極和活躍，尤其是疊加學(xué)區(qū)房購(gòu)置、認(rèn)為價(jià)格見底后的置業(yè)需求釋放等，都使得交易指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。而這也使得房東的心態(tài)積極調(diào)整，即掛牌價(jià)格有所上漲，這都是非常積極的信號(hào)，意味著一線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)的跡象最明顯，也最為領(lǐng)先。

??3、城市數(shù)量

??12月份70個(gè)城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為0個(gè)，進(jìn)一步說明各類城市二手房的價(jià)格都在深度調(diào)整過程中。我們認(rèn)為，和新房市場(chǎng)一樣，二手房市場(chǎng)也要做好各類預(yù)期引導(dǎo)的工作。尤其是要把近期部分重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格或掛牌價(jià)格積極調(diào)整、掛牌房源有所減少等利好內(nèi)容進(jìn)行深入宣傳，更好引導(dǎo)二手房市場(chǎng)方面形成“價(jià)格基本調(diào)整到位、當(dāng)前是置業(yè)的最佳時(shí)期”的市場(chǎng)預(yù)期。

??4、城市排行

??從房?jī)r(jià)指數(shù)的排序來(lái)看，各線城市環(huán)比指標(biāo)都為負(fù)增長(zhǎng)。其中指標(biāo)相對(duì)好的城市主要是沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、西寧等城市。這也說明此類城市二手房?jī)r(jià)格泡沫相對(duì)少，所以價(jià)格方面相對(duì)會(huì)穩(wěn)定。而部分大城市二手房環(huán)比跌幅還是略大，如北京武漢和南京，這就要求此類城市加快對(duì)二手房的房源消化，尤其是要和當(dāng)前去庫(kù)存、收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)為保障房等工作進(jìn)行有力結(jié)合。

??5、市場(chǎng)趨勢(shì)

??二手房的價(jià)格走勢(shì)說明非常清晰的規(guī)律。第一、若有需求，價(jià)格自然會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺。尤其是一些重點(diǎn)城市年底的二手房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，和此類城市二手房屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、租售比指標(biāo)改善、二手房居住屬性更強(qiáng)都有關(guān)，所以會(huì)帶動(dòng)價(jià)格積極向好。第二、其他一些進(jìn)一步調(diào)整的城市，要研究下二手房的新市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尤其是在城中村改造和危舊房改造、二手房房源功能優(yōu)化等方面發(fā)力，促進(jìn)二手房具有更好的消化能力。

??開發(fā)投資與銷售

??2025年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)處于深度調(diào)整過程中，進(jìn)一步說明2026年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性和迫切性。同時(shí)考慮到各類利好政策的效應(yīng)將進(jìn)一步釋放，我們認(rèn)為2026年房地產(chǎn)各指標(biāo)將有積極調(diào)整和改善的空間。

??1、開發(fā)投資

??2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-17.2%。該指標(biāo)說明2025年供給端發(fā)生了深度的變化。一方面要客觀看到開發(fā)投資指標(biāo)帶來(lái)的壓力，尤其是對(duì)固定資產(chǎn)的拖累。另一方面也和市場(chǎng)的深度調(diào)整有關(guān)，尤其是企業(yè)端的數(shù)量和投資情況都有深度的調(diào)整?？傮w上2026年還要持續(xù)發(fā)力，要持續(xù)促進(jìn)交易市場(chǎng)活躍，真正促進(jìn)房企再投資能力增強(qiáng)，并帶動(dòng)指標(biāo)止跌回穩(wěn)。

??2、新開工

??2025年，全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積同比增速為-20.4%，該指標(biāo)在年底幾個(gè)月總體穩(wěn)定下來(lái)了。對(duì)于目前一些拿地的房企來(lái)說，開工工作總體積極有序，總體上和開工方面的營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化等有關(guān)。同時(shí)部分好地段的好房源項(xiàng)目，依然是有較多購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)的，市場(chǎng)信心也增加，這側(cè)面也會(huì)使得房企加快開工。當(dāng)然開工指標(biāo)跌幅的絕對(duì)值還是比較大，2026年要進(jìn)一步鼓勵(lì)各類資金導(dǎo)入，支持開工指標(biāo)向好發(fā)展。

??3、竣工

??2025年，全國(guó)房屋竣工面積同比增速為-18.1%，年底兩個(gè)月的跌幅相對(duì)穩(wěn)定下來(lái)。各地要進(jìn)一步做好保交房的工作。尤其是近期政策顯示，各地對(duì)于融資協(xié)調(diào)機(jī)制有關(guān)的金融政策將落實(shí)展期制度，這也有助于穩(wěn)定白名單制度中的融資工作，有助于更好確保2026年保交房等工作的開展。

??4、商品房銷售

??2025年，全國(guó)商品房銷售面積同比增速為-8.7%。該指標(biāo)即跌幅有所擴(kuò)大，進(jìn)一步說明房屋交易在深度調(diào)整?？傮w上從著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度出發(fā)，各地要進(jìn)一步挖掘市場(chǎng)潛力，持續(xù)促進(jìn)交易市場(chǎng)的活躍。對(duì)于2026年房屋交易市場(chǎng)，要保持幾個(gè)重要的原則。第一、交易活是市場(chǎng)穩(wěn)的最大基礎(chǔ)，各地在促銷售方面要持續(xù)做好系列工作。第二、要把政策利好和預(yù)期引導(dǎo)等積極和去庫(kù)存工作結(jié)合，促進(jìn)交易指標(biāo)積極轉(zhuǎn)向和轉(zhuǎn)好。

??5、待售面積

??2025年底，全國(guó)商品房待售面積同比增速為1.6%。這個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)是非常積極的，也就是庫(kù)存持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)明顯趨弱，說明去庫(kù)存方面具有較好的基礎(chǔ)。一方面這和這兩年供給端調(diào)整有關(guān)，另一方面也隨著房?jī)r(jià)的調(diào)整，很多新房項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)性價(jià)比相對(duì)高。2026年是去庫(kù)存的關(guān)鍵年份，要結(jié)合收購(gòu)庫(kù)存商品房做保障房等工作系列推進(jìn)有關(guān)工作。

??6、到位資金

??2025年，全國(guó)房企到位資金額同比增速為-13.4%。該指標(biāo)略有惡化，說明資金方面的壓力還是需要關(guān)注。當(dāng)然2026年金融環(huán)境將進(jìn)一步改善，同時(shí)房企去庫(kù)存工作也將有進(jìn)一步優(yōu)化的地方。從這個(gè)角度看，各地確實(shí)要積極做好各類工作，確保房企資金到位情況的改善。并在這個(gè)過程中進(jìn)一步防范化解相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

??7、商品房銷售均價(jià)

??2025年，全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9527元/平方米，同比漲幅為-4.1%。目前房?jī)r(jià)總體處于調(diào)整的過程中。從近期部分城市來(lái)看，價(jià)格的穩(wěn)定和引導(dǎo)都非常關(guān)鍵，比如說天津出臺(tái)限跌令。我們認(rèn)為，對(duì)于此類價(jià)格的穩(wěn)定很關(guān)鍵，其關(guān)系到供求雙方的預(yù)期引導(dǎo)，各地在2026年一定要做好相關(guān)工作。

??8、市場(chǎng)趨勢(shì)和策略

??2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度的調(diào)整過程中，要求各地2026年持續(xù)做好穩(wěn)市場(chǎng)的工作。第一、加力推進(jìn)工作，就要把去庫(kù)存、優(yōu)政策、穩(wěn)預(yù)期等工作進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，真正發(fā)揮好“市場(chǎng)-政策-預(yù)期”之間的互動(dòng)效應(yīng)。第二、房地產(chǎn)總的形勢(shì)積極向好，這和價(jià)格深度調(diào)整有關(guān)系，同時(shí)也和各類購(gòu)房需求將積極釋放有關(guān)。尤其是一些重點(diǎn)城市，后續(xù)要進(jìn)一步做好樓市提振工作，并為全國(guó)市場(chǎng)提供更好的示范。