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??1月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新一期全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)、房地產開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。2025 年，房地產開發(fā)投資、新開工、竣工、銷售等多項核心指標均處于調整狀態(tài)，反映出市場供給端與需求端的深度變革；2024年12月70城新房與二手房價格指數(shù)則進一步揭示了不同能級城市、不同物業(yè)類型的分化走勢，新房市場呈現(xiàn)供求博弈下的微妙平衡，二手房市場仍在深度調整中孕育企穩(wěn)跡象。各類數(shù)據(jù)既凸顯了2026年穩(wěn)定房地產市場的重要性與迫切性，也反映出利好政策釋放、預期引導、去庫存等工作的關鍵作用。本報告基于上述核心數(shù)據(jù)，從房價指數(shù)、開發(fā)投資與銷售等維度展開詳細分析，旨在為把握市場趨勢、制定相關策略提供參考，助力房地產市場逐步邁向 “政策好、市場好、預期好” 的良性發(fā)展軌道。

??新房價格指數(shù)

　　12月份房價指數(shù)進一步表現(xiàn)調整的態(tài)勢，且呈現(xiàn)供求雙方互相博弈的特征。這和供求關系的深度調整有關，同時也說明2026年對于市場預期引導工作的重要性。

??1、房價指數(shù)

??根據(jù)簡單算術平均計算，12月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.0%。當前環(huán)比指標有圍繞改善（若從小數(shù)點兩位數(shù)的角度看有微弱收窄），而同比指標有所惡化。我們認為，當前最核心的就是要做好對環(huán)比指標進行關注。至少此類指標的跌幅沒有進一步擴大，但由于其也沒有明顯收窄，所以處于一個非常微妙的階段，或者說供求關系有深度的博弈。實際上從觀察來看，近期房企認為房價基本上也跌到底部了，同時購房者試探性希望還價但價格調整幅度已經不大了。所以價格層面總體上進入到微妙的博弈階段。反過來說明預期引導作用很關鍵，將決定了2026年房價的走勢。

??2、城市分類

??根據(jù)簡單算術平均計算，從12月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.3%、-0.4%和-0.4%。而同比漲幅則為-1.7%、-2.5%和-3.7%。最值得關注的指標是一線城市，其環(huán)比跌幅明顯收窄。從12月份一線城市的市場表現(xiàn)來看，年底置業(yè)的需求積極釋放，尤其結合各類既有的利好政策，市場的預期進一步向好。購房者積極入市也為市場帶來了較多的潛在需求，并帶動新房交易的活躍度提升，也使得價格走勢進一步向好。

??3、城市數(shù)量

??12月份房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所減少，從此前的8個變?yōu)?個。同時房價下跌的城市數(shù)量也有所減少，從此前的59個變?yōu)?8個，即減少了1個。所以最主要的變化就是房價持平的城市數(shù)量增多了。這也和我們理解的供求雙方深度博弈有關系。這種博弈背后的心態(tài)是，房企認為房價跌的差不多了，再跌就超越可承受的心理線了，尤其是成本線水平。而購房者也認為，當前房價下跌以后基本上跌出了性價比，所以都認為是積極購房的窗口期。這個時候就會使得房價持平的城市數(shù)量增多。

??4、城市排行

??當前房價指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有6個，包括上海、長春、吉林、宜昌、韶關和三亞。從此類城市數(shù)據(jù)來看特征非常清晰。一是核心城市進一步表現(xiàn)領頭羊角色，尤其是指上海市場。此類城市的基本面不錯，且置換需求相對充分，所以市場表現(xiàn)積極。同時如三亞等受益于自貿港新政影響，房屋購置市場表現(xiàn)積極態(tài)勢。二是其他一些二三線城市，此類城市年底房價表現(xiàn)積極，和房價深度調整、年底置業(yè)需求積極釋放都有關系。

??5、市場趨勢

??房價持平的城市數(shù)量增多，要求各地積極做好預期引導的工作，因為這背后反映了供求兩端博弈的心態(tài)。第一、預期引導得好，那么市場形勢就可以扭轉，進而帶動更多城市步入房價上漲的通道。第二、類似預期引導的工作有很多，最典型的就是近期天津出臺限跌令，有助于引導房價預期的穩(wěn)定。第三、各地要利用好各類利好政策，尤其是年底前后各部委進一步出臺政策，進一步釋放政策利好。要把既有的政策效應和新增的政策效應積極釋放，促進“政策好、市場好、預期好”的效應。

??二手房價格指數(shù)

　　二手房依然在深度調整。當然從近期重點城市實際情況來看，“房價跌出性價比”的預期有所形成，客觀上使得年底置業(yè)積極性增加，也使得部分房東掛牌價格有微弱的抬升。

??1、房價指數(shù)

??根據(jù)簡單算術平均計算，12月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.7%，同比漲幅為-6.1%。二手房依然處于深度的調整過程中，兩個指標跌幅均有所擴大。這也說明二手房總體上還處于價格調整的過程中。當然對于一些年底二手房交易活躍的城市，價格方面有積極的變化，尤其是部分房東不再恐慌性掛牌，且保持價格微弱上漲的抬升。這也說明部分二手房認購活躍的區(qū)域，價格層面有更明顯的見底和企穩(wěn)跡象。

??2、城市分類

??根據(jù)簡單算術平均計算，從12月份一二三線城市的二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.9%、-0.7%和-0.7%。而同比漲幅則為-7.9%、-6.0%和-6.0%。目前最值得關注的就是一線城市二手房的環(huán)比價格走勢，即呈現(xiàn)了跌幅收窄的積極態(tài)勢。11月份開始一線城市二手住宅交易積極和活躍，尤其是疊加學區(qū)房購置、認為價格見底后的置業(yè)需求釋放等，都使得交易指標明顯好轉。而這也使得房東的心態(tài)積極調整，即掛牌價格有所上漲，這都是非常積極的信號，意味著一線城市房價企穩(wěn)的跡象最明顯，也最為領先。

??3、城市數(shù)量

??12月份70個城市中，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為0個，進一步說明各類城市二手房的價格都在深度調整過程中。我們認為，和新房市場一樣，二手房市場也要做好各類預期引導的工作。尤其是要把近期部分重點城市二手房價格或掛牌價格積極調整、掛牌房源有所減少等利好內容進行深入宣傳，更好引導二手房市場方面形成“價格基本調整到位、當前是置業(yè)的最佳時期”的市場預期。

??4、城市排行

??從房價指數(shù)的排序來看，各線城市環(huán)比指標都為負增長。其中指標相對好的城市主要是沈陽、長春、西寧等城市。這也說明此類城市二手房價格泡沫相對少，所以價格方面相對會穩(wěn)定。而部分大城市二手房環(huán)比跌幅還是略大，如北京武漢和南京，這就要求此類城市加快對二手房的房源消化，尤其是要和當前去庫存、收購存量房轉為保障房等工作進行有力結合。

??5、市場趨勢

??二手房的價格走勢說明非常清晰的規(guī)律。第一、若有需求，價格自然會相對堅挺。尤其是一些重點城市年底的二手房價格相對堅挺，和此類城市二手房屬于優(yōu)質資產、租售比指標改善、二手房居住屬性更強都有關，所以會帶動價格積極向好。第二、其他一些進一步調整的城市，要研究下二手房的新市場機會，尤其是在城中村改造和危舊房改造、二手房房源功能優(yōu)化等方面發(fā)力，促進二手房具有更好的消化能力。

??開發(fā)投資與銷售

??2025年房地產各項指標處于深度調整過程中，進一步說明2026年著力穩(wěn)定房地產市場的重要性和迫切性。同時考慮到各類利好政策的效應將進一步釋放，我們認為2026年房地產各指標將有積極調整和改善的空間。

??1、開發(fā)投資

??2025年，全國房地產開發(fā)投資額同比增速為-17.2%。該指標說明2025年供給端發(fā)生了深度的變化。一方面要客觀看到開發(fā)投資指標帶來的壓力，尤其是對固定資產的拖累。另一方面也和市場的深度調整有關，尤其是企業(yè)端的數(shù)量和投資情況都有深度的調整?？傮w上2026年還要持續(xù)發(fā)力，要持續(xù)促進交易市場活躍，真正促進房企再投資能力增強，并帶動指標止跌回穩(wěn)。

??2、新開工

??2025年，全國房地產新開工面積同比增速為-20.4%，該指標在年底幾個月總體穩(wěn)定下來了。對于目前一些拿地的房企來說，開工工作總體積極有序，總體上和開工方面的營商環(huán)境優(yōu)化等有關。同時部分好地段的好房源項目，依然是有較多購房者認購的，市場信心也增加，這側面也會使得房企加快開工。當然開工指標跌幅的絕對值還是比較大，2026年要進一步鼓勵各類資金導入，支持開工指標向好發(fā)展。

??3、竣工

??2025年，全國房屋竣工面積同比增速為-18.1%，年底兩個月的跌幅相對穩(wěn)定下來。各地要進一步做好保交房的工作。尤其是近期政策顯示，各地對于融資協(xié)調機制有關的金融政策將落實展期制度，這也有助于穩(wěn)定白名單制度中的融資工作，有助于更好確保2026年保交房等工作的開展。

??4、商品房銷售

??2025年，全國商品房銷售面積同比增速為-8.7%。該指標即跌幅有所擴大，進一步說明房屋交易在深度調整?？傮w上從著力穩(wěn)定房地產市場的角度出發(fā)，各地要進一步挖掘市場潛力，持續(xù)促進交易市場的活躍。對于2026年房屋交易市場，要保持幾個重要的原則。第一、交易活是市場穩(wěn)的最大基礎，各地在促銷售方面要持續(xù)做好系列工作。第二、要把政策利好和預期引導等積極和去庫存工作結合，促進交易指標積極轉向和轉好。

??5、待售面積

??2025年底，全國商品房待售面積同比增速為1.6%。這個指標表現(xiàn)是非常積極的，也就是庫存持續(xù)攀升的態(tài)勢明顯趨弱，說明去庫存方面具有較好的基礎。一方面這和這兩年供給端調整有關，另一方面也隨著房價的調整，很多新房項目的認購性價比相對高。2026年是去庫存的關鍵年份，要結合收購庫存商品房做保障房等工作系列推進有關工作。

??6、到位資金

??2025年，全國房企到位資金額同比增速為-13.4%。該指標略有惡化，說明資金方面的壓力還是需要關注。當然2026年金融環(huán)境將進一步改善，同時房企去庫存工作也將有進一步優(yōu)化的地方。從這個角度看，各地確實要積極做好各類工作，確保房企資金到位情況的改善。并在這個過程中進一步防范化解相關的金融風險。

??7、商品房銷售均價

??2025年，全國商品房銷售均價為9527元/平方米，同比漲幅為-4.1%。目前房價總體處于調整的過程中。從近期部分城市來看，價格的穩(wěn)定和引導都非常關鍵，比如說天津出臺限跌令。我們認為，對于此類價格的穩(wěn)定很關鍵，其關系到供求雙方的預期引導，各地在2026年一定要做好相關工作。

??8、市場趨勢和策略

??2025年房地產市場處于深度的調整過程中，要求各地2026年持續(xù)做好穩(wěn)市場的工作。第一、加力推進工作，就要把去庫存、優(yōu)政策、穩(wěn)預期等工作進行有機結合，真正發(fā)揮好“市場-政策-預期”之間的互動效應。第二、房地產總的形勢積極向好，這和價格深度調整有關系，同時也和各類購房需求將積極釋放有關。尤其是一些重點城市，后續(xù)要進一步做好樓市提振工作，并為全國市場提供更好的示范。