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??核心觀點(diǎn)

??政策環(huán)境：中央持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融支持力度，加快推進(jìn)城市更新

??新房成交：1月環(huán)比降32%、同比減少20%，一線(xiàn)同環(huán)比降幅領(lǐng)先

??二手住房：13城1月成交面積環(huán)同比分別增16%和33%

??土地成交：新供地周期未開(kāi)啟，供求規(guī)模、熱度溢價(jià)率等皆處低位

◎ 文 / 克而瑞

??01 政策環(huán)境

??中央持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融支持力度

??加快推進(jìn)城市更新

??2026年1月，中央多部門(mén)協(xié)同發(fā)力明確發(fā)展框架，地方層面超40省市跟進(jìn)細(xì)化落實(shí)，形成“中央定調(diào)、地方精準(zhǔn)施策”的聯(lián)動(dòng)格局。政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建設(shè)、融資優(yōu)化四大維度。

??中央層面，自然資源部與住建部聯(lián)合發(fā)文支持城市更新，鼓勵(lì)利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國(guó)家支持產(chǎn)業(yè)，給予不超5年過(guò)渡期政策，無(wú)需改變用地主體和規(guī)劃條件，過(guò)渡期后可靈活選擇租賃或協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)，為存量盤(pán)活打通關(guān)鍵通道；金融支持力度持續(xù)加大，央行實(shí)施適度寬松貨幣政策，下調(diào)再貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.25%，將商辦用房最低首付比例降至30%，同時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單”項(xiàng)目貸款展期期限延長(zhǎng)至5年，緩解房企資金周轉(zhuǎn)壓力；財(cái)稅優(yōu)惠政策延續(xù)加碼，三部門(mén)將居民換購(gòu)住房個(gè)稅退稅政策延至2027年底，財(cái)政部與稅務(wù)總局延續(xù)公租房相關(guān)稅收優(yōu)惠，覆蓋城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等七大稅種，惠及建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、承租全環(huán)節(jié)。

??地方層面，上海、蘇州、珠海等在“十五五”規(guī)劃中單列城市更新工作，與房地產(chǎn)分離并置于優(yōu)先位置；大連啟動(dòng)超100萬(wàn)平方米舊改計(jì)劃，惠及2.9萬(wàn)戶(hù)居民，探索老舊住房原拆原建新模式；廣州計(jì)劃2026年籌集建設(shè)保障性住房3萬(wàn)套，深圳實(shí)施配售型保障房嚴(yán)格封閉管理，?？诠_(kāi)征集2020年后開(kāi)工、120平方米內(nèi)的存量商品住房用作保障性租賃住房?！昂梅孔印苯ㄔO(shè)具象化落地，濟(jì)南出臺(tái)商品住宅“五好”提升指引，明確層高不低于3.15米等量化標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化智能化配置。南京推出“青年人才房票”補(bǔ)貼并將公積金貸款額度提至200萬(wàn)元/戶(hù)，銀川通過(guò)“銀八條”拓展公積金提取場(chǎng)景、向多子女家庭和退役軍人傾斜貸款額度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??02 新房成交

??1月環(huán)比降32%、同比減少20%

??一線(xiàn)同環(huán)比降幅領(lǐng)先

　　克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國(guó)重點(diǎn)50城市新建商品住宅成交面積約810萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32%，同比減少20%，相比上年月均下降25%。

??從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，4個(gè)一線(xiàn)城市成交面積約132萬(wàn)平方米，環(huán)同比分別下降36%和28%，降幅均高于50城整體和其他各能級(jí)城市，相較去年月均同樣下滑26%。21個(gè)二線(xiàn)城市成交面積約460萬(wàn)平方米，環(huán)比同比分別下降36%和24%，相較于去年月均減少30%。25個(gè)三四線(xiàn)城市成交面積約219萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%，同比持平微降2%，相較去年月均下降9%。

??03 二手房成交

??13城1月成交面積環(huán)同比分別增16%和33%

　　克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國(guó)重點(diǎn)13城市二手房成交面積約810萬(wàn)平方米，環(huán)比上升16%，同比增長(zhǎng)33%，相比上年月均增18%。

??從重點(diǎn)城市成交面積絕對(duì)規(guī)模看，成都二手房成交面積達(dá)218萬(wàn)平方米高踞首位，環(huán)比增長(zhǎng)18%，同比激增63%，相較去年月均增37%；其次是北京成交面積約125萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15%，同比仍持平穩(wěn)增6%，相較去年月均下降6%。

??04 土地成交

??新供地周期未開(kāi)啟，

??供求規(guī)模、熱度溢價(jià)率等皆處低位

　　2026年1月，土地成交建筑面積和金額均環(huán)比回落90%，同比來(lái)看二者分別下降48%和59%。供地規(guī)模方面，截至25日本月土地供應(yīng)面積3360萬(wàn)平方米，同比下降8%。從市場(chǎng)熱度來(lái)看，由于本月成交地塊多為2025年末供應(yīng)的年度收尾地塊，優(yōu)質(zhì)高總價(jià)地塊成交占比偏低，本月溢價(jià)率延續(xù)低位，至截稿時(shí)10億元以上的宅地均為底價(jià)成交。

??受供地節(jié)奏的季節(jié)性影響，本月高總價(jià)地塊成交頻次顯著下降，至截稿時(shí)僅有6宗宅地成交總價(jià)超過(guò)10億元。從土拍熱度來(lái)看，兩榜入榜宅地均為底價(jià)成交，上海2026年第一次土拍的2宗宅地也均為底價(jià)成交。

??單價(jià)榜方面，TOP5地塊均來(lái)自于上海、福州。榜首地塊為浦東新區(qū)森蘭板塊地塊，規(guī)劃建面6.73萬(wàn)平方米，由越秀地產(chǎn)底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約3.8萬(wàn)元/平方米。該地塊是森蘭板塊近三年來(lái)首次出讓的普通商品房用地，目前周邊新房售價(jià)在7萬(wàn)元/平方米左右。