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??一、政策目標(biāo)和特征總結(jié)

??9月12日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持住房消費(fèi)的若干措施》。此次政策工具豐富，旨在通過政府補(bǔ)貼、企業(yè)讓利、金融支持等多維度手段，降低購(gòu)房成本，滿足剛性和改善性住房需求，也體現(xiàn)了結(jié)合“金九銀十”利好時(shí)機(jī)積極提振住房消費(fèi)的導(dǎo)向。

??此次政策工具具有兩個(gè)重要維度。既包含購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金政策優(yōu)化等直接激勵(lì)措施，也涉及存量房轉(zhuǎn)化、品質(zhì)提升等長(zhǎng)期政策工具?？傮w上看，河南住房消費(fèi)政策值得肯定，說明各地正采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。我們認(rèn)為，各地通過精準(zhǔn)施策，既激活了潛在需求，也穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)也全力提升了居住的品質(zhì)。

??二、政策條款分析

??1、持續(xù)開展房產(chǎn)展銷活動(dòng)。此次政策明確，各地要利用傳統(tǒng)消費(fèi)旺季和節(jié)假日，開展房展會(huì)、購(gòu)房節(jié)等活動(dòng)，搭建房產(chǎn)超市，推出優(yōu)質(zhì)房源，搭配讓利優(yōu)惠。一個(gè)非常重要的亮點(diǎn)是，河南明確了集中展示和優(yōu)惠促銷活動(dòng)，尤其提及100場(chǎng)展銷活動(dòng)，其力度非常大。通過此類活動(dòng)，真正拓寬了營(yíng)銷場(chǎng)景和渠道，也真正提高了購(gòu)房便利性。

??2、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度。此次政策明確，對(duì)購(gòu)買首套和第二套新建商品住房的家庭給予購(gòu)房補(bǔ)貼，已出臺(tái)政策可延續(xù)并延長(zhǎng)。我們認(rèn)為，購(gòu)房補(bǔ)貼直接減輕了購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，特別是針對(duì)首套和二套房的補(bǔ)貼，有效支持了剛性和改善性需求，增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。這也是今年各地支持購(gòu)房消費(fèi)的重要舉措。

??3、落實(shí)基本公共服務(wù)支持。此次政策明確，已購(gòu)商品住房并實(shí)際入住的家庭，憑網(wǎng)簽備案合同可享受義務(wù)教育等基本公共服務(wù)。這個(gè)政策在最近各地頻率比較大，其縮短了從購(gòu)房到入學(xué)的等候時(shí)間，直接提高了購(gòu)房的性價(jià)比和優(yōu)勢(shì)。反過來也使得居民家庭拿著購(gòu)房合同就可以辦理子女入學(xué)手續(xù)，真正促進(jìn)居住和教育兩個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)了住房政策和公共服務(wù)政策的有力結(jié)合。

??4、支持多子女家庭購(gòu)房。此次政策明確，已有一套住房的多子女家庭再次購(gòu)房，可認(rèn)定為首套，金融機(jī)構(gòu)按相應(yīng)政策執(zhí)行。此類政策針對(duì)多子女家庭的特殊需求，通過認(rèn)定首套房政策，降低了其購(gòu)房門檻和成本，體現(xiàn)了政策的人文關(guān)懷，有助于提升家庭居住品質(zhì)。反過來也進(jìn)一步說明多子女家庭的生育政策有較好的支持。

??5、合理提高住房公積金個(gè)人住房貸款額度。公積金貸款額度提高是今年各地政策亮點(diǎn)。此次河南政策明確，各地可將公積金個(gè)人貸款額度上浮10%，最高不超過購(gòu)房總價(jià)款與首付款差額。通過提高公積金貸款額度，直接增強(qiáng)了購(gòu)房者的支付能力，特別是對(duì)于中低收入家庭，減輕了其購(gòu)房壓力，促進(jìn)了住房消費(fèi)。

??6、拓寬住房公積金使用范圍。此次政策明確，繳存人可憑網(wǎng)簽備案合同提取公積金用于住房裝修。我們認(rèn)為，此舉拓寬了公積金的使用渠道，使購(gòu)房者能夠在購(gòu)房后進(jìn)一步改善居住環(huán)境，提升了公積金政策的靈活性和實(shí)用性。反過來也有助于提振裝修消費(fèi)需求。

??7、加大金融支持力度。此次政策明確，金融機(jī)構(gòu)面向無房青年群體推出特色住房金融產(chǎn)品。對(duì)于無房青年群體的特殊需求，確實(shí)需要有積極的創(chuàng)新工具。過去類似江蘇部分城市提出過按揭貸款方面的優(yōu)惠政策，即購(gòu)房后五年內(nèi)可以不還貸或少還貸，這都是金融創(chuàng)新的體現(xiàn)。當(dāng)前，河南鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)推出定制化金融產(chǎn)品，滿足了其多元化住房信貸需求，有助于激發(fā)青年群體的購(gòu)房熱情。

??8、加力推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用作保障房。此次政策明確，用好保障性住房再貸款等資金，加大收購(gòu)存量商品房用作保障房力度。這項(xiàng)工作是今年各地的亮點(diǎn)和特色，通過收購(gòu)存量房用作保障房，既有效消化了市場(chǎng)庫存，又增加了保障性住房供給，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)供需平衡。反過來對(duì)于促進(jìn)價(jià)格企穩(wěn)等都有較為積極的作用。

??9、鼓勵(lì)貨幣化安置。此次政策明確在城中村改造等項(xiàng)目中優(yōu)先采取以購(gòu)代建等方式進(jìn)行安置。類似措施將更好籌集安置房源，也有效提高安置效率。以鄭州為例，此前房票認(rèn)購(gòu)商品房的措施，直接使得安置效率提高，也使得新房庫存加快去化。所以后續(xù)通過收購(gòu)一些商品房，也將更好促進(jìn)安置工作，真正發(fā)揮城中村改造對(duì)市場(chǎng)需求的激活作用。

??10、加快存量土地盤活利用。此次政策明確，已出讓尚未建設(shè)的土地可依法調(diào)整規(guī)劃后建設(shè)高品質(zhì)住房。我們認(rèn)為，此舉通過優(yōu)化土地資源配置，提高了土地利用效率，同時(shí)促進(jìn)了高品質(zhì)住房的建設(shè)，滿足了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求。就目前市場(chǎng)情況看，很多住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可程度也不錯(cuò)，所以此類土地規(guī)劃政策也將具有非常好的市場(chǎng)認(rèn)可。

??11、加大“好房子”建設(shè)供給。此次政策明確，新出讓土地項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，建造“好房子”，優(yōu)先推動(dòng)配套齊全的地塊供應(yīng)。我們認(rèn)為，今年5月份以來通過強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)積極影響了供給關(guān)系和結(jié)構(gòu)，真正提升了住房品質(zhì)。另外政策明確優(yōu)先供應(yīng)配套齊全的地塊，也將更好加快土地開發(fā)的節(jié)奏。

??12、加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管。此次政策明確，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)合理降低服務(wù)費(fèi)用，規(guī)范信息發(fā)布，對(duì)違法違規(guī)行為嚴(yán)肅查處。我們認(rèn)為，今年各地對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范性明顯增大，通過加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范了市場(chǎng)秩序，保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益。而類似降低服務(wù)費(fèi)用的提法，市場(chǎng)關(guān)注度會(huì)很高。當(dāng)然若可以真正降低，也是有助于促進(jìn)住房消費(fèi)工作的提速。