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??廣州市住建局在2026年2月25日的高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上明確提出，今年將力爭完成城市更新投資2200億元，并系統(tǒng)性開放智能建造全場景應(yīng)用，從土地出讓源頭全面推進(jìn)建筑工業(yè)化。此舉標(biāo)志著廣州的城市發(fā)展模式從“規(guī)模擴(kuò)張”向“內(nèi)涵提效”邁出關(guān)鍵一步。

??我們認(rèn)為，此次政策發(fā)布釋放了三個(gè)關(guān)鍵信號：1）城市更新仍是廣州穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)的主力軍，投資體量巨大；2）智能建造已從企業(yè)端的“選修課”上升為政府主導(dǎo)的“必修課”，產(chǎn)業(yè)鏈將迎來結(jié)構(gòu)性重塑；3）對“好房子”的定義正從建筑質(zhì)量延伸至全生命周期的智能化管理。

??一、投資體量與政策路徑：城市更新進(jìn)入“深水區(qū)”攻堅(jiān)

??廣州明確2026年城市更新投資目標(biāo)高達(dá)2200億元。結(jié)合過往數(shù)據(jù)，這一體量在全國城市中位居前列，顯示出廣州通過舊城、舊廠、城中村改造釋放內(nèi)需潛力的決心。

??與此同時(shí)，政策路徑愈發(fā)清晰：從過去的“拆改并舉”轉(zhuǎn)向“綜合整治+原拆原建+低效活化”的多元化模式。特別是首次提出將出臺“低效樓宇更新提升實(shí)施意見”，其和此前上海政策相似，意味著未來將有大量存量商辦物業(yè)進(jìn)入改造更新通道，這對于持有型物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值重估和REITs市場的底層資產(chǎn)擴(kuò)容構(gòu)成長期利好。

??二、智能建造：從“試點(diǎn)”到“全面滲透”的全場景變革

??此次政策最具看點(diǎn)之處，在于為智能建造描繪了清晰的落地路徑。廣州將城中村改造、危舊房原拆原建、老舊小區(qū)改造、低效樓宇更新等領(lǐng)域，系統(tǒng)性地打造為智能建造的“超級試驗(yàn)場”，其核心要點(diǎn)整理如下：

??這一系列舉措的落地，意味著房地產(chǎn)開發(fā)的“模數(shù)化、標(biāo)準(zhǔn)化”將滲透到各具體領(lǐng)域，其本身就是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要體現(xiàn)。對于開發(fā)商而言，成本管控模型將從控制原材料成本轉(zhuǎn)向控制“技術(shù)集成與供應(yīng)鏈協(xié)同”的成本。對于總包單位，若不具備智能裝備應(yīng)用能力，或?qū)⑹⑴c廣州重點(diǎn)舊改項(xiàng)目的競標(biāo)資格。反過來啟示行業(yè)要重視此類變化，立足技術(shù)創(chuàng)新培育新的競爭力。

??三、市場研判與投資建議

??廣州這一政策，實(shí)際上是基于城市更新進(jìn)程制定的。它將智能建造等新的應(yīng)用場景融入其中。從這一政策來看，城市更新是判斷產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)的重要變現(xiàn)途徑。對于超大城市而言，今年是發(fā)力城市更新的關(guān)鍵時(shí)期，尤其是政府投資力度較大，這一點(diǎn)十分關(guān)鍵。在城市更新過程中，持續(xù)強(qiáng)調(diào)智能制造，并提及了城市更新中的一些細(xì)分領(lǐng)域，由此市場邏輯場景已十分清晰。

??從產(chǎn)業(yè)角度而言，該政策與智能建造、智能建筑等密切相關(guān)。對于裝配式構(gòu)件供應(yīng)商、智能建設(shè)備租賃銷售商，包括家居鏈條，以及擁有物聯(lián)網(wǎng)平臺的科技企業(yè)、擁有 AI 技術(shù)和機(jī)器人技術(shù)的供應(yīng)商等，有望與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是城市更新相結(jié)合，更好地進(jìn)入政府大規(guī)模舊改集采名單。總體思路是，在存量時(shí)代，既要關(guān)注房地產(chǎn)本身帶來的市場變化，也要關(guān)注成本與品質(zhì)的把控主動(dòng)權(quán)，利用新技術(shù)參與市場競爭，持續(xù)推進(jìn)城市更新系列工作。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)