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??10月16日，北京二環(huán)祈年大街地塊正式掛牌出讓。將于11月19日開拍，起始價19.5億元，折合樓面價7.8萬元/平方米。

??這宗地塊在10月11日下午17時預(yù)申請截止，次日從用地預(yù)申請列表中移除。正當(dāng)市場以為其正式下線時，不料殺了個回馬槍又掛出來。

??在正式掛牌之前5天，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，10月11日，祈年大街地塊預(yù)申請最少兩家企業(yè)報名，由于其他原因，報名后地塊未能如期被激活。

??在這持續(xù)等待的5天中，10月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布了一份《關(guān)于東城區(qū)祈年大街路西危改工程士地一級開發(fā)項目 4、5號地供地項目“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的函的補充說明》。

??這份地“補充說明”提到：0127-0202地塊應(yīng)嚴格遵循北京老城風(fēng)貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護等要求進行建設(shè)，以優(yōu)化片區(qū)街巷肌理，落實老城高質(zhì)量發(fā)展。禁止通過高低配的方式建造別墅及私家莊園“別墅及私家莊園”定義以國家或本市出臺的文件要求為準(zhǔn)。

??祈年大街地塊由4個子地塊組成，沿祈年大街呈南北排列，占地2.28萬平方米，規(guī)劃地上建面2.5萬平方米，整體容積率為1.1。

??具體來看，0201地塊、0203地塊、0204地塊這三幅子地塊限高18米；0202地塊限高3.3米，并要求整院售賣，由于地塊限高條件，業(yè)內(nèi)預(yù)測可能打造四合院形式產(chǎn)品。

??對于此次發(fā)布的“補充說明”，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，文件明確0127-0202地塊應(yīng)嚴格遵循北京老城風(fēng)貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護等要求進行建設(shè)，并禁止通過高低配方式建設(shè)別墅及私家莊園。

??即便0202地塊限高僅3.3米，具備打造低密度高端住宅的先天條件，但不能通過現(xiàn)代別墅化設(shè)計“打擦邊球”，如地下挖潛、局部拔高、私享花園圍合等方式營造“類別墅”私密感。別墅類產(chǎn)品往往伴隨高墻、封閉、綠地私有化，這與老城“胡同—四合院—街巷”公共性肌理相悖。通過禁止私家莊園、禁止高低配，實質(zhì)是防止社會資本將歷史空間“圈地化”。

??合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，祈年大街地塊將考驗?zāi)玫胤科蟮拈_發(fā)能力。首先，祈年大街地塊文化屬性強，需要開發(fā)商對購房人群的生活與社交方式、文化與圈層需求做非常深入的研究，才能量身定制與之匹配的好產(chǎn)品；其次，地塊本身分為4宗小地塊，較為零散，對生活方式、社交場景的打造和樓棟排布提出了更高要求；第三，地塊將打造四合院，這一方面要求開發(fā)商對北京傳統(tǒng)居住文化有著更深刻的理解，另外如果產(chǎn)品不夠亮眼，勢必會影響去化速度和價格實現(xiàn)度。

??祈年大街地塊由國瑞置地進行一級土地開發(fā)，原為國瑞城舊址。根據(jù)已披露信息，祈年大街地塊起拍價格19.5億元，折合樓面價7.8萬元/平方米，僅次于海淀區(qū)中海樹村地塊起始樓面價8萬元/平米，單價高昂。

??近5年來東城區(qū)僅成交了一宗住宅用地，即2024年7月由河北鑫界以3.375億元競得的金魚池地塊，住宅建筑面積僅有1700平方米，但拍賣溢價率高達到25%。

??祈年大街地塊范圍北至珍貝大廈、西至金魚池電話局、金臺書院、金魚池東區(qū)、南至規(guī)劃交通設(shè)施用地、東至祈年大街。

??沿著祈年大街南行，就到了天壇公園北門，地塊與天壇公園北門之間隔著一條天壇路和規(guī)劃交通設(shè)施用地，因此與天壇公園門口的游人有所隔離。北邊是前門大街，距離天安門只有2公里。

??其價值就蘊含在這些不可復(fù)制的硬核資源里。