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??2026年3月25日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布2026年第二輪擬供應商品住宅用地清單。本輪供地僅4宗，在“提質縮量”與“好房子”建設導向下，供地節(jié)奏進一步放緩，但地塊質量顯著提升，尤其是豐臺二環(huán)邊稀缺地塊的入市，意在通過核心區(qū)域優(yōu)質土地精準投放，穩(wěn)定市場預期并激活房企投資信心。

??一、事件背景：供地規(guī)模收縮，聚焦配套完善區(qū)域

??2026年3月25日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會網站發(fā)布了2026年第二輪擬供應商品住宅用地清單。本次共推出4宗住宅用地，總土地面積約22公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約38萬平方米，所有地塊擬于近期供應。

??從供應策略來看，本輪供地延續(xù)了北京近年來“彈性供地”與“優(yōu)區(qū)位、優(yōu)配套”的思路。與首輪（5宗，約16公頃）相比，本輪在宗數上略有減少，但單宗地塊平均規(guī)模有所擴大，顯示出在總量控制的前提下，更側重于推出具備高開發(fā)價值的優(yōu)質地塊。根據2026年度北京供地計劃，商品住宅用地安排彈性指標200-240公頃，較2025年有21%的下降，本輪供地的推出正是這一“減量提質”大背景下的具體實踐。

??本輪推出的4宗地塊在區(qū)位選擇上體現(xiàn)了極強的精準性，全部位于市場需求突出、基礎設施和公共服務配套較完善的區(qū)域，嚴格遵循了“優(yōu)先在軌道站點周邊、配套完善片區(qū)及就業(yè)密集區(qū)域開發(fā)建設”的供地原則。

??豐臺萬泉寺0007地塊作為本輪關注度最高的地塊，其稀缺性主要體現(xiàn)在區(qū)位優(yōu)勢上。該地塊位于西南二環(huán)與三環(huán)之間，鄰近地鐵14號線與16號線的換乘站麗澤商務區(qū)站，交通極為便利。值得注意的是，該地塊原規(guī)劃為綜合性商業(yè)金融服務用地，今年初調整為二類居住用地，用地性質變更后迅速上架，體現(xiàn)了供地端對市場需求（尤其是核心區(qū)住宅用地需求）的快速響應。該地塊起始價57.71億元，是北京今年以來總價最高的地塊，樓面價約5.85萬元/㎡，相較于2024年底周邊成交的麗金府地塊（樓面價約6.2萬元/㎡）具有一定的價格優(yōu)勢,地價已經下調了5%左右的水平，為房企留出了利潤空間。

??同時，我們關注到了通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)0001地塊。該地塊容積率僅為1.05，建筑限高18米，是典型的低密別墅類地塊。該地塊緊鄰已開發(fā)多年的格拉斯小鎮(zhèn)項目，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，預計將用于開發(fā)高端改善型別墅產品，滿足市場對低密度住宅的需求。

??二、市場分析：縮量提質背景下，市場熱度依賴優(yōu)質地塊

??在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導向下，2026年全國住宅用地供地計劃延續(xù)收縮態(tài)勢，北京作為一線城市代表，其供地節(jié)奏的變化尤為值得關注。

??從近期土地成交情況來看，市場情緒與區(qū)域競爭格局的關聯(lián)性極強。一季度，全國重點城市部分住宅用地以底價成交，反映出在資金與信心的雙重約束下，房企投資仍較為謹慎，對普通地塊的競拍意愿不強，地方國企托底拿地的特征依然明顯。這也倒逼各地在二季度進一步優(yōu)化供地模式，尤其是在提升土地供應質量方面發(fā)力。

??盡管整體市場平淡，但優(yōu)質核心地塊仍能激發(fā)競爭熱情。例如，2月份廣州馬場一期地塊以27%高溢價成交，3月初杭州城東新城宅地溢價率高達51.08%，這些“點狀”回暖現(xiàn)象表明，核心城市的優(yōu)質資產依然是房企爭奪的焦點。北京此次推出的豐臺萬泉寺地塊，憑借其二環(huán)邊、麗澤商務區(qū)輻射、軌道交通便捷等核心優(yōu)勢，有望在后續(xù)出讓中吸引多家實力房企參與競拍，成為北京土地市場后續(xù)的風向標。

??另外，本輪供地不僅關注地塊本身的區(qū)位優(yōu)勢，更在規(guī)劃條件上體現(xiàn)了對“好房子”建設理念的貫徹。以豐臺萬泉寺地塊為例，其出讓條件中明確要求，結合“好房子”政策，保障品質住區(qū)首二層共享開放，按需植入商業(yè)零售、文化休閑、社區(qū)服務等功能，并與周邊濱水空間有機互動。同時，對建筑立面材質（鋁板、玻璃、石材）、窗墻比、城市天際線以及慢行系統(tǒng)的連通性都提出了具體且較高的要求，旨在引導開發(fā)企業(yè)打造綠色、低碳、智慧的高品質住宅。這種從“賣房子”向“營建城市生活”轉變的供地思路，將對房企的綜合開發(fā)能力和產品力提出更高要求。

??三、土地市場后續(xù)展望

??從全國層面看，2026年土地市場正呈現(xiàn)出明顯的結構性分化特征。

??首先，核心區(qū)域的稀缺地塊仍將是市場關注的焦點。憑借優(yōu)越的地理位置和完善的配套，這類地塊在整體謹慎的市場環(huán)境中更具抗風險能力，預計將成為各地土地市場的“明星地塊”。其最終成交溢價率及競得房企，將直接反映當前一線房企對核心區(qū)域的投資信心與資金實力。

??其次，低密產品正迎來結構性機會。隨著改善型需求的持續(xù)釋放，低容積率地塊所對應的低密別墅類產品具備明顯的差異化競爭優(yōu)勢，有望在后續(xù)市場中實現(xiàn)較好的去化表現(xiàn)。近期京滬市場的供地都有類似的邏輯，對于其他城市也有較大的啟發(fā)。

??此外，需關注供地節(jié)奏變化對庫存的影響。以北京為例，已連續(xù)多個季度縮減涉宅用地供應量，2026年一季度涉宅用地成交幅數同比減少42%。從深圳市場近期土地供應來看，今年供地總量較去年減少10%；上海市場也呈現(xiàn)出每批次供地減量的模式。整體來看，全國多地供地節(jié)奏普遍放緩，有助于優(yōu)化當前新房市場的供求關系，推動庫存去化，但也意味著未來新盤入市節(jié)奏將進一步放緩，重點區(qū)域在售項目的稀缺性將進一步提升。

　　上海易居房地產研究院副院長 嚴躍進