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??導(dǎo) 讀

??核心城市新房單月銷售面積季節(jié)性回落，二手房同比增長(zhǎng)12.2%。 

??典型房企1-7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額12332.2億元，單月權(quán)益銷售額1376.4億元。

??解讀

??前言：2026年7月，全國(guó)重點(diǎn)50城市新建商品住宅成交面積約1069萬(wàn)平方米，同比下降4.8%，前7月累計(jì)成交面積約8299萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下跌10.9%。在此背景下，本月中央層面政策定調(diào)清晰：中央政治局會(huì)議將房地產(chǎn)納入安全屏障框架，定位進(jìn)一步升級(jí)；國(guó)務(wù)院“十五五”相關(guān)規(guī)劃顯示房地產(chǎn)發(fā)展邏輯從大規(guī)模新建拉動(dòng)轉(zhuǎn)向城市更新、存量盤(pán)活和品質(zhì)提升。地方層面以行政調(diào)控和公積金優(yōu)化為雙主線，約65次發(fā)文主要圍繞購(gòu)房補(bǔ)貼、以舊換新、房票安置和提高公積金貸款額度展開(kāi)。

??本月典型房企實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額1376.4 億元。

??1 銷售規(guī)模：典型房企單月權(quán)益銷售額1376.4億元

??2026年7月，典型房企實(shí)現(xiàn)單月銷售權(quán)益金額1376.4億元；2026年1-7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額12332.2 億元。

??2 企業(yè)表現(xiàn)：龍頭房企業(yè)績(jī)分化，部分央企持續(xù)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)

??從企業(yè)權(quán)益銷售額的分布來(lái)看，2026年1-7月銷售規(guī)模超過(guò)100億元的企業(yè)共有25家，50-100億的企業(yè)有24家，30-50億的企業(yè)有34家，10-30億的企業(yè)有17家。龍頭房企保持穩(wěn)健銷售規(guī)模，中建壹品、中建東孚、保利置業(yè)、中國(guó)中鐵、華發(fā)股份1-7月權(quán)益排名保持在TOP20。

??從企業(yè)權(quán)益銷售額情況來(lái)看，2026年1-7月，龍頭房企內(nèi)部不同性質(zhì)企業(yè)分化進(jìn)一步加?。貉肫箨嚑I(yíng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，5家央企中有3家實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地增幅領(lǐng)先，中國(guó)金茂也實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，構(gòu)成增長(zhǎng)核心。整體來(lái)看，央企陣營(yíng)實(shí)力進(jìn)一步提升，其他性質(zhì)房企的份額持續(xù)被擠壓。

??3 政策環(huán)境：頂層設(shè)計(jì)定調(diào)住房消費(fèi)，行政寬松與公積金政策優(yōu)化成地方發(fā)力主線

??2026年7月，中央層面政策信號(hào)密集，從投資、消費(fèi)、金融、監(jiān)管等多維度為房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)。地方層面，至截稿時(shí)約65次發(fā)布穩(wěn)市場(chǎng)新政，從發(fā)布頻次來(lái)看，行政調(diào)控和公積金政策優(yōu)化齊頭并進(jìn)，城市更新及好房子建設(shè)、住房保障等持續(xù)發(fā)力。

??中央層面，《求是》雜志發(fā)表評(píng)論員文章《充分挖掘和釋放投資潛力》，明確城市更新與好房子建設(shè)為釋放投資潛力的重點(diǎn)方向，不再依靠大規(guī)模新建住宅拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)向城市更新、舊房置換、存量盤(pán)活為主的發(fā)展路徑。國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《擴(kuò)大消費(fèi)十五五規(guī)劃》，明確提出清理優(yōu)化不合理限制性措施支持各地因城施策調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程等，涉及好房子建設(shè)、城中村改造、危舊房改造、老舊小區(qū)改造、居民自主更新等多項(xiàng)部署，十五五期間房地產(chǎn)消費(fèi)促進(jìn)邏輯從單一住房交易拉動(dòng)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)提升與服務(wù)擴(kuò)容。7月20日LPR連續(xù)14個(gè)月保持不變，1年期3.0%、5年期以上3.5%，處于歷史低位水平。7月21日，住建部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)建筑市場(chǎng)監(jiān)管持續(xù)優(yōu)化建筑市場(chǎng)環(huán)境的通知》，加快構(gòu)建寬進(jìn)、嚴(yán)管、重處建筑市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制。7月30日，中共中央政治局會(huì)議對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)工作作出部署，房地產(chǎn)方面，提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)施好一攬子化債方案，扎實(shí)推進(jìn)地方中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)、減量提質(zhì)。今年以來(lái)兩次研究經(jīng)濟(jì)工作的中央政治局會(huì)議均提及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，本次將房地產(chǎn)納入切實(shí)筑牢安全屏障框架，安全屏障的提法更具主動(dòng)防御色彩，房地產(chǎn)定位進(jìn)一步升級(jí)。

??地方層面，約65次發(fā)文涉及穩(wěn)市場(chǎng)政策，從發(fā)布頻次來(lái)看，行政調(diào)控和公積金政策優(yōu)化數(shù)量相當(dāng)，核心舉措主要涉及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)住房以舊換新、推進(jìn)房票安置、優(yōu)化土地供給、支持好房子建設(shè)、提升公積金最高貸款額度、放寬公積金提取限制等；此外，多地加快推進(jìn)城市更新工作，如佛山發(fā)布城市更新項(xiàng)目一件事辦事指南，江西印發(fā)城市更新項(xiàng)目庫(kù)管理辦法，武漢印發(fā)支持更新的若干政策措施（第三批）；黑河市、三明市明溪縣、廣州市開(kāi)發(fā)區(qū)及黃埔區(qū)等多地發(fā)布支持人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展或人才購(gòu)房激勵(lì)政策；佛山、九江、濟(jì)南、海南澄邁縣等多地優(yōu)化住房保障，主要涉及保障性租賃住房籌集建設(shè)和管理、發(fā)放租賃補(bǔ)貼等。

??4 市場(chǎng)成交：新房成交環(huán)比季節(jié)性回調(diào)，二手房成交累計(jì)同比創(chuàng)新高

??新房成交：環(huán)比由增轉(zhuǎn)降，降幅超20%，前7月累計(jì)降10.9%

??2026年7月進(jìn)入季節(jié)性淡季，全國(guó)重點(diǎn)50城市新建商品住宅成交環(huán)比回落25.6%至1069萬(wàn)平方米，同比下降4.8%，較上月擴(kuò)大2.6pcts，成交規(guī)模低于去年同期水平。前7月累計(jì)成交面積約8299萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下跌10.9%。

??從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，4個(gè)一線城市7月成交約150萬(wàn)平方米，環(huán)比下降約32.8%，同比微降5.7%，前7月累計(jì)成交面積1211萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌幅收窄1.8pcts至7.1%。23個(gè)二線城市7月成交約642萬(wàn)平方米，環(huán)比回落25.1%，同比下降4.8%，前7月累計(jì)成交4972萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降14.5%，降幅收窄1.1pcts。23個(gè)三四線城市成交約277萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22.2%，同比由增轉(zhuǎn)降至降4.1%，前7月累計(jì)成交面積2116萬(wàn)平方米，累計(jì)同比微降3.5%。

??二手房成交：面積環(huán)比微降但同比增12.2%，前7月累計(jì)同比增7.0%

??2026年7月，全國(guó)重點(diǎn)20城市二手房成交面積約1627萬(wàn)平方米，環(huán)比微降2.2%，5-7月呈現(xiàn)“三連降”態(tài)勢(shì)，但7月同比仍增長(zhǎng)12.2%。1-7月累計(jì)成交面積約11100萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.0%，累計(jì)同比增速擴(kuò)大0.4pcts，創(chuàng)三年來(lái)同期累計(jì)新高。

??從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，4個(gè)一線城市7月成交約458萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4.1%，同比增長(zhǎng)15.6%，同比增幅較上月擴(kuò)大6.9pcts，前7月累計(jì)成交面積3215萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)6.1%。16個(gè)二三線城市7月成交約1169萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1.4%，同比增長(zhǎng)10.9%，同比增幅較上月收窄4.6pcts，前7月累計(jì)成交7885萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)7.4%。

??土地市場(chǎng)：7月土拍規(guī)模季節(jié)性回落，溢價(jià)率理性回調(diào)至15.77%

??2026年7月，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷6月的集中放量后進(jìn)入階段性回調(diào)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高活躍度。重點(diǎn)50城土地供應(yīng)建筑面積848.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28.97%，同比下降21.29%；成交建筑面積712.30萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39.83%，同比下降32.83%；成交金額840.70億元，環(huán)比下降30.18%，同比下降20.44%。因上海、北京等一線城市高單價(jià)地塊集中成交，成交樓板價(jià)約11803元/平方米，同比增長(zhǎng)18.44%，環(huán)比增長(zhǎng)16.05%。市場(chǎng)熱度方面，本月平均溢價(jià)率15.77%，較6月高位下降7.29個(gè)百分點(diǎn)，同比上升5.16個(gè)百分點(diǎn)。上海、北京、杭州等核心城市熱門(mén)地塊均實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)成交，其中上海楊浦區(qū)地塊以161.2億元總價(jià)、102019元/平方米樓板價(jià)刷新楊浦區(qū)宅地單價(jià)紀(jì)錄。

??結(jié)合政策動(dòng)向來(lái)看，7月中央層面密集釋放房地產(chǎn)政策信號(hào)，國(guó)務(wù)院批復(fù)《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》首次將住房納入大宗耐用商品消費(fèi)體系，住建部宣布上半年二手房交易占比突破50%、房地產(chǎn)市場(chǎng)正式步入存量時(shí)代，中央政治局會(huì)議明確穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)并將房地產(chǎn)納入切實(shí)筑牢安全屏障框架。在存量時(shí)代與好房子建設(shè)雙重導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市將持續(xù)聚焦低密、高品質(zhì)住宅用地供應(yīng)，城市更新及存量用地盤(pán)活將成為土地供應(yīng)的重要補(bǔ)充，疊加需求端公積金優(yōu)化、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策持續(xù)發(fā)力，房企在核心城市的拿地信心有望穩(wěn)步修復(fù)，但受供地節(jié)奏影響，三季度土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將延續(xù)總量低位運(yùn)行、核心城市點(diǎn)狀高熱的分化格局。