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??1.引言：融合養(yǎng)老金融與存量盤活的時(shí)代命題

??在人口老齡化持續(xù)加深（2024年我國(guó)60歲及以上人口占比已達(dá)22.0%）與房地產(chǎn)市場(chǎng)深刻轉(zhuǎn)型的雙重背景下，如何有效盤活龐大的存量不動(dòng)產(chǎn)，并將其轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的養(yǎng)老資源，已成為重大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)議題。2026年1月22日，上海金融監(jiān)管局印發(fā)《上海銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)養(yǎng)老金融高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案》，明確提出“開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托盤活存量地產(chǎn)”。此舉體現(xiàn)了上海建設(shè)全球資產(chǎn)管理中心、深化金融改革的重要舉措，更是將地方實(shí)踐主動(dòng)對(duì)接國(guó)家“大力發(fā)展養(yǎng)老金融”頂層戰(zhàn)略的具體行動(dòng)。本報(bào)告圍繞“開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托盤活存量地產(chǎn)，以支持養(yǎng)老金融”的命題進(jìn)行分析。

??2.國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老金融的政策導(dǎo)向

??國(guó)家層面已將養(yǎng)老金融提升至戰(zhàn)略高度，為不動(dòng)產(chǎn)信托盤活存量地產(chǎn)提供了清晰的“導(dǎo)航圖”。

??頂層設(shè)計(jì)明確方向：2025年初發(fā)布的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化養(yǎng)老服務(wù)改革發(fā)展的意見(jiàn)》明確提出“大力發(fā)展養(yǎng)老金融”，并支持符合條件的養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），同時(shí)要求拓展養(yǎng)老服務(wù)信托業(yè)務(wù)。這為金融工具創(chuàng)新支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供了最高層級(jí)的政策依據(jù)。

??金融“五篇大文章”提供框架：國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于做好金融“五篇大文章”的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，將“養(yǎng)老金融”列為重點(diǎn)之一，并發(fā)出常態(tài)化推進(jìn)養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)行REITs的明確信號(hào)，標(biāo)志著養(yǎng)老地產(chǎn)的金融化支持已進(jìn)入制度化、常態(tài)化階段。

??REITs范圍擴(kuò)容打開(kāi)通道：2024年國(guó)家發(fā)展改革委已將“養(yǎng)老設(shè)施”正式納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報(bào)范圍，為持有型養(yǎng)老資產(chǎn)對(duì)接公開(kāi)資本市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)“投融管退”閉環(huán)掃清了關(guān)鍵障礙。

??3.上海政策的核心亮點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)

??上海方案最具突破性的實(shí)踐在于同步推進(jìn)“不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)”，此舉源于上海2025年《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》。該試點(diǎn)由多部門聯(lián)合推動(dòng)，旨在破解長(zhǎng)期以來(lái)不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)“確權(quán)難”的核心堵點(diǎn)，構(gòu)建覆蓋“多場(chǎng)景+全流程+多部門協(xié)同”的創(chuàng)新體系。

??尤為關(guān)鍵的是，試點(diǎn)政策明確鼓勵(lì)信托機(jī)構(gòu)圍繞“養(yǎng)老助老”等場(chǎng)景設(shè)計(jì)服務(wù)模式。這意味著，以養(yǎng)老為目的的家族信托、家庭服務(wù)信托、特殊需要信托等，可以更順暢地將存量住宅、商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)裝入信托架構(gòu)，通過(guò)專業(yè)化管理產(chǎn)生穩(wěn)定收益，用于支付老年人的照護(hù)、醫(yī)療等長(zhǎng)期費(fèi)用，真正實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的金融化、規(guī)范化升級(jí)。

??4.不動(dòng)產(chǎn)信托盤活存量養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式

??依托信托制度的靈活性和破產(chǎn)隔離優(yōu)勢(shì)，結(jié)合上海的政策環(huán)境，可演化出多種盤活模式，以滿足不同資產(chǎn)屬性和養(yǎng)老需求：

??5.對(duì)市場(chǎng)參與主體的影響分析

??對(duì)開(kāi)發(fā)商與資產(chǎn)持有方：提供了存量資產(chǎn)“出表”、輕資產(chǎn)化或高效退出的多元化路徑。尤其鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位盤活閑置資產(chǎn)開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)。政策倒逼企業(yè)從“開(kāi)發(fā)銷售”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)”，專注提升養(yǎng)老資產(chǎn)的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。

??對(duì)信托公司與金融機(jī)構(gòu)：迎來(lái)從“融資通道”向“真正的受托資產(chǎn)管理人”轉(zhuǎn)型的機(jī)遇。業(yè)務(wù)重心將轉(zhuǎn)向資產(chǎn)甄別、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)商遴選及現(xiàn)金流管理等核心能力。養(yǎng)老金融將成為其服務(wù)信托和財(cái)富管理業(yè)務(wù)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

??對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)：獲得更豐富的資本合作方（如信托、保險(xiǎn)）和資產(chǎn)來(lái)源（受托管理信托資產(chǎn)）。市場(chǎng)將更青睞具備標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化運(yùn)營(yíng)能力和良好口碑的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

??對(duì)老年群體與家庭：增加了以不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)充養(yǎng)老資金的合法、安全渠道。通過(guò)信托架構(gòu)，可以有效隔離風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的定向、持續(xù)支付，提升晚年生活的財(cái)務(wù)安全感和品質(zhì)。

??6.面臨的挑戰(zhàn)與推進(jìn)建議

??盡管前景廣闊，但成功落地仍需克服以下障礙：

??7.結(jié)論和啟示

??上海此類政策推進(jìn)，對(duì)于存量土地盤活和養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展都具有較好的意義。其對(duì)于探索各大城市養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老金融等都有較好的啟示。

??從存量土地盤活角度看，該政策為上海盤活閑置與低效利用的存量土地及物業(yè)提供了關(guān)鍵的金融工具和創(chuàng)新路徑。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，難以流動(dòng)的存量資產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)證券化、資本化與專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，有效化解了傳統(tǒng)模式下資產(chǎn)沉淀、資金占?jí)旱睦Ь?。這不僅有助于釋放存量土地價(jià)值、優(yōu)化城市空間資源配置，也為城市更新和存量改造注入了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的金融活水，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從“增量開(kāi)發(fā)”向“存量運(yùn)營(yíng)”模式深度轉(zhuǎn)型。

??從養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展角度看，該政策將存量資產(chǎn)的盤活與養(yǎng)老服務(wù)的有效供給進(jìn)行了創(chuàng)新性聯(lián)結(jié)。信托機(jī)制可將存量物業(yè)改造為養(yǎng)老社區(qū)、護(hù)理機(jī)構(gòu)等設(shè)施，并通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生穩(wěn)定收益，從而為養(yǎng)老服務(wù)提供可持續(xù)的資金支持。同時(shí)，家庭通過(guò)設(shè)立養(yǎng)老信托，可將自有不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為未來(lái)養(yǎng)老生活的長(zhǎng)期支付來(lái)源，顯著增強(qiáng)居民自我養(yǎng)老保障能力。這不僅有助于擴(kuò)大普惠型養(yǎng)老服務(wù)供給、培育銀發(fā)經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能，也為構(gòu)建多層次、市場(chǎng)化養(yǎng)老服務(wù)體系提供了重要的金融基礎(chǔ)設(shè)施。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)