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??核心摘要：2026年1月，據(jù)相關媒體報道，上海靜安區(qū)擬試點由區(qū)屬公租公司直接收購居民存量“老公房”，以幫助其置換區(qū)內(nèi)新房，并將收購房源納入保障性租賃體系。這一區(qū)域性的創(chuàng)新實踐，與2025年中央經(jīng)濟工作會議所明確的“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”的宏觀政策導向高度契合。該模式旨在通過“以舊換新”精準破解居民置換困局、激活潛在需求，同時以“存量轉(zhuǎn)化”落實中央去庫存與優(yōu)化供給的戰(zhàn)略，是地方響應中央號召、探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的先行樣本。其成功關鍵在于如何將微觀操作與宏觀目標有效結合，并在公平性、資金可持續(xù)性等方面實現(xiàn)突破。

??一、中央定調(diào)：新階段的房地產(chǎn)政策總綱

??2025年底召開的中央經(jīng)濟工作會議為2026年及未來一段時間的房地產(chǎn)政策確立了清晰的頂層設計。會議通稿將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”置于化解重點領域風險的框架下，標志著政策基調(diào)從短期“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向中長期“穩(wěn)定健康”發(fā)展。其核心方針可概括為“九字訣”：控增量、去庫存、優(yōu)供給。

??“去庫存”成為核心任務：會議時隔九年重提“去庫存”，其現(xiàn)實緊迫性遠超以往。當前全國新房庫存高企，根據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年底百城新建商品住宅去化周期達28.7個月，遠超合理區(qū)間。若疊加二手房掛牌、城投托底的購地項目、法拍房等隱性庫存，其庫存規(guī)模壓力是較大的。

??“收購存量房用于保障房”是關鍵路徑：會議明確提出“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，旨在打通市場存量與民生保障的通道。這既是去庫存的有效工具，能緩解房企資金壓力；也是優(yōu)化供給結構的創(chuàng)新舉措，能夠快速、低成本地拓寬保障性租賃住房的來源。

??“優(yōu)供給”聚焦長期模式轉(zhuǎn)型：會議要求“有序推動‘好房子’建設”，并通過“深化住房公積金制度改革”支持合理住房需求。這標志著政策重心從單純刺激需求，轉(zhuǎn)向通過提升供給質(zhì)量、優(yōu)化金融支持來激活和滿足居民對高品質(zhì)住房的期待。

??二、靜安實踐：響應頂層設計的微觀創(chuàng)新

??上海靜安區(qū)的試點，是上述中央政策精神在特大城市核心區(qū)域的率先落地與具體演繹。它不僅是簡單的“以舊換新”促銷，更是一次系統(tǒng)性的供給側(cè)改革試驗。靜安模式的戰(zhàn)略價值在于，它成功地將地方層面的“民生實事”（幫助居民改善住房）、“市場調(diào)節(jié)”（去化新房庫存）和“社會保障”（籌集保租房）三大目標，整合進一個可操作的政策工具包中，生動詮釋了中央關于“市場與保障更有效銜接”的構想。

??三、政策影響：多維度的市場重塑

??若上海靜安試點成功并推廣，將對超大城市核心區(qū)和相關行業(yè)產(chǎn)生深遠的結構性影響。

??對市場主體的影響：1）地方政府與城投平臺：角色從“土地供應商”向“市場穩(wěn)定器”和“住房資源運營商”轉(zhuǎn)變。其核心能力要求從土地融資轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)收購、評估、運營和金融運作。2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：銷售邏輯生變。與地方政府或國資平臺合作，針對“以舊換新”客戶提供適配產(chǎn)品，或直接參與存量房收儲運營，將成為新的業(yè)務方向。3）居民家庭：顯著降低改善性需求的“置換風險”，激活“賣一買一”鏈條，尤其是破解這兩年超大城市二手房掛牌激增的問題，有助于穩(wěn)定市場核心群體的預期。

??對房地產(chǎn)發(fā)展模式的影響：該實踐標志著行業(yè)加速從“增量擴張”的單一開發(fā)模式，向“存量更新+優(yōu)化運營”的復合模式轉(zhuǎn)型。這與中央經(jīng)濟工作會議所強調(diào)的“做優(yōu)增量、盤活存量”以及“高質(zhì)量推進城市更新”的內(nèi)需發(fā)展思路一脈相承。

??四、關鍵挑戰(zhàn)與成功要素

??我們從超大城市核心區(qū)域工作可持續(xù)性和高質(zhì)量推進角度認為，盡管模式具有開創(chuàng)性，但其大規(guī)模推廣仍面臨核心挑戰(zhàn)：

??資金可持續(xù)性挑戰(zhàn)：這是模式能否擴大的生命線。區(qū)屬公租公司的收購資金依賴財政撥款或貸款，規(guī)模有限。未來需依賴中央已明確的“住房租賃團體購房貸款、保障性住房再貸款、地方政府專項債券”及保障性租賃住房REITs等金融工具支持，以打通“融資-收購-運營-退出”的完整資金閉環(huán)。

??估值公平性與道德風險：如何確保對舊房的第三方評估價“公允”，既保障居民資產(chǎn)權益，又防止國有資產(chǎn)流失，是政策公信力的基礎。同時，需防范開發(fā)商趁機漲價或居民“以次換優(yōu)”的道德風險。

??跨部門協(xié)同與制度配套：政策涉及住建、規(guī)資、財政、金融監(jiān)管等多個部門，需要高效的協(xié)同機制。在舊房性質(zhì)變更（商品住房轉(zhuǎn)保障性租賃住房）、稅費優(yōu)惠、公積金深度支持（如提高貸款額度用于置換差價）等方面，均需明確的制度配套。

??五、結論與建議

??上海靜安的“住房以舊換新”試點，是地方政府在中央“穩(wěn)市場、去庫存、建模式”戰(zhàn)略指引下的一次精準而積極的嘗試。它將民生改善、市場穩(wěn)定與住房保障三重目標創(chuàng)造性結合，為特大城市探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供了實踐藍本。這里對決策者的建議分析如下：

??強化金融工具賦能：建議市級層面協(xié)調(diào)金融機構，設立針對此類收儲的專項低息貸款，并積極推動相關資產(chǎn)通過發(fā)行REITs實現(xiàn)資金回收。

??建立標準化操作流程：在試點基礎上，盡快形成覆蓋房源評估、資金監(jiān)管、產(chǎn)權過戶、保障房準入等環(huán)節(jié)的標準化合同與流程，為復制推廣奠定基礎。

??加強預期管理與政策溝通：清晰界定政策邊界（如戶型、總價、區(qū)域），定期透明化披露進展，穩(wěn)定市場各方預期，避免造成政策誤讀和市場扭曲，充分發(fā)揮政策的積極效應。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進