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??2026年開年，房企債務化解迎來一個關鍵性節(jié)點。

??近日，萬科發(fā)布公告，“21萬科02”債券持有人會議高票通過核心展期議案。這是萬科首個成功展期的公司債，它不僅為萬科后續(xù)兩筆債券展期提供可行范本，更重要的是龍頭房企債務展期落地，對穩(wěn)定行業(yè)預期至關重要。

??這一進展并非孤立。1月9日，《彭博》引述消息人士報道，“萬科正在應相關部門要求加快重組進程，并盡快提交重組方案”。事實上，2026年以來，監(jiān)管部門多次表態(tài)，直接指向“保主體”，加之2025年已有18家房企債務重組獲批，多家房企完成境外債展期，房企風險化解正從個案突破邁入系統(tǒng)性、實質(zhì)性的落地階段。

??1月26日，萬科境內(nèi)債券市場漲幅擴大，多只債券因漲幅過大觸發(fā)臨時停牌。

??消息面上，源于“21萬科02”債券持有人會議高票通過核心展期議案（議案一、議案四）。

??萬科給出了行業(yè)全新債務兌付的新方案：

??首先，對同意方案的每個賬戶實施不超過10萬元的“固定兌付安排”；

??其次，1月底兌付扣除“固定兌付安排”后本金40%，剩余60%展期一年；

??第三，提供項目公司應收款質(zhì)押作為增信擔保措施。

??余下兩筆債券與該筆兌付方案高度相似，即“部分兌付+資產(chǎn)增信”的組合拳，以時間換空間，此次方案通過為接下來兩筆債券商議展期具有示范意義，同時在短期內(nèi)能夠提振市場信心。

??不過，萬科的“闖關”才剛剛開始。據(jù)普睿地產(chǎn)研究統(tǒng)計，除了目前給出展期方案的三筆合計68億元債券之外，截至7月30日，萬科還面臨七筆合計112億元到期債券兌付。

??無論其余兩筆債券22萬科MTN004、22萬科MTN005，余額分別為20和37億元，是否能順利通過，萬科后續(xù)勢必要面臨更全面可行的債務重組。

??房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的一個重要標志就是企業(yè)主體能夠正常運作。

??2026年以來監(jiān)管部門各項政策和表述可以看出，穩(wěn)主體仍是重要的內(nèi)容。

??先是1月1日《求是》發(fā)文，其中提到“做好風險防范和應對預案，目前房地產(chǎn)企業(yè)債務仍然較高，不排除個別企業(yè)仍有破產(chǎn)重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應對”。

??緊接著，金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設部等部門進一步明確城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”項目貸款可進行貸款接續(xù)，貸款期限最長可展期5年，同時推動房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行。

??房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制已為“白名單”項目提供超7萬億元貸款，隨著市場信心修復，政策重心在“保交房”的基礎上，向緩解項目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力轉(zhuǎn)變，核心是“保主體”。

??1月15日，金融監(jiān)管總局召開2026年監(jiān)管工作會議，提出“推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行，助力構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。依法合規(guī)支持融資平臺債務風險化解”。

??在一系列政策引導下，房企回歸正常經(jīng)營軌道的環(huán)境支撐更加穩(wěn)固，目前企業(yè)風險化解已進入了實質(zhì)性階段。

??在“丁祖昱評樓市2026年度發(fā)布會”上，我們統(tǒng)計了一組數(shù)據(jù)，截至2025年底，已經(jīng)有18家上市房企完成全部或部分債務重組，這些房企公布的債務重組方案涉及有息負債規(guī)模近1萬億元。

??典型如旭輝、遠洋、融創(chuàng)、碧桂園等均實現(xiàn)境內(nèi)外債務整體重組；龍光境內(nèi)債重組成功；世茂、佳兆業(yè)等7家企業(yè)境外債重組落地；榮盛發(fā)展、綠地控股完成境外債展期等。

??規(guī)模房企債務重組不斷落地，加速行業(yè)風險出清，也為其他中小企業(yè)加速債務重組提供信心。

??不過，房企真正的復蘇仍取決于銷售市場能否企穩(wěn)回暖，以及企業(yè)自身能否完成向新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。

??總的來說，從萬科等龍頭房企債務展期方案落地，到監(jiān)管層“保主體”政策的加碼，再加上18家房企萬億規(guī)模的債務重組陸續(xù)落地，我們可以清晰的看出，當前房地產(chǎn)行業(yè)的風險化解已經(jīng)進入了實質(zhì)性落地階段?；剡^頭來看中央經(jīng)濟工作會議將“穩(wěn)樓市”提升為化解風險的核心抓手，為整個行業(yè)的止跌回穩(wěn)筑牢底線，在這一過程中，房企債務違約風險不會也不能再次擴散。