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??【克而瑞物管研究】2026年1月28日，克而瑞物管發(fā)布「2025湖南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果」。同期揭曉2025湖南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力100強(qiáng)、2025湖南省國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力30強(qiáng)以及各細(xì)分業(yè)態(tài)，為湖南省物業(yè)的發(fā)展與提升樹立了全新的行業(yè)標(biāo)桿。（文末附榜單）

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??前言

??2025年作為“十四五”規(guī)劃收官與“十五五”規(guī)劃謀劃的關(guān)鍵銜接期，在習(xí)近平總書記“四個必須”指引下，民生服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展方向進(jìn)一步明確。物業(yè)服務(wù)作為基層治理現(xiàn)代化與民生福祉提升的重要支點，其在城市運(yùn)營與社區(qū)建設(shè)中的戰(zhàn)略作用日益凸顯?！笆逦濉币?guī)劃草案明確提出，將推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)向規(guī)范化、智慧化、多元化深化發(fā)展，促進(jìn)與基層治理、養(yǎng)老托育、綠色低碳等領(lǐng)域的深度融合。與此同時，國家層面持續(xù)釋放政策紅利，包括扶持民營經(jīng)濟(jì)、提速城市更新、完善養(yǎng)老體系等，疊加住建部“加強(qiáng)物業(yè)管理，共建美好家園”專項行動，共同為行業(yè)轉(zhuǎn)型注入強(qiáng)勁動力。在此背景下，物業(yè)企業(yè)正加速從粗放式擴(kuò)張邁向精細(xì)化運(yùn)營，獨(dú)立化發(fā)展路徑逐漸清晰，行業(yè)整體步入以品質(zhì)競爭與價值提升為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

??湖南省緊跟國家戰(zhàn)略部署，結(jié)合長株潭都市圈建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、老舊小區(qū)改造攻堅等本土發(fā)展需求，出臺了一系列極具針對性的物業(yè)行業(yè)政策：在黨建引領(lǐng)方面，深化“黨建統(tǒng)領(lǐng)＋多元協(xié)同”治理機(jī)制，推廣“五社聯(lián)動”“網(wǎng)格黨建”等特色模式，推動物業(yè)企業(yè)深度融入基層治理；在市場規(guī)范方面，落地物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用分級管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)動態(tài)調(diào)整等政策，構(gòu)建“質(zhì)價相符”的市場秩序；在民生賦能方面，聚焦老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)升級、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)配套、垃圾分類精準(zhǔn)落地等重點任務(wù)，進(jìn)一步拓寬物業(yè)服務(wù)邊界。多重政策紅利與本土發(fā)展需求的疊加，既為物業(yè)企業(yè)帶來了廣闊市場空間，也對企業(yè)的服務(wù)能力、創(chuàng)新能力提出了更高要求。

??基于此背景，克而瑞物管依托全行業(yè)數(shù)據(jù)庫資源，構(gòu)建多維度評價體系，開展“2025湖南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究測評”工作。本次研究通過實地調(diào)研、數(shù)據(jù)核驗、專家評審等多環(huán)節(jié)工作，全面梳理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，深度剖析核心競爭力與發(fā)展趨勢，甄選出一批綜合實力突出的優(yōu)秀企業(yè)，旨在為行業(yè)發(fā)展提供標(biāo)桿示范，為政府政策優(yōu)化提供參考依據(jù)，推動湖南省物業(yè)管理行業(yè)實現(xiàn)更高質(zhì)量、更可持續(xù)的健康發(fā)展。

??02

??政策篇：多維政策協(xié)同發(fā)力，構(gòu)建行業(yè)發(fā)展制度框架

??（一）國家及行業(yè)頂層政策導(dǎo)向

??1．民生服務(wù)定位空前明確：2025年《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》首次直接寫入“物業(yè)”，不僅重申“實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，更創(chuàng)新提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”。這標(biāo)志著物業(yè)管理從社區(qū)服務(wù)者向城市安全與資產(chǎn)價值維護(hù)者的戰(zhàn)略升級，為行業(yè)向上參與城市更新、老舊小區(qū)改造打開了前所未有的政策空間。

??2．行業(yè)規(guī)范治理全面升級：2025年物業(yè)服務(wù)專項整治被納入國家層面民生實事，聚焦服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題，推動行業(yè)從“有”服務(wù)向“優(yōu)”服務(wù)升級。同時，“一刻鐘便民生活圈”建設(shè)擴(kuò)圍升級，明確鼓勵“物業(yè)服務(wù)＋生活服務(wù)”，支持物企專業(yè)化運(yùn)營社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政等增值服務(wù)。

??3．智慧物業(yè)成為“硬性標(biāo)配”：智慧物業(yè)建設(shè)被納入國家完整社區(qū)與新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的核心指標(biāo)。住建部明確鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)建智慧管理服務(wù)系統(tǒng)，發(fā)展線上線下融合的生活服務(wù)，行業(yè)智慧化從“可選項”變?yōu)椤氨卮痤}”。

??來源：政府公開網(wǎng)站

??（二）湖南省政策創(chuàng)新與特色落地

??湖南省的政策體系在國家框架下，呈現(xiàn)出“黨建統(tǒng)領(lǐng)、市場規(guī)范、民生升級”三位一體的鮮明特色，有效轉(zhuǎn)化為本地市場的發(fā)展動能。

??1．黨建引領(lǐng)基層治理政策：全省推廣“網(wǎng)格黨建＋紅色管家”模式，將物業(yè)服務(wù)深度嵌入社區(qū)治理體系，構(gòu)建“黨建統(tǒng)領(lǐng)、三治結(jié)合、五社聯(lián)動、智能支撐”的治理機(jī)制。截至2025年，全省已創(chuàng)建“紅色物業(yè)”示范項目超480個，物業(yè)企業(yè)黨員參與社區(qū)志愿服務(wù)超3.2萬人。在此政策導(dǎo)向下，中建城服、湘誠現(xiàn)代等企業(yè)積極響應(yīng)，中建城服2025年7月與雨花區(qū)井灣子街道簽署《全域綜合治理項目合作框架協(xié)議》，創(chuàng)新提出“黨委主導(dǎo)、社區(qū)主治、企業(yè)主體、居民主動”的治理理念，這一模式顯著提升了社區(qū)凝聚力，為破解物業(yè)費(fèi)收繳難、滿意度提升慢等全國性難題提供了“湖南方案”。

??2．市場規(guī)范與誠信體系政策：《湖南省物業(yè)管理行業(yè)信用管理辦法》（征求意見稿）于2020年11月首次發(fā)布，截至2025年三季度，全省已完成2300家物業(yè)企業(yè)信用評級，其中AAA級企業(yè)32家，C級企業(yè)58家。配合“成本＋合理利潤”的收費(fèi)價格體系，建立“成本＋利潤＋稅金”的定價機(jī)制，實行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)動態(tài)調(diào)整，明確住宅物業(yè)服務(wù)分五級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最高等級與最低等級差價達(dá)1.8元／平方米·月，推動形成“質(zhì)價相符”的市場秩序。

??3．民生與城市升級相關(guān)政策：湖南省出臺《關(guān)于全面推進(jìn)全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》，各地市制定三年行動計劃，2023－2025年全省實際計劃改造約9688個。2023－2025年改造總面積約1.8億平方米，物業(yè)服務(wù)覆蓋率提升至75％以上。2025年全省計劃改造1605個，截至8月底開工率91.82％（1561個），全年實際完成約1600個。2022年12月省民政廳等10部門印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)的實施意見》，截至2025年底，全省累計建成智慧小區(qū)約3200個，其中長沙、株洲、湘潭三市占比60％；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)配套政策明確“物業(yè)＋養(yǎng)老”服務(wù)模式推廣要求，支持物業(yè)企業(yè)建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站，提供日間照料、助餐助浴、健康監(jiān)測等服務(wù)，2025年全省物業(yè)企業(yè)運(yùn)營的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站已達(dá)650個，服務(wù)覆蓋老年群體超80萬人。中建城服響應(yīng)政策號召，打造智慧養(yǎng)老品牌“椿滿園”，構(gòu)建生活服務(wù)、健康管理、社區(qū)助餐、文化娛樂、適老化改造“五位一體”的服務(wù)體系，試運(yùn)營以來累計服務(wù)超3000人次；湘誠現(xiàn)代則依托政策支持完成城市服務(wù)轉(zhuǎn)型，成為“物業(yè)＋城市運(yùn)營”模式的典型代表。

??來源：政府公開網(wǎng)站、企業(yè)官方披露。

??（三）湖南重點地市政策落地特色

??1．長株潭都市圈政策：長沙、株洲、湘潭三市聯(lián)合出臺《長株潭都市圈物業(yè)一體化發(fā)展實施方案》，推動跨區(qū)域服務(wù)協(xié)同、資源共享、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。建立都市圈智慧物業(yè)共享平臺，實現(xiàn)物業(yè)項目信息、企業(yè)信用信息、業(yè)主投訴信息互聯(lián)互通，目前平臺已歸集3200個物業(yè)項目數(shù)據(jù)；推行跨區(qū)域物業(yè)服務(wù)資質(zhì)互認(rèn)，鼓勵頭部企業(yè)開展連鎖化服務(wù)，2025年長株潭都市圈跨區(qū)域服務(wù)物業(yè)企業(yè)達(dá)46家，管理面積超8000萬平方米。長沙市重點推進(jìn)“智慧物業(yè)＋城市大腦”融合，將物業(yè)小區(qū)智能設(shè)備接入城市管理平臺，實現(xiàn)垃圾分類、噪聲監(jiān)測、應(yīng)急響應(yīng)等數(shù)據(jù)實時共享；株洲市聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)升級，出臺專項扶持政策，支持物業(yè)企業(yè)為園區(qū)提供定制化服務(wù)；湘潭市強(qiáng)化物業(yè)與社區(qū)商業(yè)融合，推動物業(yè)網(wǎng)點疊加便民超市、快遞驛站等功能。作為長株潭都市圈核心城市的重點企業(yè)，中建城服在長沙雨花區(qū)的全域綜合治理項目，通過自主研發(fā)的“中建U智匯”物聯(lián)網(wǎng)平臺，整合智能設(shè)備實現(xiàn)全域24小時監(jiān)測與應(yīng)急響應(yīng)；湘誠現(xiàn)代則憑借城市運(yùn)營服務(wù)經(jīng)驗，參與都市圈多個公共設(shè)施運(yùn)維項目，均為都市圈物業(yè)一體化發(fā)展提供了實踐支撐。

??2．其他地市亮點政策：衡陽市出臺《物業(yè)收費(fèi)監(jiān)管實施細(xì)則》，建立“政府指導(dǎo)價＋市場調(diào)節(jié)價”分類管理機(jī)制，對老舊小區(qū)實行政府指導(dǎo)價，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)浮動區(qū)間不超過15％，同時設(shè)立物業(yè)收費(fèi)公示平臺，實現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)線上查詢、投訴一鍵上報，2025年衡陽物業(yè)收費(fèi)投訴量同比下降35％。常德市創(chuàng)新老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)模式，推行“基礎(chǔ)服務(wù)＋增值服務(wù)”菜單式收費(fèi)，基礎(chǔ)服務(wù)最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.8元／平方米·月，增值服務(wù)涵蓋家政保潔、家電維修等12類項目，目前已有580個老舊小區(qū)采用該模式，業(yè)主滿意度達(dá)83％。岳陽市完善業(yè)主自治機(jī)制，出臺《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，簡化業(yè)委會成立流程，建立業(yè)委會履職評價體系，2025年岳陽市住宅小區(qū)業(yè)委會成立率提升至62％，較上年提高18個百分點，業(yè)主自治參與度顯著提升。

??來源：政府公開網(wǎng)站

??03

??宏觀篇：經(jīng)濟(jì)民生雙輪驅(qū)動，拓展行業(yè)發(fā)展廣闊空間

??（一）湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體態(tài)勢

??1．經(jīng)濟(jì)總量與增速：2024年湖南省地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)5.5萬億元，同比增長6.1％；2025年上半年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2.9萬億元，同比增長6.3％，經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長態(tài)勢。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，2024年第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)51.8％，較2023年提升1.5個百分點，其中服務(wù)業(yè)增加值同比增長7.2％，成為經(jīng)濟(jì)增長的核心動力。民營經(jīng)濟(jì)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，2024年民營經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)3.2萬億元，占GDP比重約58.2％。人均GDP突破1.2萬美元，居民可支配收入持續(xù)增長，2024年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入4.8萬元，同比增長5.8％，為物業(yè)服務(wù)消費(fèi)升級提供了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

??2．城鎮(zhèn)化與人口趨勢：湖南省城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，2024年城鎮(zhèn)化率達(dá)61.3％，2025年預(yù)計提升至62.5％，年均新增城鎮(zhèn)人口約75萬人。核心城市人口集聚效應(yīng)顯著，長沙都市圈常住人口達(dá)1900萬人，占全省總?cè)丝诘?8％，其中長沙市常住人口突破1100萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)83％；株洲、湘潭城鎮(zhèn)化率分別達(dá)72％、70.5％，核心城市物業(yè)市場需求持續(xù)旺盛。非核心城市城鎮(zhèn)化加速，衡陽、常德、岳陽等地級市城鎮(zhèn)化率均突破58％，縣域城鎮(zhèn)化率平均提升至45％，為物業(yè)行業(yè)下沉市場拓展提供了廣闊空間。人口結(jié)構(gòu)方面，60歲以上老年人口占比達(dá)19.8％，老齡化趨勢推動養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)需求快速增長；家庭小型化趨勢明顯，單人戶、雙人戶家庭占比達(dá)42％，對便捷化、個性化物業(yè)服務(wù)需求顯著提升。這一人口結(jié)構(gòu)變化，為中建城服“椿滿園”養(yǎng)老服務(wù)、湘誠現(xiàn)代城市服務(wù)等業(yè)態(tài)提供了廣闊的市場需求基礎(chǔ)，也推動智慧化、個性化物業(yè)服務(wù)加速普及。

??（二）房地產(chǎn)與建筑業(yè)支撐情況

??1．建筑施工與竣工規(guī)模：2024年湖南省房屋建筑施工面積達(dá)11.8億平方米，同比增長3.2％；竣工面積達(dá)0.95億平方米，同比增長5.8％。2025年上半年，房屋建筑施工面積保持12億平方米以上規(guī)模，竣工面積達(dá)0.52億平方米，同比增長6.1％。從業(yè)態(tài)分布來看，住宅物業(yè)仍是主力，2024年住宅竣工面積0.68億平方米，占總竣工面積的71.6％；商業(yè)物業(yè)竣工面積0.12億平方米，占比12.6％；公建物業(yè)（政府辦公樓、交通樞紐等）竣工面積0.09億平方米，占比9.5％；產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校等其他業(yè)態(tài)竣工面積0.06億平方米，占比6.3％。從增速來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)竣工面積同比增長12.3％，醫(yī)院、學(xué)校等公建物業(yè)竣工面積同比增長8.7％，增速顯著高于住宅物業(yè)，成為物業(yè)行業(yè)新增需求的重要增長點。

??2．存量物業(yè)盤活與城市更新：湖南省積極推進(jìn)城市更新行動，2024年實施城市更新項目280個，完成投資830億元；2025年計劃實施城市更新項目320個，預(yù)計投資950億元。老舊小區(qū)改造成效顯著，“十四五”期間累計改造老舊小區(qū)1.6萬個，覆蓋居民230萬戶，改造面積達(dá)1.8億平方米；2025年全省計劃改造老舊小區(qū)1605個，實際完成約1600個。棚戶區(qū)改造持續(xù)推進(jìn)，2024－2025年累計改造棚戶區(qū)18萬戶，新建安置住房23萬套，配套物業(yè)服務(wù)設(shè)施同步建設(shè)率達(dá)100％。存量商業(yè)物業(yè)盤活力度加大，全省120個閑置商業(yè)綜合體通過改造升級引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)，轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)園區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等新型業(yè)態(tài)，帶動存量物業(yè)服務(wù)價值提升。城市更新與存量盤活過程中，智慧化改造、養(yǎng)老服務(wù)配套、城市運(yùn)營服務(wù)成為重要升級方向，中建城服的智慧治理平臺與養(yǎng)老服務(wù)體系、湘誠現(xiàn)代的城市服務(wù)轉(zhuǎn)型經(jīng)驗，正適配此類需求，在老舊小區(qū)改造、存量社區(qū)升級中發(fā)揮重要作用。

??（三）基礎(chǔ)設(shè)施與民生配套建設(shè)

??1．城市配套設(shè)施建設(shè)：湖南省持續(xù)加大城市配套設(shè)施投入，2024－2025年累計新建軌道交通線路8條，新增運(yùn)營里程280公里，長沙地鐵6號線、7號線等重點項目建成通車，帶動沿線物業(yè)服務(wù)需求增長；新建商業(yè)綜合體36個，新增商業(yè)運(yùn)營面積420萬平方米，其中長沙梅溪湖國際新城、株洲神農(nóng)城等商圈新增商業(yè)物業(yè)均引入高端物業(yè)服務(wù)；新建公立醫(yī)院22家、學(xué)校45所，擴(kuò)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)38個，這些公共設(shè)施的運(yùn)營均需要專業(yè)化物業(yè)服務(wù)支撐，2025年公建物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)新增管理面積分別達(dá)0.35億平方米、0.28億平方米。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，進(jìn)一步拓展了物業(yè)服務(wù)的應(yīng)用場景，推動物業(yè)行業(yè)從傳統(tǒng)住宅服務(wù)向多元化業(yè)態(tài)延伸，為湘誠現(xiàn)代等企業(yè)的城市服務(wù)轉(zhuǎn)型提供了廣闊空間。

??2．民生服務(wù)配套升級：湖南省聚焦民生需求，加快推進(jìn)社區(qū)養(yǎng)老、托育、便民服務(wù)等配套設(shè)施建設(shè)。2024－2025年累計建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站1200個、托育機(jī)構(gòu)380家，其中65％的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站、58％的托育機(jī)構(gòu)由物業(yè)企業(yè)參與運(yùn)營或提供配套服務(wù)。垃圾分類設(shè)施建設(shè)全面推進(jìn)，全省住宅小區(qū)垃圾分類設(shè)施覆蓋率達(dá)98％，物業(yè)企業(yè)承擔(dān)起垃圾分類宣傳、督導(dǎo)、清運(yùn)等核心職責(zé)，推動垃圾分類精準(zhǔn)落地。社區(qū)便民服務(wù)中心建設(shè)提速，2025年全省新建社區(qū)便民服務(wù)中心560個，整合快遞收發(fā)、家政服務(wù)、生鮮配送等功能，物業(yè)企業(yè)作為便民服務(wù)中心的主要運(yùn)營主體，進(jìn)一步拓寬了服務(wù)邊界，提升了業(yè)主粘性。在民生配套升級過程中，“物業(yè)＋養(yǎng)老”“物業(yè)＋城市服務(wù)”成為核心發(fā)力方向，2025年全省物業(yè)企業(yè)運(yùn)營的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站已達(dá)650個，服務(wù)覆蓋老年群體超80萬人，中建城服的“椿滿園”養(yǎng)老品牌、湘誠現(xiàn)代的城市運(yùn)營服務(wù)均成為民生服務(wù)配套升級的標(biāo)桿案例。

??來源：政府公開網(wǎng)站、企業(yè)官方披露、行業(yè)媒體報道

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??市場篇：規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，業(yè)態(tài)需求雙向升級

??（一）湖南省物業(yè)行業(yè)整體規(guī)模

??1．管理面積規(guī)模：2024年湖南省物業(yè)管理總規(guī)模達(dá)16.8億平方米，同比增長約10％；2025年預(yù)計突破18億平方米。區(qū)域分布呈現(xiàn)“核心城市引領(lǐng)、非核心城市穩(wěn)步增長”的特征，長株潭都市圈物業(yè)管理面積達(dá)7.56億平方米，占全省總規(guī)模的45％，其中長沙市管理面積3.7億平方米，占全省比重22.6％，穩(wěn)居全省首位；衡陽、常德、岳陽等非核心地級市管理面積均突破1億平方米，增速均超過10％，成為行業(yè)增長的重要支撐。

??2．企業(yè)與從業(yè)人員規(guī)模：截至2025年三季度，湖南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)2860家，較2024年增長6.8％，其中一級資質(zhì)企業(yè)58家，二級資質(zhì)企業(yè)326家，三級資質(zhì)及以下企業(yè)2476家。從業(yè)人員總數(shù)達(dá)68.3萬人，同比增長5.3％，人員結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化：管理人員占比12.8％，較2024年提升1.2個百分點；技術(shù)人員（智能設(shè)備運(yùn)維、工程維修等）占比15.3％，提升2.1個百分點；一線服務(wù)人員（安保、保潔、綠化等）占比71.9％，下降3.3個百分點。從業(yè)人員學(xué)歷結(jié)構(gòu)改善，大專及以上學(xué)歷人員占比達(dá)28.6％，較2024年提升4.5個百分點，反映出行業(yè)對專業(yè)人才的需求持續(xù)增長。像中建城服、湘誠現(xiàn)代這樣的頭部企業(yè)，對技術(shù)人員、專業(yè)管理人才的需求尤為突出，湘誠現(xiàn)代的“青藍(lán)－墩苗－菁英”三級人才培育體系，為行業(yè)人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供了有效路徑，其管理人員、技術(shù)人員占比均高于行業(yè)平均水平。

??來源：政府公開網(wǎng)站、克而瑞物管整理

??（二）業(yè)態(tài)分布與市場需求特征

??1．分業(yè)態(tài)管理規(guī)模占比：住宅物業(yè)仍是行業(yè)主導(dǎo)業(yè)態(tài)，2024年管理面積8.9億平方米，占總規(guī)模的70.6％，同比增長6.3％；商業(yè)物業(yè)管理面積1.5億平方米，占比11.9％，同比增長9.8％；公建物業(yè)（政府辦公樓、交通樞紐等）管理面積1.1億平方米，占比8.7％，同比增長10.5％；產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)0.7億平方米，占比5.6％，同比增長12.3％；醫(yī)院、學(xué)校等其他業(yè)態(tài)0.4億平方米，占比3.2％，同比增長11.8％。從增速來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公建物業(yè)、商業(yè)物業(yè)增速均超過住宅物業(yè)，成為推動行業(yè)增長的新動力，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)逐步從單一住宅主導(dǎo)向多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)型。其中，城市服務(wù)、養(yǎng)老物業(yè)等新興業(yè)態(tài)增速迅猛，中建城服參與的全域綜合治理項目、養(yǎng)老服務(wù)項目，湘誠現(xiàn)代深耕的城市運(yùn)營服務(wù)，正是此類新興業(yè)態(tài)的典型代表，推動行業(yè)業(yè)態(tài)邊界持續(xù)拓寬。

??2．市場需求熱點：智慧化服務(wù)需求持續(xù)升溫，2025年全省住宅小區(qū)智慧化改造需求同比增長42％，智能安防、智慧停車、線上報修、遠(yuǎn)程繳費(fèi)等服務(wù)滲透率達(dá)65％，其中頭部企業(yè)服務(wù)項目智慧化覆蓋率超90％。物業(yè)行業(yè)的智慧化建設(shè)正從基礎(chǔ)設(shè)備安裝向數(shù)字化運(yùn)營管理深化，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為行業(yè)共識，企業(yè)紛紛加大智慧化投入，通過科技手段提升運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量。

??3．養(yǎng)老托育配套需求快速增長，60歲以上老年群體對居家養(yǎng)老服務(wù)需求滲透率達(dá)38％，3－6歲幼兒家庭對社區(qū)托育服務(wù)需求率達(dá)52％，“物業(yè)＋養(yǎng)老”模式成為企業(yè)布局重點。“物業(yè)＋養(yǎng)老”模式正成為行業(yè)新增長點，中建城服的“椿滿園”養(yǎng)老品牌通過“五位一體”的服務(wù)體系，有效解決了高齡老人“吃飯難”“洗澡難”“就醫(yī)難”等痛點，2025年，全省物業(yè)企業(yè)運(yùn)營的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站已達(dá)650個，服務(wù)覆蓋老年群體超80萬人，充分體現(xiàn)了市場對養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)的旺盛需求。

??4．多元化經(jīng)營成為行業(yè)突圍關(guān)鍵，企業(yè)紛紛拓展城市服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)造新的收入來源，湘誠現(xiàn)代的城市服務(wù)轉(zhuǎn)型經(jīng)驗具有參考價值，其已完成從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向城市運(yùn)營服務(wù)的轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)覆蓋市政養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)保潔、公共設(shè)施運(yùn)維等多個領(lǐng)域，2025年城市服務(wù)營收占比達(dá)45％，成為企業(yè)核心盈利板塊。增值服務(wù)需求多元化，業(yè)主對家政保潔、家電維修、社區(qū)團(tuán)購、房屋經(jīng)紀(jì)等增值服務(wù)的需求率達(dá)78％，2025年行業(yè)增值服務(wù)營收占比預(yù)計達(dá)18.6％，較2024年提升3.2個百分點。綠色低碳物業(yè)服務(wù)受到關(guān)注，節(jié)能改造、垃圾分類、綠色保潔等服務(wù)需求同比增長35％，近60％的新建小區(qū)明確要求物業(yè)提供綠色低碳服務(wù)方案。

??來源：政府公開網(wǎng)站、克而瑞物管整理

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??綜合實力篇：體系化測評彰顯標(biāo)桿，核心指標(biāo)反映行業(yè)水平

??（一）TOP50企業(yè)整體特征：

??TOP50企業(yè)管理面積總較2024年提升3.2個百分點，行業(yè)集中度持續(xù)提高；區(qū)域分布方面，長株潭都市圈企業(yè)占比62％，其中長沙市企業(yè)23家，占TOP50的46％，頭部企業(yè)區(qū)域集聚效應(yīng)顯著；業(yè)態(tài)布局方面，68％的TOP50企業(yè)實現(xiàn)“住宅＋非住宅”多元業(yè)態(tài)布局，較2024年提升15個百分點，其中32家企業(yè)涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公建物業(yè)、城市服務(wù)等新興業(yè)態(tài)。

??（二）頭部企業(yè)分析：

??1．TOP10企業(yè)管理面積均突破1500萬平方米，合計管理面積達(dá)3.2億平方米，占全省總規(guī)模的23.3％。業(yè)務(wù)布局方面，TOP10企業(yè)大部分實現(xiàn)全省14個市州全覆蓋，其中6家企業(yè)拓展至省外市場，服務(wù)區(qū)域延伸至湖北、江西、廣東等周邊省份。長沙萬科物業(yè)以智慧化服務(wù)為核心，自主研發(fā)的“住這兒”APP注冊用戶超120萬，線上服務(wù)滲透率達(dá)85％，增值服務(wù)營收占比達(dá)28％；中建城服在智慧城市服務(wù)領(lǐng)域展現(xiàn)出強(qiáng)大競爭力，其與雨花區(qū)井灣子街道合作的全域綜合治理項目，創(chuàng)新“黨委主導(dǎo)、社區(qū)主治、企業(yè)主體、居民主動”的治理理念，自主研發(fā)的“中建U智匯”物聯(lián)網(wǎng)平臺實現(xiàn)全域智能監(jiān)測與應(yīng)急響應(yīng)，“椿滿園”養(yǎng)老品牌構(gòu)建完善服務(wù)體系，成為頭部企業(yè)在城市服務(wù)、智慧化、養(yǎng)老服務(wù)融合發(fā)展的典范；湘誠現(xiàn)代則以城市服務(wù)轉(zhuǎn)型為核心競爭力，完成從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向城市運(yùn)營服務(wù)的全面轉(zhuǎn)型，培育“97如一 誠人以美”黨建品牌，構(gòu)建“12397”黨建工作法，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供堅實支撐，其城市服務(wù)項目已覆蓋全省8個市州，成為區(qū)域城市運(yùn)營服務(wù)龍頭企業(yè)；湖南美的物業(yè)聚焦“物業(yè)＋養(yǎng)老”模式創(chuàng)新，運(yùn)營社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站42個，年服務(wù)老年群體超15萬人次，成為細(xì)分領(lǐng)域標(biāo)桿。頭部企業(yè)通過規(guī)?；瘮U(kuò)張、多元化布局、創(chuàng)新化服務(wù)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向，其運(yùn)營模式與管理經(jīng)驗為行業(yè)提供重要借鑒。

??2．細(xì)分領(lǐng)域領(lǐng)先企業(yè)：商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，湖南步步高物業(yè)、長沙運(yùn)達(dá)物業(yè)專注商業(yè)綜合體服務(wù)，管理項目坪效較行業(yè)平均水平高35％，服務(wù)品牌認(rèn)可度領(lǐng)先；公建物業(yè)領(lǐng)域，湘誠現(xiàn)代、長沙城投物業(yè)深耕政府辦公樓、交通樞紐等業(yè)態(tài)，招投標(biāo)中標(biāo)率達(dá)42％，位居行業(yè)前列；而中建城服的“中建U智匯”平臺則實現(xiàn)了智慧化與城市服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)的深度融合，成為智慧物業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新標(biāo)桿；養(yǎng)老物業(yè)領(lǐng)域，中建城服、湖南美的物業(yè)等企業(yè)憑借完善的服務(wù)體系與豐富的運(yùn)營經(jīng)驗，占據(jù)細(xì)分市場領(lǐng)先地位，其“物業(yè)＋養(yǎng)老”模式成為行業(yè)標(biāo)桿；城市服務(wù)領(lǐng)域，湘誠現(xiàn)代憑借成熟的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗與全面的服務(wù)能力，位列細(xì)分榜單首位，其“物業(yè)＋城市運(yùn)營”模式被多個企業(yè)借鑒復(fù)制。細(xì)分領(lǐng)域領(lǐng)先企業(yè)深耕專業(yè)賽道，形成差異化競爭優(yōu)勢，推動行業(yè)專業(yè)化水平提升。

??（三）核心指標(biāo)表現(xiàn)

??1．規(guī)模指標(biāo)：TOP50企業(yè)管理面積總和較2024年提升3.2個百分點；平均管理面積達(dá)1360萬平方米，同比增長10.5％，其中TOP10企業(yè)平均管理面積達(dá)3200萬平方米，同比增長12.3％，規(guī)模優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。從增速來看，TOP50企業(yè)管理面積平均增速達(dá)10.5％，高于行業(yè)平均水平1.8個百分點，頭部企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度持續(xù)領(lǐng)先，行業(yè)資源加速向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。中建城服憑借全域綜合治理等大型項目，湘誠現(xiàn)代依托城市服務(wù)項目拓展，管理面積持續(xù)快速增長，均成為TOP50企業(yè)中規(guī)模擴(kuò)張的典型代表。

??2．盈利指標(biāo)：TOP50企業(yè)平均營收達(dá)3.8億元，同比增長18.6％；平均毛利率達(dá)16.8％，較行業(yè)平均水平高4.2個百分點；增值服務(wù)營收占比平均達(dá)18.6％，較2024年提升3.5個百分點，盈利結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。分業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)均價：住宅物業(yè)平均2.1元／平方米·月，同比增長5.3％；商業(yè)物業(yè)平均5.8元／平方米·月，同比增長6.7％；公建物業(yè)平均4.5元／平方米·月，同比增長7.2％；產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)平均3.8元／平方米·月，同比增長8.1％；城市運(yùn)營服務(wù)平均6.2元／平方米·月，同比增長9.5％，非住宅業(yè)態(tài)及城市服務(wù)物業(yè)費(fèi)增速顯著高于住宅物業(yè)，成為企業(yè)盈利增長的重要支撐。中建城服通過智慧化運(yùn)營降低成本、拓展養(yǎng)老服務(wù)等增值業(yè)務(wù)，湘誠現(xiàn)代憑借城市服務(wù)高毛利優(yōu)勢，其毛利率均高于行業(yè)平均水平，盈利表現(xiàn)突出。

??3．服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)：TOP50企業(yè)業(yè)主滿意度平均達(dá)89.7％，較行業(yè)平均水平高7.4個百分點；投訴處理辦結(jié)率達(dá)97.8％，高6.2個百分點。服務(wù)質(zhì)量亮點案例豐富：長沙萬科物業(yè)推行“15分鐘響應(yīng)、24小時辦結(jié)”服務(wù)承諾，投訴處理時效較行業(yè)平均水平縮短60％；湖南保利物業(yè)建立“一站式”服務(wù)中心，整合報修、繳費(fèi)、咨詢等功能，業(yè)主服務(wù)體驗滿意度達(dá)93％；湖南美的物業(yè)打造“紅色管家”服務(wù)團(tuán)隊，黨員帶頭解決業(yè)主急難愁盼問題，年處理業(yè)主訴求超2萬件，解決率達(dá)98％；中建城服通過“中建U智匯”平臺實現(xiàn)24小時應(yīng)急響應(yīng)，投訴處理時效縮短50％以上，“椿滿園”養(yǎng)老服務(wù)業(yè)主滿意度達(dá)95％。

??4．人才與創(chuàng)新指標(biāo)：TOP50企業(yè)從業(yè)人員大專及以上學(xué)歷占比平均達(dá)35.8％，較行業(yè)平均水平高7.2個百分點；專業(yè)管理人才、技術(shù)人才占比分別達(dá)15.2％、18.6％，顯著高于行業(yè)整體水平。湘誠現(xiàn)代的“青藍(lán)－墩苗－菁英”三級人才培育體系成效顯著，其管理人員中內(nèi)部培養(yǎng)占比達(dá)78％，技術(shù)人員持證上崗率達(dá)92％，人才流失率僅為8％，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，為行業(yè)人才隊伍建設(shè)提供了優(yōu)秀范本。創(chuàng)新能力方面，TOP50企業(yè)平均智慧化投入占比達(dá)5.8％，較2024年提升1.3個百分點；服務(wù)模式創(chuàng)新案例年均新增2－3個，中建城服的智慧化治理模式、湘誠現(xiàn)代的城市服務(wù)轉(zhuǎn)型模式均被納入克而瑞行業(yè)創(chuàng)新案例庫。

??來源：克而瑞物管整理、企業(yè)官方披露、媒體報道。

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???未來發(fā)展趨勢與挑戰(zhàn)

??（一）行業(yè)發(fā)展趨勢

??1．規(guī)模化與集中度提升：頭部企業(yè)將通過并購重組、戰(zhàn)略合作、跨區(qū)域擴(kuò)張等方式持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，預(yù)計未來三年行業(yè)CR50將提升至60％以上。隨著信用體系與招投標(biāo)掛鉤政策的深化，中小企業(yè)市場份額將進(jìn)一步壓縮，行業(yè)將呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局。同時，區(qū)域龍頭企業(yè)將加速整合本土資源，形成“全國性企業(yè)＋區(qū)域性龍頭”的競爭格局。中建城服、湘誠現(xiàn)代等具備資金、技術(shù)、資源優(yōu)勢的頭部企業(yè)，將持續(xù)通過大型項目承接、跨區(qū)域拓展擴(kuò)大規(guī)模，引領(lǐng)行業(yè)集中度提升。

??2．智慧化深度滲透：AI、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等技術(shù)將全面應(yīng)用于物業(yè)服務(wù)全流程，智慧社區(qū)、智慧園區(qū)建設(shè)提速。物業(yè)行業(yè)的智慧化建設(shè)正從基礎(chǔ)設(shè)備安裝向數(shù)字化運(yùn)營管理深化，數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為行業(yè)核心趨勢，企業(yè)將持續(xù)加大智慧化投入，通過科技手段提升運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量，中建城服的“中建U智匯”平臺為行業(yè)智慧化轉(zhuǎn)型提供了重要借鑒，未來更多企業(yè)將推動智慧化與服務(wù)、治理深度融合，打造“數(shù)字化＋服務(wù)”的新模式。

??3．業(yè)態(tài)多元化拓展：物業(yè)企業(yè)將突破傳統(tǒng)住宅物業(yè)局限，加速向城市服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營、養(yǎng)老物業(yè)、鄉(xiāng)村振興物業(yè)等領(lǐng)域延伸。城市服務(wù)領(lǐng)域，聚焦環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、市政養(yǎng)護(hù)等業(yè)務(wù)，預(yù)計未來五年市場規(guī)模年均增速達(dá)20％，湘誠現(xiàn)代的城市服務(wù)轉(zhuǎn)型經(jīng)驗將被廣泛借鑒；產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)將提供“基礎(chǔ)服務(wù)＋產(chǎn)業(yè)服務(wù)”一體化解決方案，成為企業(yè)新的利潤增長點；養(yǎng)老物業(yè)將從社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)向機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老等領(lǐng)域拓展，形成全鏈條養(yǎng)老服務(wù)體系，中建城服的“椿滿園”養(yǎng)老品牌已奠定良好基礎(chǔ)，未來有望進(jìn)一步拓展服務(wù)邊界；鄉(xiāng)村振興物業(yè)將伴隨縣域城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，下沉市場成為行業(yè)增長新藍(lán)海。

??4．服務(wù)品質(zhì)精細(xì)化：行業(yè)將從“基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化”向“增值服務(wù)個性化”升級，以業(yè)主需求為核心，打造定制化服務(wù)方案。針對不同客群（老年群體、青年群體、親子家庭等）推出差異化服務(wù)包，增值服務(wù)將涵蓋健康管理、文化娛樂、資產(chǎn)運(yùn)營等多個領(lǐng)域。服務(wù)質(zhì)量評價體系將更加完善，業(yè)主滿意度、服務(wù)響應(yīng)速度、問題解決率等核心指標(biāo)將成為企業(yè)競爭的關(guān)鍵，推動行業(yè)從“規(guī)模競爭”向“品質(zhì)競爭”轉(zhuǎn)型。

??5．黨建與人才雙輪驅(qū)動：“黨建＋物業(yè)”模式將全面推廣，物業(yè)企業(yè)將深度融入基層治理體系，成為社區(qū)治理的重要力量，湘誠現(xiàn)代的“97如一 誠人以美”黨建品牌與“12397”黨建工作法，為行業(yè)黨建與業(yè)務(wù)融合提供了可復(fù)制經(jīng)驗，預(yù)計2027年全省住宅小區(qū)“紅色物業(yè)”覆蓋率將達(dá)95％以上。人才隊伍建設(shè)成為企業(yè)核心競爭力，完善的人才培育體系將成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，湘誠現(xiàn)代的“青藍(lán)－墩苗－菁英”三級人才培育體系將被更多企業(yè)借鑒，推動行業(yè)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)整體提升。

??（二）行業(yè)面臨挑戰(zhàn)

??1．成本壓力持續(xù)加大：人力成本占物業(yè)企業(yè)總成本的60％以上，近年來勞動力短缺導(dǎo)致用工成本年均增長8％－10％；物料成本（保潔用品、安防設(shè)備等）受原材料價格上漲影響，年均增長5％－7％。而物業(yè)費(fèi)調(diào)整存在滯后性，部分老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)多年未調(diào)整，企業(yè)盈利空間持續(xù)受擠壓，中小企業(yè)面臨生存壓力。即使是頭部企業(yè)，在智慧化投入、養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊建設(shè)、城市服務(wù)設(shè)備升級等方面也面臨持續(xù)的成本壓力，如何平衡成本與服務(wù)質(zhì)量成為行業(yè)共同課題。

??2．人才缺口日益凸顯：行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展對專業(yè)人才需求持續(xù)增長，但人才供給不足問題突出。專業(yè)管理人才（具備物業(yè)運(yùn)營、市場拓展、資本運(yùn)作能力）缺口達(dá)30％，技術(shù)型人才（智能設(shè)備運(yùn)維、數(shù)字化管理、養(yǎng)老服務(wù)等）缺口達(dá)45％。人才流失率較高，行業(yè)平均人才流失率達(dá)18％，其中一線服務(wù)人員流失率達(dá)25％，人才短缺成為制約行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要瓶頸，限制了企業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張。

??3．市場競爭日趨激烈：頭部企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢，在招投標(biāo)市場占據(jù)主導(dǎo)地位，中小企業(yè)市場份額持續(xù)萎縮。行業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，部分中小企業(yè)通過低價競爭搶占市場，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，形成“低價低質(zhì)”的惡性循環(huán)?？缃绺偁幷撸ɑヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、家政服務(wù)企業(yè)等）紛紛入局，憑借技術(shù)優(yōu)勢、流量優(yōu)勢布局物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步加劇市場競爭。本土頭部企業(yè)雖具備綜合優(yōu)勢，但也面臨來自全國性物業(yè)企業(yè)及跨界企業(yè)的多重競爭壓力。

??4．矛盾化解機(jī)制待完善：業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛仍時有發(fā)生，主要集中在物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、公共收益分配等方面。部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)價值認(rèn)知不足，拒交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。2024－2025年湖南省推進(jìn)物業(yè)專項整治，通過黨建引領(lǐng)、＂紅黑榜＂ 監(jiān)管、投訴閉環(huán)機(jī)制等措施，全省物業(yè)投訴量同比下降，收繳率呈區(qū)域上升態(tài)勢，但仍有較大提升空間，長沙、湘潭、衡陽等地試點 ＂信托制物業(yè)＂、＂五方共治＂ 等模式，有效將部分小區(qū)收繳率從 50％ 左右提升至 80％－90％。矛盾調(diào)解機(jī)制不夠健全，多方協(xié)同調(diào)解體系尚未完全建立，部分糾紛未能得到及時有效解決，影響行業(yè)公信力。即使是服務(wù)質(zhì)量較高的企業(yè)，在推進(jìn)全域綜合治理、城市服務(wù)過程中，也需要持續(xù)加強(qiáng)與業(yè)主、甲方的溝通，化解潛在矛盾，行業(yè)整體矛盾化解機(jī)制仍需進(jìn)一步完善。

??來源：克而瑞物管整理、政府公開網(wǎng)站

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??結(jié)論

??2025年，湖南省物業(yè)管理行業(yè)在穩(wěn)健的規(guī)模增長下，正經(jīng)歷從“量”到“質(zhì)”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。全國性的成本與收繳壓力是嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但本地化的政策創(chuàng)新、活躍的民營經(jīng)濟(jì)以及標(biāo)桿企業(yè)的先行探索，共同構(gòu)成了湖南市場破局發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。面向“十五五”，湖南物企應(yīng)立足本土，放眼全國，以服務(wù)力為核心，以科技為翼，在深度融入城市發(fā)展與民生保障的大局中，鍛造不可替代的專業(yè)價值，實現(xiàn)行業(yè)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。相信通過企業(yè)、行業(yè)、政府的多方合力，湖南省物業(yè)管理行業(yè)將實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展，為增進(jìn)民生福祉、提升城市治理效能注入更強(qiáng)動力。

??附：2025湖南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力系列榜單