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??【克而瑞物管研究】

??2026年3月25日，建發(fā)物業(yè)管理集團(tuán)有限公司（股票代碼2156.HK）發(fā)布了截至2025年12月31日止年度的全年業(yè)績公告。報(bào)告期內(nèi)，建發(fā)物業(yè)在行業(yè)轉(zhuǎn)型深化的背景下，堅(jiān)持“以客戶為中心”，通過規(guī)模牽引與效率支撐，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)規(guī)模的穩(wěn)健增長，并持續(xù)以科技驅(qū)動(dòng)服務(wù)升級與運(yùn)營優(yōu)化。 

??報(bào)告期內(nèi)，建發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約人民幣38.81億元，同比增長17.8%；年內(nèi)溢利約為3.74億元，同比增長14.0%；公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利達(dá)3.59億元，同比增長11.0%；基本每股盈利為0.26元。董事會建議派發(fā)末期股息每股0.15港元及特別股息每股0.05港元，合計(jì)每股0.20港元，充分彰顯對股東回報(bào)的重視及對未來發(fā)展的堅(jiān)定信心。

??營收盈利雙增，多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??2025年，建發(fā)物業(yè)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，盈利能力持續(xù)提升。

??建發(fā)物業(yè)全年實(shí)現(xiàn)收入約人民幣38.81億元，同比增長17.8%。收入擴(kuò)張有效帶動(dòng)利潤釋放，年內(nèi)毛利同比增長16.5%至約8.23億元，年內(nèi)溢利同比增長14.0%至約3.74億元，公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利同比增長11.0%至約3.59億元，收入與利潤保持同步穩(wěn)健增長。

??盈利能力方面，全年毛利率為21.2%，較上年微降0.3個(gè)百分點(diǎn)，反映出公司在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)仍保持了較好的盈利韌性。 

??在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方面，建發(fā)物業(yè)呈現(xiàn)“基石穩(wěn)固、亮點(diǎn)突出、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的良性發(fā)展格局。

??物業(yè)管理服務(wù)作為公司的收入壓艙石，全年實(shí)現(xiàn)收入約22.25億元，同比增長24.9%，占總收入比重達(dá)57.3%。該業(yè)務(wù)的強(qiáng)勁增長主要得益于在管面積的顯著擴(kuò)張，為公司整體營收提供了穩(wěn)定而堅(jiān)實(shí)的支撐。

??社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)表現(xiàn)尤為亮眼，全年收入約9.37億元，同比增長23.3%，收入占比提升至24.2%。其中，家居生活服務(wù)、智能社區(qū)服務(wù)、公共區(qū)域增值服務(wù)及家居美化服務(wù)等細(xì)分板塊均實(shí)現(xiàn)良好增長，已成為推動(dòng)收入增長的重要引擎。

??非業(yè)主增值服務(wù)全年收入約6.16億元，同比有所下降，收入占比調(diào)整至15.9%。該業(yè)務(wù)的收縮主要源于公司主動(dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

??商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約1.02億元，同比增長26.4%，在四項(xiàng)業(yè)務(wù)中增速居首。作為公司布局非住宅業(yè)態(tài)的重要抓手，該業(yè)務(wù)的快速增長不僅展現(xiàn)了公司在商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理方面的專業(yè)能力，也為其未來多元化拓展打開了新的增長空間。

??總體來看，建發(fā)物業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更趨均衡，基礎(chǔ)服務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)，增值業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，新興業(yè)態(tài)加速成長，為公司的長期可持續(xù)發(fā)展奠定了更為扎實(shí)的多元化收入基礎(chǔ)。

??管理規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張

??多元業(yè)態(tài)與市場化拓展雙突破

??2025年，建發(fā)物業(yè)堅(jiān)持“穩(wěn)存量、拓增量”并舉，管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中在管建筑面積同比增長21.4%至約9174萬平方米，合約建筑面積同比增長7.5%至約1.17億平方米，合約在管比保持在1.28的穩(wěn)健水平，儲備面積超2500萬平方米，為未來收入轉(zhuǎn)化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 

??在區(qū)域布局上，業(yè)務(wù)已覆蓋全國16個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的66個(gè)城市，形成以海西、華東、東南三大集群為核心的深度布局，在管項(xiàng)目達(dá)619個(gè)，服務(wù)家庭逾53.8萬戶。

??在業(yè)態(tài)布局上，建發(fā)物業(yè)在夯實(shí)住宅物業(yè)管理基本盤的同時(shí)，加速向非住宅業(yè)態(tài)的多元化布局，以拓寬業(yè)務(wù)邊界并增強(qiáng)抗周期能力。2025年，公司在非住宅物業(yè)領(lǐng)域的拓展取得顯著成效。

??截至2025年12月31日，公司已簽訂的非住宅物業(yè)合約建筑面積約為1240萬平方米，較2024年末的約850萬平方米大幅增長約45.1%，增速遠(yuǎn)超整體合約面積增速。非住宅物業(yè)在管面積達(dá)900.1萬平方米，占總在管面積的9.8%，并貢獻(xiàn)了物業(yè)管理服務(wù)收入的17.5%（約人民幣3.89億元）。業(yè)務(wù)類型涵蓋商業(yè)及辦公大樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府大樓、公共設(shè)施、醫(yī)院及學(xué)校等，顯示出公司在復(fù)雜業(yè)態(tài)運(yùn)營管理方面的專業(yè)能力已得到市場驗(yàn)證。

??同時(shí)，公司將“重點(diǎn)深耕部隊(duì)、醫(yī)院、市政等非住業(yè)態(tài)”明確寫入2026年戰(zhàn)略規(guī)劃。通過加強(qiáng)與建發(fā)集團(tuán)上下游資源聯(lián)動(dòng)，深化一體化協(xié)同拓展模式，公司旨在將非住宅業(yè)態(tài)打造為規(guī)模增長與能力提升的新支柱，進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)組合，降低對單一業(yè)態(tài)的依賴，從而構(gòu)建更加穩(wěn)健、多元的增長格局。

??在市場化拓展方面，建發(fā)物業(yè)在鞏固與控股股東廈門建發(fā)集團(tuán)協(xié)同優(yōu)勢的同時(shí)，公司第三方市場拓展成效顯著，截至2025年末，建發(fā)物業(yè)源自獨(dú)立第三方的在管面積達(dá)3157萬平方米，同比增長約24.0%，增速高于整體在管面積增速（21.4%）；第三方在管面積占比為34.4%，較2024年末的33.7%提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。反映出公司在保持關(guān)聯(lián)方資源穩(wěn)定輸出的同時(shí)，業(yè)務(wù)獨(dú)立性與市場化能力持續(xù)增強(qiáng)，為中長期規(guī)模增長注入了更可持續(xù)的內(nèi)生動(dòng)力。

??科技驅(qū)動(dòng)品質(zhì)升級，客戶滿意度領(lǐng)跑行業(yè)

??面對行業(yè)人力成本上升與服務(wù)質(zhì)量要求提高的雙重挑戰(zhàn)，建發(fā)物業(yè)積極以科技賦能運(yùn)營，堅(jiān)守服務(wù)品質(zhì)。

??在服務(wù)品質(zhì)層面，公司持續(xù)深化“天天好”服務(wù)體系的全面滲透與升級，通過“理念-價(jià)值-體驗(yàn)-基石”四維一體架構(gòu)，系統(tǒng)整合“五好服務(wù)”、“七大價(jià)值”、“五感共鳴”與“全周期一站式服務(wù)”，將抽象的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為可感知的生活體驗(yàn)。2025年，公司圍繞“悅成長、悅活力、悅賞味、悅休閑”四大主題，深化“悅心社群”運(yùn)營，有效構(gòu)建了與業(yè)主之間的情感連接。公司物業(yè)服務(wù)滿意度達(dá)95分，綜合收繳率93.2%，持續(xù)保持行業(yè)標(biāo)桿水平。

??在運(yùn)營效率層面，建發(fā)物業(yè)積極探索并落地“人+AI+機(jī)器”協(xié)同作業(yè)新模式，以科技手段應(yīng)對行業(yè)共性挑戰(zhàn)。公司通過上線AI智能服務(wù)工具，并擴(kuò)大智能設(shè)備在保潔、巡檢、安防等高頻場景的應(yīng)用，不僅有效優(yōu)化了運(yùn)營成本，更顯著提升了服務(wù)響應(yīng)速度與標(biāo)準(zhǔn)化水平。以末端配送為例，公司攜手美團(tuán)、支付寶等平臺建設(shè)騎手友好社區(qū)，將科技賦能精準(zhǔn)落地于具體服務(wù)場景，實(shí)現(xiàn)效率與體驗(yàn)的雙重提升。

??現(xiàn)金充裕結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，增派特別股息彰顯信心

??在“優(yōu)本增效”戰(zhàn)略的持續(xù)引領(lǐng)下，建發(fā)物業(yè)將精細(xì)化管理深度融入企業(yè)運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過強(qiáng)化全面預(yù)算管控、擴(kuò)大跨區(qū)域集中采購、系統(tǒng)推進(jìn)節(jié)能降耗改造等務(wù)實(shí)舉措，不僅有效優(yōu)化了成本結(jié)構(gòu)，更顯著提升了資源使用效率。這一系列扎實(shí)的內(nèi)部管理動(dòng)作，為公司在服務(wù)品質(zhì)升級、科技能力建設(shè)以及新業(yè)務(wù)探索等方面提供了強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)支撐和戰(zhàn)略騰挪空間。

??截至2025年末，建發(fā)物業(yè)展現(xiàn)出高度穩(wěn)健且富有韌性的財(cái)務(wù)基本面，其財(cái)務(wù)健康狀況可從三個(gè)關(guān)鍵維度清晰呈現(xiàn)：

??第一，現(xiàn)金儲備充裕，戰(zhàn)略回旋空間充足。公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物34.14億元，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。這一充沛的流動(dòng)性不僅保障了日常運(yùn)營的平穩(wěn)高效，更為未來在重點(diǎn)城市拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、加大智能化投入、孵化社區(qū)增值服務(wù)等戰(zhàn)略性舉措預(yù)留了充足的“彈藥”，使公司在面對市場不確定性時(shí)具備更強(qiáng)的主動(dòng)性和靈活性。

??第二，流動(dòng)性指標(biāo)健康，短期償債能力突出。公司流動(dòng)比率穩(wěn)定維持在1.8倍，充分表明其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理、營運(yùn)資金高效，能夠從容應(yīng)對短期債務(wù)和突發(fā)性支出，確保經(jīng)營節(jié)奏不因外部環(huán)境波動(dòng)而中斷。這種穩(wěn)健的流動(dòng)性管理，是公司長期堅(jiān)持審慎財(cái)務(wù)政策和精細(xì)化運(yùn)營的直接成果。

??第三，兼顧高質(zhì)量發(fā)展與股東回報(bào)，彰顯治理成熟度。在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的同時(shí)，公司積極踐行以投資者為本的理念。董事會建議派發(fā)末期股息每股0.15港元，并額外增派特別股息每股0.05港元，合計(jì)每股0.20港元。在常規(guī)分紅基礎(chǔ)上增派特別股息，既是對股東長期信任的真誠回饋，也清晰傳遞出管理層對公司未來盈利能力和現(xiàn)金流可持續(xù)性的高度信心。唯有對自身經(jīng)營底盤有充分把握，方能在擴(kuò)張與分紅之間做出如此平衡而堅(jiān)定的選擇。

??整體來看，公司在規(guī)模擴(kuò)張、品質(zhì)提升與科技投入之間形成了良性的財(cái)務(wù)平衡，為中長期發(fā)展奠定了穩(wěn)固的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。這種兼具穩(wěn)健性、前瞻性與責(zé)任感的財(cái)務(wù)管理能力，不僅筑牢了企業(yè)發(fā)展的安全底線，更為其邁向高質(zhì)量、可持續(xù)的中長期增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??小結(jié)

??2025年，建發(fā)物業(yè)在復(fù)雜市場環(huán)境中交出了一份“穩(wěn)中有進(jìn)”的答卷。其增長不僅體現(xiàn)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的提升，更在于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、科技賦能下的服務(wù)升級以及對未來發(fā)展戰(zhàn)略的清晰規(guī)劃。公司依托穩(wěn)健的規(guī)?；A(chǔ)、持續(xù)創(chuàng)新的增值服務(wù)生態(tài)以及日益深化的科技應(yīng)用，正逐步構(gòu)建起以高品質(zhì)服務(wù)和高效運(yùn)營為核心的長遠(yuǎn)競爭力。

??展望未來，堅(jiān)持長期主義，在服務(wù)力、科技力與組織力上持續(xù)深耕的建發(fā)物業(yè)，有望在行業(yè)分化整合期進(jìn)一步鞏固其市場地位，為股東創(chuàng)造可持續(xù)價(jià)值。