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??備受關(guān)注的上海長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地終于出讓。

??這是近15年來出讓的首宗長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地。過去15年間，該區(qū)域僅出讓4宗宅地且均位于內(nèi)環(huán)外，內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地供應(yīng)長期斷層。

??此次出讓的地塊是2025年5月控規(guī)局部調(diào)整后新增出來的住宅地塊。

??2026年3月30日，經(jīng)過41輪競(jìng)拍，地塊最終由保利發(fā)展以59.22億元競(jìng)得，溢價(jià)率6.4%，平均樓板價(jià)約7.77萬元/平方米。

??值得注意的是，在長寧宅地尚未正式開拍前，保利發(fā)展就已在上海市建設(shè)工程交易服務(wù)中心接連發(fā)布兩則招標(biāo)計(jì)劃公告，計(jì)劃總投資150億元，用于建設(shè)長寧和徐匯長橋兩宗宅地。

??除了此次競(jìng)得的長寧內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地，徐匯長橋地塊預(yù)計(jì)于4月21日舉行的第三輪土拍中出讓。

??該地塊起拍底價(jià)26.4億元，起拍樓板價(jià)7萬元/平方米，地塊容積率1.8，限高36米，2026年2月才由商辦用途調(diào)整為住宅，封頂溢價(jià)限制為40%（約37億元），未來大概率將打造低密濱江住宅。

??除了保利發(fā)展之外，截至發(fā)稿前，上海城投也在上海市建設(shè)工程交易服務(wù)中心發(fā)布了徐匯長橋地塊的招標(biāo)計(jì)劃公告，預(yù)計(jì)總投資50億元。

??從徐匯濱江近年來的市場(chǎng)熱度及這兩家企業(yè)預(yù)留的“溢價(jià)”空間來看，徐匯長橋地塊還沒開始拍，就已經(jīng)先熱了。

??2026年3月30日，上海二批次土拍收官，本批次僅長寧內(nèi)環(huán)內(nèi)一宗宅地開拍，但市場(chǎng)關(guān)注度頗高。共計(jì)吸引華潤&新長寧、保利發(fā)展、金茂三家房企參與。

??經(jīng)過41輪競(jìng)拍，地塊最終由保利發(fā)展以59.22億元競(jìng)得，溢價(jià)率6.4%，成交樓板價(jià)77697元/平方米。

??回顧長寧區(qū)土地出讓歷史，過去15年間，區(qū)域僅出讓4宗宅地且均位于內(nèi)環(huán)外，內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地供應(yīng)長期斷層。作為核心板塊，中山公園板塊景觀、交通優(yōu)勢(shì)突出，卻因新房稀缺、品質(zhì)參差不齊，難以滿足高端改善需求。

??2025年5月，長寧區(qū)控規(guī)調(diào)整，將該地塊部分商辦用地改為住宅用地，要求配建不少于4500平方米公共服務(wù)及文體設(shè)施，以“15分鐘社區(qū)生活圈”倒逼“居住+配套”一體化設(shè)計(jì)，成為核心亮點(diǎn)。

??作為長寧內(nèi)環(huán)多年來罕見的宅地補(bǔ)倉，地塊無同類競(jìng)品的擠壓，房企可更專注于產(chǎn)品本身的打磨，無需為搶占市場(chǎng)份額壓縮品質(zhì)投入。

??可以看到，盡管該地塊具備得天獨(dú)厚的先天優(yōu)勢(shì)，但在客觀上，該地塊也存在地形不規(guī)則、周邊部分區(qū)域城市界面老舊等開發(fā)難點(diǎn)，這就要求房企跳出傳統(tǒng)開發(fā)模式，在樓棟排布、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃上精準(zhǔn)發(fā)力。

??比如針對(duì)不規(guī)則地形，需通過科學(xué)排布樓棟，兼顧采光、通風(fēng)與空間利用率，避免浪費(fèi)土地資源；針對(duì)周邊舊界面，可通過社區(qū)外立面設(shè)計(jì)、周邊景觀銜接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與板塊環(huán)境的和諧共生，甚至帶動(dòng)周邊界面優(yōu)化，讓痛點(diǎn)成為產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)的突破口。

??對(duì)比附近項(xiàng)目來看，最近的住宅項(xiàng)目是位于地塊東側(cè)不到1公里的信達(dá)信安里（靜安區(qū)），當(dāng)前高層售價(jià)在13萬元/平方米左右，再遠(yuǎn)一些的康定壹拾玖則售價(jià)高達(dá)17萬元/平方米。

??保利發(fā)展若能以地塊開發(fā)為契機(jī)，聯(lián)動(dòng)區(qū)域相關(guān)部門，對(duì)周邊老舊路段、閑置空間進(jìn)行同步優(yōu)化，將產(chǎn)品打造與城市界面升級(jí)深度綁定，既能讓項(xiàng)目自身成為板塊顏值與品質(zhì)的標(biāo)桿，更能讓地塊痛點(diǎn)真正轉(zhuǎn)化為板塊價(jià)值躍升的核心動(dòng)力。

??在此次二批次土拍之后，上海2026第三批次土拍將于4月21日啟動(dòng)。

??從出讓公告來看，三批次共有3幅地塊即將上市，分別是徐匯長橋、普陀石泉、金山新城三宗純宅地，總起拍底價(jià)為65.49億元。

??三宗宅地中，關(guān)注度最高的是徐匯區(qū)長橋街道地塊，起拍底價(jià)26.4億元，起拍樓板價(jià)7萬元/平方米。

??該地塊容積率1.8，限高36米，2026年2月才由商辦用途調(diào)整為住宅，地塊周邊交通便捷，距離上海植物園、黃浦江岸線均步行可達(dá)，大概率將被打造成低密濱江住宅。

??徐匯長橋地塊備受關(guān)注的原因除了地塊本身質(zhì)量較高之外，還源于保利發(fā)展及上海城投在上海市建設(shè)工程交易服務(wù)中心接連發(fā)布的招標(biāo)計(jì)劃公告。

??首先是保利發(fā)展，在長寧內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地開拍前接連發(fā)布兩則招標(biāo)計(jì)劃公告，計(jì)劃總投資150億元，用于建設(shè)徐匯長橋和長寧內(nèi)環(huán)內(nèi)兩宗宅地。

??公告內(nèi)容顯示，保利發(fā)展計(jì)劃總投資150億元，用于建設(shè)徐匯長橋和長寧內(nèi)環(huán)內(nèi)兩宗宅地。其中目前已經(jīng)競(jìng)得的長寧內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地計(jì)劃總投資金額100億元，未來即將開拍的徐匯長橋宅地預(yù)計(jì)總投資50億元。

??按徐匯區(qū)長橋街道地塊起拍底價(jià)26.4億元、封頂溢價(jià)限制40%（約37億元）來看，保利發(fā)展為其留足了溢價(jià)空間。

??在保利發(fā)展發(fā)布后不久，3月26日，上海城投也在上海市建設(shè)工程交易服務(wù)中心發(fā)布了徐匯長橋地塊的計(jì)劃公告，同樣計(jì)劃總投資50億元。

??如此一來，至少有兩家企業(yè)對(duì)徐匯長橋宅地“勢(shì)在必得”，徐匯長橋宅地或?qū)⒁l(fā)多家知名開發(fā)商的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

??2026年上海第一、二批次土拍整體相對(duì)理性克制，但從之前廣州馬場(chǎng)地塊及杭州上城區(qū)等熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)來看，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍是必爭(zhēng)之地。

??隨著核心地段優(yōu)質(zhì)宅地的推出，市場(chǎng)熱度也有望進(jìn)一步提升，最終呈現(xiàn)“總量縮量、局部高熱”的特征。