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??交房4個(gè)月后，西安雁南朗境出現(xiàn)第一套二手房正式成交現(xiàn)象。

??這套房源戶型面積約128平方米，總價(jià)約183萬元，業(yè)主包付增值稅，單價(jià)略高于14000元/平方米。

??觀察該項(xiàng)目的銷售歷程，2023年7月，項(xiàng)目首期雁南朗境正式開盤，戶型建筑面積約110平方米至128平方米，整體均價(jià)約18834.44元/平方米。在此之后，項(xiàng)目又加推2次，最高時(shí)均價(jià)達(dá)到了20473元/平方米。

??“無論是因?yàn)闃I(yè)主急用錢，還是樓層等原因，這套房的出售就為小區(qū)之后的二手房錨定了價(jià)格?！币晃魂P(guān)注該小區(qū)二手房的房產(chǎn)中介人士表示。

??不少人的擔(dān)心是，此次新房變二手房成交，為雁南朗境項(xiàng)目在售新房的去化之路蒙上了一層陰影。

??目前，該項(xiàng)目在售新房為雁南云境，這是雁南朗境的二期，成交均價(jià)約16000元/平方米，這一價(jià)格明顯高于同小區(qū)剛交易的這套二手次新房。從產(chǎn)品層面來看，二者最大的不同在于，雁南云境多贈(zèng)送了一個(gè)“花架”，這部分空間最大贈(zèng)送面積約8平方米，其他方面并無明顯差距。

??這種“相近產(chǎn)品、不同價(jià)格”的情況，讓不少購房者陷入糾結(jié)?！岸谛路亢鸵黄诘拇涡路棵娣e差不多，但是價(jià)格差2000元/平方米，不知道還該不該入手新房，還是再等等次新房降價(jià)?！币晃魂P(guān)注雁南云境的購房者說。

??雁南朗境所在的西部大道板塊，憑借臨近高新的優(yōu)越區(qū)位，以及商業(yè)、公園等配套的高兌現(xiàn)度，一直是購房者重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域之一，中海、陜建等知名房企也紛紛在此布局。2025年，隨著高新區(qū)樓市進(jìn)入調(diào)整期，西部大道板塊也隨之開啟降價(jià)通道，新房與二手房的市場(chǎng)熱度均有所下降。在新房市場(chǎng)，大悅未來城、中海錦業(yè)元晟、龍湖君成序等項(xiàng)目?jī)r(jià)格均出現(xiàn)不同幅度下調(diào)，二手房市場(chǎng)也緊隨其后，價(jià)格走低。

??前不久，南海高芯悅瀾第一套二手房成交，該套房屋建筑面積約178平方米，以226萬元總價(jià)成交，單價(jià)約12665元/平方米。該項(xiàng)目2022年入市時(shí)，178平方米戶型銷售均價(jià)約2萬元/平方米，即便到現(xiàn)在，同戶型新房在售總價(jià)仍約240萬元，單價(jià)13483元/平方米，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)顯而易見。

??在目前的西安樓市，二手房大幅降價(jià)早已不是新鮮事。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，西安二手房環(huán)比下跌1%，同比下跌7.4%，這已經(jīng)是西安二手房?jī)r(jià)連跌24個(gè)月。具體到成交結(jié)構(gòu)上，約90平方米及以下房源價(jià)格環(huán)比下跌1.1%，同比下跌6.9%；90~144平方米房源價(jià)格環(huán)比下跌1%，同比下跌7.9%；144平方米及以上房源價(jià)格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌7%。

??在這樣的趨勢(shì)下，很多項(xiàng)目都難以避開降價(jià)。2023年，劉曉東以284萬元的總價(jià)購置了一套二手房，那時(shí)候西安樓市欣欣向榮，做點(diǎn)小生意的他也對(duì)未來充滿了希望，后來的市場(chǎng)卻出乎意料。

??2025年，當(dāng)工作與生活都發(fā)生變動(dòng)后，他決定將這套從未入住及出租的房子出售，相較于入手時(shí)，損失了100多萬元，售價(jià)剛夠償還銀行貸款?！皼]辦法，市場(chǎng)行情不好，只能隨行就市?！?/p>

??降價(jià)背后是不斷走高的掛牌量。據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，截至11月21日，西安二手普通住宅掛牌量已經(jīng)突破了16萬套。

??“與往年相比，今年二手房掛牌量不斷增加，尤其是次新房加速入市，但是整個(gè)市場(chǎng)的需求卻呈現(xiàn)出收縮，供需失衡。為了快速出手，業(yè)主之間勢(shì)必會(huì)在價(jià)格上有所踩踏?！鄙鲜鲋薪闄C(jī)構(gòu)經(jīng)理表示。

??在多位業(yè)內(nèi)人士看來，更深層的原因是新一代新房產(chǎn)品的強(qiáng)勢(shì)沖擊，“西安新房市場(chǎng)以‘第四代住宅’為主，產(chǎn)品更新、戶型更好、配套也不錯(cuò)，同時(shí)得房率還不斷走高，對(duì)二手房的沖擊很大?！?/p>

??如10月開盤即售罄的綠城·綠汀芳菲項(xiàng)目，89平方米的戶型實(shí)際得房率達(dá)到了115%；與它一路之隔的保億潤(rùn)園，最高得房率突破了160%?！百I新房越來越實(shí)惠了，本來想買二手房，但是公攤24%，115平方米的套內(nèi)建筑面積還沒綠汀芳菲98平方米的大?！币晃毁彿空哒f。

??值得一提的是，多位從業(yè)者透露，目前關(guān)于新房的贈(zèng)送已有所收緊。8月15日西安市發(fā)布的《西安市“好房子”住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查技術(shù)指引（試行）》中，明確提出“露臺(tái)進(jìn)深不宜大于2.4米”，這為新房的高贈(zèng)送率帶上了“緊箍咒”。

??不過，目前各區(qū)執(zhí)行的政策不一，視具體情況而定，“有的區(qū)去化難，規(guī)劃相對(duì)寬松；有的區(qū)去化較好，規(guī)劃就收得比較緊。”