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??2025年以來頭部代建企業(yè)擴張的意愿較為強烈，拓展規(guī)模顯著提升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-9月，頭部代建企業(yè)擴張的意愿強烈，新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面為15771萬平方米，同比增幅達(dá)到31%。已有6家企業(yè)年內(nèi)新增代建規(guī)模超1000萬平方米，比去年同期多5家。

??其中，綠城管理前三季度新拓規(guī)模已超2700萬平方米，是第二名的兩倍左右；此外旭輝建管、潤地管理、藍(lán)城集團、龍湖龍智造和金地管理新拓規(guī)模也超過1000萬平方米，龍頭效應(yīng)顯著。

??在頭部企業(yè)的積極拓展帶動下，前三季度代建項目的中標(biāo)數(shù)量呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，尤其在第三季度，中標(biāo)項目數(shù)量再創(chuàng)新高。根據(jù)招標(biāo)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月代建中標(biāo)項目約為432個，同比增長18%。

??這一數(shù)據(jù)折射出代建領(lǐng)域的關(guān)鍵走向，即當(dāng)土地紅利消退、高杠桿模式失靈，“專業(yè)能力變現(xiàn)”正替代“資本規(guī)模擴張”，成為房企價值重構(gòu)的核心動能，而代建同樣也是重構(gòu)行業(yè)價值鏈的“破局利器”。

??招標(biāo)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度代建中標(biāo)項目約為432個，同比增長18%，增速比2024年同期下降10個百分點，但是與半年度相比，增速有所回升。

??增長動能放緩主要因為經(jīng)歷了2023年、2024年兩年的快速“爆發(fā)”，大多數(shù)代建企業(yè)都已度過初創(chuàng)期大規(guī)模的擴張戰(zhàn)略，完成原始積累后，現(xiàn)階段多數(shù)企業(yè)強調(diào)規(guī)模與質(zhì)量并重。

??從監(jiān)測的中標(biāo)數(shù)據(jù)來看，綠城管理的中標(biāo)數(shù)量斷層領(lǐng)先其他企業(yè)，第三季度公開中標(biāo)項目接近20個，其次龍湖龍智造、藍(lán)城集團、旭輝管理、金地集團(3.560, -0.13, -3.52%)等中標(biāo)數(shù)量也顯著高于其他企業(yè)。第三季度中標(biāo)項目中，有45%由進(jìn)駐代建領(lǐng)域并搭建專業(yè)代建平臺的企業(yè)競得，代建的總體集中度、專業(yè)度持續(xù)走高。

??從季度走勢來看，2025年前三季度單季度的中標(biāo)數(shù)量持續(xù)走高，并且在第二季度、第三季度中標(biāo)數(shù)量連續(xù)創(chuàng)新高，其中2025年第二季度中標(biāo)數(shù)量達(dá)147個，明顯高于一季度的113個，且超過2024年第四季度146個的高點，2025年第三季度中標(biāo)數(shù)量達(dá)到172個，同、環(huán)比增幅分別達(dá)到37%和17%。

??總體來看，前三季度頭部代建企業(yè)強烈的擴張意愿有效推動了中標(biāo)數(shù)量的顯著增長。在代建市場逐漸成為紅海、增量空間減少的環(huán)境下，已經(jīng)具備規(guī)模優(yōu)勢和品牌效應(yīng)的企業(yè)仍在加速拓展，穩(wěn)固自身優(yōu)勢。

??從代建項目的委托方來看，來自政府和國企方面的項目依然是公開市場的主力，包括城投土地、城市更新和部分城市配套設(shè)施相關(guān)標(biāo)的。

??這也反映出當(dāng)前政府類代建需求依然巨大，大量的城投土地、保障房、城市公建配套需要專業(yè)化企業(yè)“進(jìn)場”，輸出品牌和服務(wù)，以及專業(yè)化的能力。

??對此，代建企業(yè)也正持續(xù)通過傳統(tǒng)媒體、行業(yè)媒體、企業(yè)官網(wǎng)及官微等多渠道進(jìn)行宣傳，形成全方位傳播矩陣，提高企業(yè)的品牌知名度和市場關(guān)注度。

??三季度企業(yè)主要通過交付項目鑒賞、項目獲取信息發(fā)布、標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布、購房節(jié)互動等內(nèi)容展示品牌價值及提升品牌影響力。

??如行業(yè)首部系統(tǒng)性編制的《代建企業(yè)綜合能力評價標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布，由綠城管理主編，中國建筑(5.270, 0.00, 0.00%)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院、克而瑞集團、金地管理、藍(lán)城集團、中國鐵建(7.740, -0.01, -0.13%)、潤地管理、中原建業(yè)、旭輝建管等12家企業(yè)參編，正式填補了代建企業(yè)評價標(biāo)準(zhǔn)的空白，標(biāo)志著行業(yè)邁入規(guī)范化、體系化發(fā)展的新階段。

??金地管理發(fā)布《委托方服務(wù)白皮書》2.0版，升級內(nèi)容包括：新增合規(guī)管理、服務(wù)保障兩大章節(jié)；整合工程、營銷、客服、定位、設(shè)計、成本六大專業(yè)板塊成果，讓委托方快速理解各專業(yè)價值點及要點。

??龍湖龍制造旗下千丁數(shù)科聯(lián)合清華發(fā)布《不動產(chǎn)數(shù)智化轉(zhuǎn)型白皮書》，白皮書針對當(dāng)前行業(yè)面臨的轉(zhuǎn)型難題，企業(yè)數(shù)字化能力建設(shè)以及數(shù)智化應(yīng)用，未來技術(shù)迭代方向等行業(yè)關(guān)心問題，給出了可借鑒使用的落地方案。

??另外，為提升品牌聲量、助力銷售，具有季節(jié)性特色的品牌營銷活動也是各代建企業(yè)宣傳的。

??值得注意的是，與2025年上半年相比，第三季度（尤其9月份）政府和國企委托占比有所下滑，9月份來自國資的招投標(biāo)項目占比降至70%，與前8個月平均水平相比下降了接近20pts。

??相應(yīng)地，來自私企和其他類型委托方的占比小幅提升，此處提及的其他類型委托方中，以社區(qū)委員會、村民委員會或股份經(jīng)濟合作社等類型為主。此類委托方的項目體量較小，多數(shù)中標(biāo)金額在100萬元以下，中標(biāo)公司也一般以小型建筑公司為主，此類項目難成為頭部代建企業(yè)的選擇，但是在公開招標(biāo)市場中占比（按項目個數(shù)看）小幅提升。

??在項目分布層面，2025年第三季度中標(biāo)代建項目的分布基本與上半年保持一致，三四線、長三角是主力區(qū)域：三四線占比仍保持五成左右，長三角占比高位下降、其他區(qū)域占比小幅上升。

??從能級角度看，2025年前三季度一線、二線、三四線中標(biāo)數(shù)量比例分別為14%、35%和51%，三四線為主力、一二線為輔的趨勢并未改變。但僅從第三季度來看，一線城市第三季度占比17%，呈現(xiàn)走高趨勢，相應(yīng)地二線城市占比明顯回落。

??從區(qū)域?qū)用婵?，長三角依然占比最高，但呈現(xiàn)下降趨勢。2025年前三季度長三角中標(biāo)數(shù)量占比47%，比二季度末占比下降4pts，僅看第三季度則長三角占比為45%；相應(yīng)地，前三季度中西部項目數(shù)量占比22%，珠三角占比19%，環(huán)渤海占比12%。

??代建作為一個覆蓋范圍非常廣泛的行業(yè)，大部分企業(yè)是從房企轉(zhuǎn)變、脫胎而來，如今在經(jīng)歷了前幾年的“爆發(fā)期”后，現(xiàn)階段多數(shù)企業(yè)強調(diào)規(guī)模與質(zhì)量并重。

??其中，已經(jīng)具備規(guī)模優(yōu)勢和品牌效應(yīng)的企業(yè)拓展意愿依然強烈，牢牢占據(jù)頭部地位，代建中標(biāo)數(shù)量穩(wěn)步增長，穩(wěn)固自身優(yōu)勢。

??與此同時，后發(fā)企業(yè)在較大的增長壓力下，也開始拓寬視野范圍、深挖細(xì)分領(lǐng)域，如當(dāng)前來自私企和其他類型委托方的占比小幅提升可以看到這一點。

??我們認(rèn)為，未來能夠通過持續(xù)深挖代建細(xì)分領(lǐng)域、提升自身服務(wù)質(zhì)量、注重更加精細(xì)化發(fā)展的企業(yè)，才能獲得更為長期發(fā)展的空間。