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??在行業(yè)深度調(diào)整過(guò)程中，2025年上半年上市房企財(cái)報(bào)如同一面鏡子，折射出企業(yè)的核心困境。

??一組關(guān)鍵的數(shù)據(jù)：50家上市房企上半年?duì)I收下降15%至12868億元，毛利潤(rùn)下降9%，凈利潤(rùn)虧損902億元，而且整體連虧四年，66%房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。

??歷史高價(jià)地、低利潤(rùn)項(xiàng)目仍在持續(xù)拖累房企盈利能力，此外房企銷售去化壓力之下，“以價(jià)換量”加劇企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)，房企對(duì)存貨等資產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值也對(duì)利潤(rùn)表現(xiàn)有較大的負(fù)面，上半年超七成房企計(jì)提存貨跌價(jià)，確認(rèn)存貨跌價(jià)損失494億。

??在盈利能力下滑的背景下，50家上市房企上半年調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比相比期初下降至0.37，短期償債壓力仍然在加大，部分房企仍有違約可能。

??企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯要加快轉(zhuǎn)變。優(yōu)選項(xiàng)目、審慎投資，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平；戰(zhàn)略精簡(jiǎn)、降本增效，提升經(jīng)營(yíng)效益；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價(jià)，是穩(wěn)利潤(rùn)、穿越周期的關(guān)鍵。

??2025年上半年，50家典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12868億元，同比下降15%。

??營(yíng)業(yè)收入在2023年短暫回升后，2024年再次出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢(shì)，2025年上半年?duì)I收規(guī)模跌幅略有收窄。

??上半年整體實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)1414億元，同比下滑9%，同比降幅有所收窄。

??整體行業(yè)盈利表現(xiàn)不容樂(lè)觀。

??2025年上半年50家房企凈利潤(rùn)虧損達(dá)902億，歸母凈利潤(rùn)虧損954億。

??2022年上市房企的凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)大幅虧損，2023年凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大至2762億，2024年進(jìn)一步擴(kuò)大至3397億。至2025年上半年，行業(yè)凈利潤(rùn)已連續(xù)四年虧損。

??2025年上半年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為10.87%，較2024全年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為-7.45%，為虧損狀態(tài)；歸母凈利率同樣為-7.9%。

??如果排除已出險(xiǎn)企業(yè)，僅看27家未暴雷房企的盈利水平，對(duì)應(yīng)的毛利率為15.09%，較2024全年上升2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為1.71%，扭轉(zhuǎn)了2024年凈利虧損態(tài)勢(shì)。 

??從典型企業(yè)公布的2025上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，存貨賬面價(jià)值總計(jì)8.14萬(wàn)億元，較2024年末的8.53萬(wàn)億元下降4.6%。

??存貨規(guī)模自2022年以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)多年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，今年已步入第四年。從半年時(shí)間的下降幅度來(lái)看，對(duì)比2024上半年較期初下降5.1%的降幅，存貨總量規(guī)模下降節(jié)奏略有減緩。

??從存貨結(jié)構(gòu)來(lái)看，2025上半年樣本房企已竣工存貨占比達(dá)到26.9%，較年初繼續(xù)提升0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近五年來(lái)的最高值。

??近年來(lái)現(xiàn)房占比不斷提升，但在當(dāng)前的半年報(bào)里，我們似乎看到了一絲改善的跡象。

??當(dāng)期現(xiàn)房占比增幅在下降，當(dāng)期期末現(xiàn)房占比僅較期初上漲了0.5個(gè)百分點(diǎn)，低于去年同期漲幅1.2個(gè)百分點(diǎn)（2024年上半年較期初上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)）。考慮到房企項(xiàng)目竣工節(jié)點(diǎn)還是以下半年為主，故現(xiàn)房去化壓力依然存在。

??50家典型房企中19家A股房企計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額在2021-2022年攀升速度最快，分別同比提升69.2%、82.5%，2023年以來(lái)增速有所放緩，2025上半年末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額1598億元，較年初下降0.8%。但從歷年數(shù)據(jù)來(lái)看，半年度的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額的絕對(duì)值的下降，并不意味著存貨計(jì)提減值走入尾聲，而是與企業(yè)開竣工的節(jié)奏有較大關(guān)系。

??存貨計(jì)提壓力依然在走高，存貨跌價(jià)比接近5%。2025上半年末樣本房企中19家A股房企的存貨跌價(jià)比為4.67%，較年初增長(zhǎng)0.25個(gè)百分點(diǎn)，高于去年同期增幅（2024上半年較期初增長(zhǎng)0.05個(gè)百分點(diǎn)），存貨減值壓力仍處相對(duì)高位。

??2025上半年末50家典型房企的存貨總量占總資產(chǎn)比重為47.7%，較2024年末下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了2023年以來(lái)的下行趨勢(shì)。

??市場(chǎng)持續(xù)低迷、流動(dòng)性壓力加大的背景下，房企正在加速調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)至流動(dòng)性優(yōu)先，更多房企減少投資、加速去化，存貨規(guī)模和占比都在收縮，“輕裝上陣”越來(lái)越成為行業(yè)共識(shí)。

??2025年中期，樣本房企的總有息債規(guī)模為51816億元，較期初繼續(xù)減少了0.95%。大部分企業(yè)加快去杠桿進(jìn)程。

??其中，央企的總有息負(fù)債和期初幾乎持平，國(guó)企增長(zhǎng)了1.8%，混合所有制和民營(yíng)房企則分別較期初減少了3.23%和1.58%，其中榮安地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)均減少了30%以上。 

??值得注意的是，房企短期償債壓力仍在加大。

??2025年中期樣本房企的調(diào)整后非受限現(xiàn)金短債比的加權(quán)平均值相較于期初繼續(xù)下降了0.04至0.37。

??不過(guò)，企業(yè)實(shí)際上的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更大。因?yàn)橛行┢髽I(yè)在其中報(bào)中并未披露預(yù)售監(jiān)管資金，若是加上該部分受監(jiān)管的資金，企業(yè)持有的非受限現(xiàn)金將進(jìn)一步減少。

??50家樣本房企平均凈負(fù)債率為108.71%，相較于期初提高了4.87個(gè)百分點(diǎn)，民營(yíng)房企繼續(xù)大幅提升。

??從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，央企的凈負(fù)債率相對(duì)較低，僅為54.24%；國(guó)企和混合所有制房企的凈負(fù)債率為90.26%和107.69%，較期初分別提升了5.28和2.04個(gè)百分點(diǎn)。

??而民營(yíng)房企的凈負(fù)債率進(jìn)一步提升了40.77個(gè)百分點(diǎn)至269.03%，長(zhǎng)期居高不下，在民營(yíng)房企融資和銷售都有著較大壓力的情況下，短期內(nèi)仍較難降低償債壓力。

??整體來(lái)看，行業(yè)信用修復(fù)仍需時(shí)間。

??資本市場(chǎng)整體對(duì)房企仍然信心不足，凈融資額長(zhǎng)期落入負(fù)值區(qū)間，資金壓力邊際趨緊，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組推進(jìn)整體仍較為緩慢。

??2025年中期50家樣本房企中80%的企業(yè)現(xiàn)金持有量較期初有所減少，56%的企業(yè)調(diào)整后非受限現(xiàn)金短債比繼續(xù)惡化。倘若算上應(yīng)付貿(mào)易款、合聯(lián)營(yíng)、非控股股東等經(jīng)營(yíng)性債務(wù)，2025年中期50家樣本房企加權(quán)平均的調(diào)整后速動(dòng)比率0.62，其中39家樣本房企調(diào)整后速動(dòng)比率小于1，可變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)無(wú)法覆蓋包含經(jīng)營(yíng)性債務(wù)在內(nèi)的流動(dòng)債務(wù)，實(shí)際的短期償債壓力還要更大。

??隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的持續(xù)推進(jìn)，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的融資已經(jīng)得到了支持并落實(shí)，在一定程度上緩解房企的流動(dòng)性壓力。

??2025年上半年上市房企半年報(bào)數(shù)據(jù)清晰地表明，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)經(jīng)營(yíng)邏輯的深刻變革。這場(chǎng)變革并非短期的波動(dòng)，而是舊發(fā)展模式退場(chǎng)后的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。

??盈利能力下滑、債務(wù)壓頂以及庫(kù)存拖累構(gòu)成了當(dāng)前房企生存的一道考題。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，更要從“精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品升級(jí)、運(yùn)營(yíng)增值、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)”四個(gè)方面來(lái)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。除此之外，把握好現(xiàn)有政策做好債務(wù)接續(xù)，緩解債務(wù)壓力。同時(shí)，通過(guò)加速去化或者土地收儲(chǔ)對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫(kù)存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。

??當(dāng)然我們也必須看到積極的信號(hào)，比如城鎮(zhèn)化的長(zhǎng)期邏輯仍在，居民對(duì)美好生活的追求沒(méi)有改變；另外多家房企第二增長(zhǎng)曲線逐漸成為穿越周期的壓艙石，穩(wěn)定了企業(yè)的盈利能力。

??當(dāng)前市場(chǎng)下行力呈現(xiàn)邊際改善，下行區(qū)間已有收窄。尤其是近期短期政策頻頻利好，著力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更快止跌回穩(wěn)，2025年下半年或2026年將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底回穩(wěn)的關(guān)鍵之年。