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??8月，重點(diǎn)四城二手房新增掛牌量呈現(xiàn)季節(jié)性回升，但城市間分化顯著。

??◎  文/俞倩倩

??8月以來(lái)重點(diǎn)城市二手房成交仍處于緩步下行通道，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比降9%，同比持平，增長(zhǎng)動(dòng)能放緩。究竟當(dāng)前二手房業(yè)主掛牌積極性如何？熱點(diǎn)城市中新增掛牌房源有存在哪些結(jié)構(gòu)性分化特征呢？ 

??01

??京滬深8月新增二手掛牌套數(shù)同環(huán)比齊增
滬深同比漲幅超5成

??為了更好的分析二手房業(yè)主心態(tài)變化，我們主力聚焦了北京、上海、深圳、杭州等核心一二線城市，從CRIC監(jiān)測(cè)的四城新增掛牌套數(shù)來(lái)看，8月四城掛牌量季節(jié)性回升，京滬深同環(huán)比齊增，滬深同比漲幅均在5成以上。僅杭州一城同環(huán)比齊跌，業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)步回落。

??02

??滬深新掛牌600萬(wàn)-800萬(wàn)元房源占比顯著提升
杭州剛需、高改“兩頭翹”

??分總價(jià)段來(lái)看，熱點(diǎn)城市北京、上海、深圳、杭州四城新增掛牌量呈現(xiàn)出典型測(cè)差異化特征：

??（1）北京小于500萬(wàn)元低總價(jià)段剛需剛改房源業(yè)主掛牌積極性回升，新增掛牌量占比環(huán)比持增，其中100-500萬(wàn)既是新增掛牌量主力，占比超6成，同時(shí)增幅在各面積段中也較為顯著。

??（2）上海、深圳呈現(xiàn)出600萬(wàn)-800萬(wàn)元房源占比顯著回升的特征，8月環(huán)比增幅分別為0.37pcts和0.93pcts；高端房源占比持穩(wěn)，波幅較小。

??（3）杭州呈現(xiàn)出中等總價(jià)段掛牌占比下降，而剛需、高改豪宅“兩頭翹”特征，500-3000萬(wàn)元各總價(jià)段2025年8月掛牌套數(shù)占比環(huán)比均出現(xiàn)不同程度回落，其中600-800萬(wàn)元跌幅最為顯著，達(dá)到了0.52pcts,相較而言低總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)和高總價(jià)3000萬(wàn)元以上掛牌套數(shù)占比均出現(xiàn)了不同程度回升，分別上漲了1.27pcts和0.17pcts。

??03

??京滬深杭90-120平房源占比增幅顯著
小、大面積新增掛牌占比下降

??從面積段來(lái)看，四城新增掛牌套數(shù)環(huán)比上漲的主要集中在70-140平，北京增幅顯著的主要集中在90-120平,這類房源基本為三房/四房配置，滿足了三口之家一步到位的置業(yè)需求；上海、深圳除了中等面積段增幅顯著之外，160-180平高改面積段也出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)；杭州70-120平以內(nèi)各面積段均出現(xiàn)了不同程度回升，環(huán)比漲幅均超0.7pcts。

??總體來(lái)看，8月，重點(diǎn)四城二手房新增掛牌量呈現(xiàn)季節(jié)性回升，但城市間分化顯著。京滬深三地同環(huán)比雙雙增長(zhǎng)，其中上海同比漲幅達(dá)51%，深圳更是高達(dá)94%，反映出業(yè)主信心有所恢復(fù)、出售意愿增強(qiáng)。唯獨(dú)杭州同環(huán)比分別下降28%和3%，掛牌積極性穩(wěn)步回落，市場(chǎng)情緒相對(duì)謹(jǐn)慎。結(jié)合總價(jià)段和面積段綜合分析可以看出，二手房?jī)r(jià)下探特征顯著，尤其是北京、杭州，低總價(jià)段和中等面積段新增掛牌房源占比持續(xù)上升。相較而言，滬深還是有部分大面積段、中改房源業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)步上升。

??基于當(dāng)前不同城市二手房業(yè)主掛牌心態(tài)轉(zhuǎn)變和各城市二手房成交結(jié)構(gòu)特征，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，整體二手房市場(chǎng)熱度仍將進(jìn)一步回落，低位持穩(wěn)。一方面掛牌量增多，供給加大；另一方面，隨著9月傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，新房市場(chǎng)高得房率的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力新盤集中入市也將分流部分高端客群需求；而從剛需盤來(lái)看，主要取決于業(yè)主讓利幅度，因掛牌基數(shù)較大，若無(wú)顯著價(jià)格優(yōu)勢(shì)，交易周期或?qū)⑦M(jìn)一步拉長(zhǎng)，市區(qū)和遠(yuǎn)郊老破小都將面臨不小的去化壓力。