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仲量聯(lián)行2025年北京房地產(chǎn)市場回顧及2026年展望

??北京，2026年1月8日——2025年，北京在一系列宏觀敘事中彰顯韌性、穩(wěn)健發(fā)力，人工智能核心產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑全國，成為新一輪產(chǎn)業(yè)鏈變革的核心驅(qū)動力?！氨本┺k公樓市場正在經(jīng)歷從‘下行周期’到‘重新定價’的思維重置。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“市場需求的極度理性化與供過于求的結(jié)構(gòu)性常態(tài)化正在重構(gòu)供需關(guān)系及定價邏輯?！?/p>

??2025年，北京辦公樓市場中續(xù)租成交逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，租戶議價能力不斷提高。投資市場全年大宗成交量明顯下降，四季度商業(yè)零售資產(chǎn)的關(guān)注度提高。零售地產(chǎn)整體需求釋放受阻，市場表現(xiàn)分化加劇對項目運營能力提出了更高要求。工業(yè)物流市場在新增供應(yīng)集中放量與終端需求持續(xù)疲軟的雙重壓力下深度調(diào)整。高端酒店市場在2025年下半年面臨著價格下行和收益修復(fù)緩慢的挑戰(zhàn)，但市場需求仍保持向好預(yù)期。

??甲級辦公樓

??整體需求維持較弱水平，當(dāng)前更多租戶將搬遷視為一項高成本負擔(dān)，而非單純的升級機會。為避免裝修及復(fù)原等一次性支出，多數(shù)企業(yè)選擇在同一樓宇內(nèi)續(xù)租或縮租。在此背景下，續(xù)租交易占據(jù)第四季度成交的主導(dǎo)地位。業(yè)主方更傾向于優(yōu)先保障出租率而非維持租金水平，并有越來越多業(yè)主提供租約重組方案以留住現(xiàn)有租戶。在非續(xù)租類交易中，醫(yī)美、體檢等細分領(lǐng)域以及人工智能應(yīng)用企業(yè)正逐步顯現(xiàn)為新興的增量需求來源。

??凈吸納量維持低位，年末空置率呈現(xiàn)小幅回落。截至2025年底，北京甲級辦公樓整體空置率環(huán)比下降0.3個百分點至15.2%，市場出現(xiàn)微幅改善跡象。這一變化主要得益于核心子市場部分項目的集中租賃成交，全市凈吸納量達21,790平方米，較上季度略有下滑。其中，CBD和望京區(qū)域去化表現(xiàn)相對較好，主要受惠于業(yè)主大幅下調(diào)租金以吸引租戶。雖然2025年第四季度無大規(guī)模新增供應(yīng)入市，但鑒于2026年預(yù)計將有約70萬平方米的新項目集中交付，當(dāng)前的去化階段對業(yè)主穩(wěn)定未來出租率至關(guān)重要。

??租金調(diào)整持續(xù)深化，市場定價透明度進一步提升。當(dāng)前租戶議價能力達到歷史高位，業(yè)主初始報價更加貼近實際可達成水平。2025年第四季度，北京甲級辦公樓平均月租金為每平方米210元，環(huán)比下跌5.6%，同比下滑16.3% 。展望未來12個月，全市租金下行速度有望放緩，預(yù)計2026年全年平均租金降幅將收窄至6.6%，反映出部分子市場租賃表現(xiàn)的局部企穩(wěn)。然而，隨著新增供應(yīng)陸續(xù)入市，租金仍將面臨一定下行壓力。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“盡管租金調(diào)整節(jié)奏或?qū)②吘彛袌鋈詫⒕S持租戶主導(dǎo)格局，對業(yè)主而言，保出租率將繼續(xù)優(yōu)先于追求租金增長?！?/p>

??投資

??2025年，北京大宗交易市場成交節(jié)奏放緩，第四季度活躍度進一步走弱。北京全年大宗成交總額錄得約180億元，較去年下降58%，亦較過去五年均值大致減半。從資產(chǎn)類別來看，商業(yè)零售資產(chǎn)相對更受資本青睞。據(jù)媒體報道，第四季度，英格卡購物中心宣布與高和資本達成戰(zhàn)略合作，設(shè)立一支專項不動產(chǎn)基金，將共同持有包括北京薈聚在內(nèi)的三座購物中心資產(chǎn)，英格卡將繼續(xù)負責(zé)項目的管理和運營。該交易的后續(xù)進展及落地情況有待進一步關(guān)注。

??中國公募REITs底層資產(chǎn)范圍增擴至商業(yè)辦公與酒店項目。中國證監(jiān)會與國家發(fā)改委相繼發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》及《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將超大特大城市的超甲級及甲級商務(wù)樓宇項目、四星級及以上酒店項目納入試點。此舉有望顯著提升相關(guān)資產(chǎn)的市場流動性，推動存量資產(chǎn)盤活，緩解部分資產(chǎn)持有者的流動性壓力。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負責(zé)人徐茜茜表示：“中國公募REITs市場的進一步擴圍，將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速向精細化資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型，并為區(qū)位核心、經(jīng)營韌性突出的項目帶來流動性溢價?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??消費疲軟抑制品牌擴張，但情緒價值與文化認同驅(qū)動細分賽道保持活躍。社會消費品零售總額在2025年呈現(xiàn)負增長（1–11月同比下降3.1%），導(dǎo)致品牌拓店普遍趨于審慎，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)退租壓力上升。與此同時，平價餐飲、IP消費、潮玩、戶外等品類持續(xù)吸引高客流，反映出消費者更愿意為能引發(fā)情感共鳴、提供體驗感或歸屬感的產(chǎn)品與空間買單，同時對價格的敏感度提升。在此背景下，“情緒價值+高性價比”成為驅(qū)動消費的核心邏輯。

??新增供應(yīng)主要集中于上半年的市區(qū)核心板塊，下半年入市節(jié)奏顯著放緩。2025年全年新增供應(yīng)超過80萬平方米，約為2024年總量的一半，仍略高于2022至2023年的年平均水平，顯示市場供給正逐步回歸理性。其中，第二季度單季新增供應(yīng)達36萬平方米，全部落位于市區(qū)核心商圈。中海大吉巷、中關(guān)村大融城等優(yōu)質(zhì)項目憑借精準定位與強招商能力有效承接結(jié)構(gòu)性需求。進入下半年，新增供應(yīng)明顯收縮，且以郊區(qū)商業(yè)為主，市區(qū)市場無新項目交付，為存量資產(chǎn)去化提供了緩沖窗口。

??租金下行壓力逐漸加大，高質(zhì)量運營已成為資產(chǎn)價值重塑的核心引擎。在租戶預(yù)算收緊與招商競爭加劇的雙重作用下，截至四季度，市區(qū)市場有效租金環(huán)比下降2.5%。頭部項目通過快速調(diào)改租戶結(jié)構(gòu)、強化內(nèi)容運營維持穩(wěn)定出租率與收益，而非核心資產(chǎn)則被迫大幅讓利，市場分化走勢日益清晰?！罢雇?026年，消費信心的實質(zhì)性修復(fù)仍需宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)與居民收入預(yù)期改善的協(xié)同推進?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部資深董事紀明表示：“具備優(yōu)質(zhì)區(qū)位、精準客群洞察與高效運營能力的核心資產(chǎn)，正通過品牌煥新與業(yè)態(tài)重組率先筑底。北京零售地產(chǎn)市場有望加速邁入以運營能力和內(nèi)容創(chuàng)新驅(qū)動的高質(zhì)量發(fā)展新階段?！?/p>

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??2025年全年市場需求以成本驅(qū)動型搬遷為主，新增擴張動能有所不足。受消費復(fù)蘇乏力及企業(yè)降本訴求強化影響，租戶新租與擴租意愿處于低位，全年租賃活動主要由第三方物流、零售及醫(yī)藥企業(yè)主導(dǎo)的區(qū)域間搬遷構(gòu)成。盡管整體需求疲弱，平谷子市場憑借更具競爭力的租金水平和高標(biāo)準的倉儲設(shè)施，成功吸引頭部企業(yè)選址于此并租賃大面積倉儲空間，成為全年為數(shù)不多的去化亮點，而順義空港等傳統(tǒng)成熟子市場則持續(xù)面臨去化壓力。

??租金下行壓力貫穿全年，區(qū)域價差顯著收窄。2025年第四季度，市場平均凈有效租金環(huán)比下降4.3%。為應(yīng)對高供應(yīng)與低需求環(huán)境，核心子市場業(yè)主普遍采取大幅租金折扣及更靈活的商務(wù)條款以維系出租率，導(dǎo)致區(qū)域間租金梯度明顯壓縮。隨著租金持續(xù)下降，加之平谷項目性價比的提升，部分原本意向天津、廊坊的外溢租戶有望出現(xiàn)回流趨勢。紀明表示：“汽車制造、醫(yī)藥等對倉儲品質(zhì)要求較高的產(chǎn)業(yè)需求有望釋放，成為支撐核心市場企穩(wěn)的關(guān)鍵力量。同時，業(yè)主策略正日趨務(wù)實，通過分期入市、產(chǎn)品升級等方式優(yōu)化供給節(jié)奏，為市場筑底修復(fù)奠定基礎(chǔ)?！?/p>

??酒店

??2025年下半年，北京高端酒店市場整體表現(xiàn)較去年同期呈下行態(tài)勢。截至10月，全市高端酒店平均入住率（OCC）與2024年同期基本持平，平均房價（ADR）與每間可出租客房收入（RevPAR）同比均下降逾4%。

??從旅游市場需求來看，國慶與中秋“雙節(jié)”疊加效應(yīng)較為顯著，帶動旅游人次和旅游收入實現(xiàn)雙增長，其中入境游客數(shù)量及國際旅游收入增長尤為突出，來自俄羅斯、韓國、澳大利亞、新西蘭、東南亞等國家和地區(qū)的客源表現(xiàn)較為活躍。全市營業(yè)性演出活動收入實現(xiàn)翻倍增長，文化演藝活動已成為驅(qū)動本地住宿需求的又一大引擎。2025年，北京新簽約多個大型文旅項目，包括火星人居科幻城、法拉利世界娛樂綜合體等，有望在未來吸引可觀的休閑、商旅客流，進一步夯實北京在全國旅游市場中的領(lǐng)先地位。

??2025年下半年，北京高端及以上酒店新增供給5家，共計新增客房總數(shù)1,505間，供應(yīng)量較2024年明顯增長，標(biāo)志著城區(qū)高端酒店市場格局進一步趨于成熟。展望未來兩年，整體市場新增供給預(yù)計將穩(wěn)步上升，其中也包含多個奢華酒店標(biāo)桿項目。若這些項目成功落地，將進一步豐富市場品牌多樣性。

??展望未來，酒店REITs發(fā)行路徑日益清晰，有望進一步推動酒店資產(chǎn)加速業(yè)績修復(fù)。資產(chǎn)持有人愈發(fā)重視資產(chǎn)運營效率和現(xiàn)金流表現(xiàn)，開始為酒店資產(chǎn)證券化提前布局。與此同時，酒店資產(chǎn)交易市場迎來價格理性回調(diào)階段，整體市場環(huán)境進入“買方窗口期”。此外，全球資本流動也將持續(xù)影響資產(chǎn)價值。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級副總裁梁濤表示：“盡管2025年下半年北京酒店市場面臨著價格下行和收益修復(fù)緩慢的挑戰(zhàn)，但得益于客源結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化以及消費力不斷迭代，市場需求仍保持向好預(yù)期。酒店作為REITs底層資產(chǎn)的路徑日益清晰，為達到上市要求，優(yōu)化資產(chǎn)管理和營運現(xiàn)金流管理將越來越受到重視，真正形成‘融、投、建、管、退’的酒店投資閉環(huán)，從而提升優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動性和金融杠桿效能。與此同時，酒店資產(chǎn)證券化的穩(wěn)步推進也將倒逼資產(chǎn)持有者更加關(guān)注資產(chǎn)的長期價值和持續(xù)穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)，并為投資者提供新的投資機會?！?/p>