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??2026年一季度，上海房地產(chǎn)市場深入貫徹“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的總體要求，立足上?！爸μ岣呷嗣裆钇焚|(zhì)，提升宜居安居水平”的工作導(dǎo)向，堅持因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力。從市場運行情況看，一季度全市房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年四季度以來的向好態(tài)勢，在“量升價穩(wěn)”方面保持積極進(jìn)展，呈現(xiàn)出“小陽春”行情啟動、市場信心持續(xù)鞏固等特征，為二季度市場平穩(wěn)運行奠定了基礎(chǔ)。

??一、存量市場預(yù)期向好，供需關(guān)系趨于理性

??一季度，上海全市二手房市場進(jìn)一步回暖，在成交量、掛牌量、市場價格及市場預(yù)期等方面均呈現(xiàn)積極變化，供求關(guān)系更趨理性。從成交量看，二手房交易保持活躍態(tài)勢。其中3月份上海二手房周度成交屢創(chuàng)新高，受到市場的廣泛關(guān)注。其不僅在核心城區(qū)交易活躍，在其他區(qū)域也體現(xiàn)出較為普遍的成交熱度。從掛牌量看，自2025年5月掛牌量從高位回落以來，今年整體供應(yīng)壓力持續(xù)緩解，二手房庫存量同比下降，“賣房速度快于掛牌速度”的小區(qū)案例增多，反映出市場去化能力逐漸增強(qiáng)、供求矛盾有所緩解。從價格層面看，價格下跌態(tài)勢已得到明顯遏制，價格上漲的小區(qū)數(shù)量有所增加，價格端整體扭轉(zhuǎn)了前三年深度調(diào)整的局面。從市場預(yù)期看，房東的總體信心逐步修復(fù)，掛牌行為更趨理性，議價空間明顯收窄，盲目跟風(fēng)拋售的現(xiàn)象也在減少；與此同時，購房者入市積極性顯著提升，觀望情緒持續(xù)消退，交易狀況積極改善。

??二、新房價格保持穩(wěn)定，企業(yè)營銷工作有力推進(jìn)

??一季度，上海新房市場表現(xiàn)總體平穩(wěn)。從成交量看，重點項目交易節(jié)奏加快，結(jié)合“滬七條”等政策效應(yīng)，各類購房需求有序釋放，更好實現(xiàn)了“小陽春”階段的置業(yè)計劃。從成交結(jié)構(gòu)看，高端項目、首次改善產(chǎn)品及剛需產(chǎn)品均保持了良好的客群導(dǎo)入。2025年部分去庫存相對偏弱的板塊在今年一季度已經(jīng)有所改善，反映出不同類型購房需求得到有效釋放，也從新房端優(yōu)化了供求關(guān)系。價格方面，根據(jù)全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)，截至2月份的統(tǒng)計顯示，上海新房價格指數(shù)環(huán)比、同比指標(biāo)均保持正增長態(tài)勢，且具備可持續(xù)性。價格信號的穩(wěn)定，為“小陽春”新房營銷創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)。從房企營銷工作來看，在原有周末看房熱度的基礎(chǔ)上，當(dāng)前工作日看房量也明顯增加，營銷人員的積極性在提升，營銷轉(zhuǎn)化率亦同步提高。

??三、土地供應(yīng)強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)導(dǎo)向，投資節(jié)奏同頻共振

??土地市場方面，上海一季度呈現(xiàn)“小批量、多批次”的供應(yīng)特征，體現(xiàn)了供應(yīng)工作的優(yōu)化與務(wù)實。從前三批次土地供應(yīng)來看，各批次地塊結(jié)構(gòu)有序合理。這一供應(yīng)策略有效分散了過去集中供應(yīng)的壓力，為房企合理安排投資節(jié)奏、優(yōu)化資金調(diào)度、有序推進(jìn)后續(xù)開工等創(chuàng)造了有利條件，也真正從土地端落實了“控增量、優(yōu)供給”的要求。從供地結(jié)構(gòu)看，重點保障核心區(qū)域及“五大新城”等職住平衡板塊的優(yōu)質(zhì)地塊需求，注重容積率等規(guī)劃指標(biāo)的靈活性和差異化設(shè)定，從源頭上引導(dǎo)住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升，以優(yōu)質(zhì)供給更好匹配2026年各類購房需求。從前三批次土拍情況來看，一批優(yōu)質(zhì)房企均有地塊斬獲，疊加軌道交通、生態(tài)資源等配套支持，產(chǎn)品的宜居屬性更加凸顯，也為后續(xù)項目銷售創(chuàng)造了更好條件。從拿地主體看，當(dāng)前深耕上海市場及最新進(jìn)入的房地產(chǎn)企業(yè)，普遍呈現(xiàn)財務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營良好的特征，其多為行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健型企業(yè)。高質(zhì)量的市場主體，不僅為行業(yè)帶來了安全邊際，更增強(qiáng)了提供優(yōu)質(zhì)住房產(chǎn)品的信心與底氣，為上海持續(xù)優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、提升居住品質(zhì)提供了堅實的微觀基礎(chǔ)，也進(jìn)一步體現(xiàn)了各大房企對上海城市發(fā)展前景和房地產(chǎn)市場韌性的長期看好。

??四、交易效率穩(wěn)步提升，市場預(yù)期趨于一致

??今年一季度，上海房地產(chǎn)市場的信心明顯恢復(fù)和提振，各方主體對房價保持穩(wěn)定或小幅上漲的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，也對市場交易行為帶來較大的支撐。從預(yù)期的判斷來看，買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)、營銷機(jī)構(gòu)等市場參與方的預(yù)期更趨向一致，價格分歧在減少，有效減少了交易摩擦，也加快了房源去化與成交節(jié)奏。從成交周期看，客源成交周期已經(jīng)有所縮短，買賣雙方匹配效率明顯提升，更好發(fā)揮促進(jìn)宜居優(yōu)居的目標(biāo)實現(xiàn)。從市場反響來看，上海一季度樓市小陽春已經(jīng)形成了非常好的預(yù)期導(dǎo)向，市場對今年房屋買賣市場的關(guān)注度明顯增加，尤其是結(jié)合租售比等指標(biāo)，已經(jīng)產(chǎn)生了非常好的市場激勵效應(yīng)，帶動更為豐富和多層次的市場需求入市。

??總體來看，2026年一季度上海房地產(chǎn)市場在政策的精準(zhǔn)引導(dǎo)下實現(xiàn)積極開局，在供求關(guān)系和市場預(yù)期等方面呈現(xiàn)向好態(tài)勢，樓市回暖的體感較強(qiáng)。這也為二季度的樓市向好發(fā)展創(chuàng)造了更為扎實的基礎(chǔ)。我們認(rèn)為，隨著市場信心穩(wěn)步恢復(fù)和行業(yè)主體預(yù)期趨于穩(wěn)定，也將有助于“十五五”開局之年房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的更好推進(jìn)。