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??2026年1月20日，湘潭市出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。該政策說(shuō)明，地方政府在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，為“穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”繼續(xù)精準(zhǔn)施策。通過(guò)落實(shí)“需求激活-企業(yè)紓困-供給優(yōu)化-秩序規(guī)范”的全鏈條的政策工具箱，為2026年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了較好的支持。

??1.政策要點(diǎn)：從“真金白銀”補(bǔ)貼到系統(tǒng)性制度優(yōu)化

??本次新政的七大舉措，既包含立竿見(jiàn)影的短期刺激，也涉及深層次的制度調(diào)整，具有積極的導(dǎo)向，總體上覆蓋需求側(cè)、供給側(cè)和營(yíng)商環(huán)境等層面。

??從此類政策來(lái)看，其有幾點(diǎn)值得全行業(yè)的關(guān)注，也有助于后續(xù)各地政策的調(diào)整和優(yōu)化。

??1）紓困力度直達(dá)痛點(diǎn)：對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，土地價(jià)款支付周期延長(zhǎng)與“分階段辦證”是本次最具含金量的條款之一。它直接改善了企業(yè)現(xiàn)金流，允許其“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”，對(duì)于維持項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)、防范停工風(fēng)險(xiǎn)具有關(guān)鍵作用。雖然很多城市在2025年已經(jīng)落實(shí)了類似的政策，但我們建議，2026年從營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化的角度，還需要持續(xù)降低企業(yè)購(gòu)地和開(kāi)發(fā)成本，其對(duì)于各地穩(wěn)投資尤其是固定資產(chǎn)投資等具有較好的意義。

??2）庫(kù)存去化路徑清晰：第五條針對(duì)商業(yè)、公寓等非住宅庫(kù)存，提出了包括土地性質(zhì)調(diào)整、用途轉(zhuǎn)換在內(nèi)的一系列創(chuàng)新路徑。這反映出地方政府在存量時(shí)代，主動(dòng)運(yùn)用規(guī)劃工具化解歷史遺留問(wèn)題的決心，為大量滯銷項(xiàng)目提供了轉(zhuǎn)型出路，比如說(shuō)此次提及了對(duì)類住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)性內(nèi)容。在2026年商辦項(xiàng)目購(gòu)房首付比例下調(diào)的大環(huán)境下，各地要持續(xù)促進(jìn)此類項(xiàng)目的去庫(kù)存。尤其是結(jié)合新消費(fèi)和新業(yè)態(tài)，將去庫(kù)存和新場(chǎng)景進(jìn)行有效結(jié)合。

??3）監(jiān)管與服務(wù)并重：政策在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管（第六條）的同時(shí)，也通過(guò)優(yōu)化審批服務(wù)（第七條）為合規(guī)優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供便利。這種“規(guī)范與激勵(lì)并舉”的思路，有助于營(yíng)造更清朗、更高效的市場(chǎng)環(huán)境。尤其是此次政策明確，“對(duì)發(fā)布虛假或低價(jià)引流信息的違規(guī)行為，采用警示約談、暫停網(wǎng)簽、信用記錄等方式聯(lián)合懲戒”。此類表述對(duì)于預(yù)期引導(dǎo)等都有積極的作用。

??2.市場(chǎng)影響分析：加快去庫(kù)存等工作推進(jìn)

??短期來(lái)看，尤其是從今年一季度市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，購(gòu)房補(bǔ)貼與信貸傾斜政策將形成直接的購(gòu)買刺激，有望在短期內(nèi)帶動(dòng)新房成交量環(huán)比回升，尤其對(duì)剛需和改善型項(xiàng)目去化有所幫助。近期大城市購(gòu)房市場(chǎng)積極向好，相關(guān)市場(chǎng)信心將會(huì)傳遞，對(duì)于湘潭春節(jié)前后購(gòu)房市場(chǎng)的活躍具有積極的作用，也帶動(dòng)各房企銷售資金的轉(zhuǎn)好。

??當(dāng)然從此類去庫(kù)存的工作來(lái)看，其本質(zhì)上也涉及“優(yōu)供給”的導(dǎo)向，所以對(duì)于供求關(guān)系的結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有積極的作用。非住宅去庫(kù)存措施若成功推行，將逐步優(yōu)化城市房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，減少資源錯(cuò)配，并緩解資金壓力。而“好房子”建設(shè)導(dǎo)向，將引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商將競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)從價(jià)格轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力與配套服務(wù)，推動(dòng)行業(yè)良性升級(jí)。另外湘潭作為三四線城市，此類政策也為后續(xù)三四線城市的供求關(guān)系優(yōu)化提供了更多思路。

??3.潛在挑戰(zhàn)與后續(xù)展望

??盡管政策設(shè)計(jì)全面，但在有效落地和政策優(yōu)化等方面仍需持續(xù)完善。具體而言：第一，財(cái)政可持續(xù)性：購(gòu)房補(bǔ)貼依賴地方財(cái)政，而近年來(lái)三四線城市土地出讓收入承壓，其補(bǔ)貼規(guī)模與持續(xù)時(shí)間有待觀察。尤其在2025年三四線城市土地市場(chǎng)普遍存在托底現(xiàn)象的情況下，更需審慎評(píng)估財(cái)政補(bǔ)貼的可持續(xù)性。第二，政策傳導(dǎo)效率：需求端政策的刺激效果，最終取決于居民收入預(yù)期與房?jī)r(jià)信心能否根本改善。建議加強(qiáng)對(duì)大城市利好政策的解讀，并有效傳導(dǎo)至三四線城市。第三，執(zhí)行層面的協(xié)調(diào)：非住宅用地或物業(yè)的規(guī)劃調(diào)整與性質(zhì)轉(zhuǎn)換涉及多部門協(xié)作，需高效協(xié)同以避免政策“空轉(zhuǎn)”。對(duì)于成功的調(diào)整案例，也應(yīng)加大宣傳力度。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)