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??今年各城市的供地計劃普遍體現(xiàn)出“縮量提質(zhì)”的導向，更加注重優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。以合肥近期供地計劃為例，也延續(xù)了這一特征，反映出今年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的趨勢。

??一、2026年合肥供地情況與結(jié)構(gòu)性特征

??2026年合肥市區(qū)（不含肥東、肥西、長豐）住宅用地供應(yīng)計劃已逐步明朗，全年擬供應(yīng)宅地共計48宗，總用地規(guī)模約3275畝。整體供應(yīng)規(guī)模處于市場預期范圍，體現(xiàn)了“嚴控增量、優(yōu)化存量”的政策導向。

??具體來看，2026年合肥供地計劃總體平穩(wěn)，但經(jīng)剔除城市更新定向安置、回遷安置及區(qū)位偏遠地塊后，真正具備市場化開發(fā)價值的優(yōu)質(zhì)地塊僅約10宗左右，占計劃總宗數(shù)比例不足21%。這體現(xiàn)了今年供地的特點，即基于市場形勢，進一步強調(diào)土地市場托底導向，同時以優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)房企進入。根據(jù)公開資料對2026年供地計劃的拆解，可從土地屬性、區(qū)域分布及市場競爭三個維度進行結(jié)構(gòu)化分析。

??對合肥熱點地塊的規(guī)律特征進行總結(jié)，我們認為，其主要有幾個特征。1）地段價值分化：不再是“板塊普漲”，而是同一板塊內(nèi)，靠近核心資源（名校本部、產(chǎn)業(yè)地標、不可再生景觀）的地塊才有獨立行情，其余地塊價值相對偏弱。2）產(chǎn)品與客群必須“嚴絲合縫”：高級學區(qū)配硬傷，只能做“輕奢”；低密地塊有市場，必須做“極致產(chǎn)品”。反過來啟示各地，要立足于“人產(chǎn)城”的邏輯推進各項工作。3）利潤與流速難兩全：流量型板塊無利潤，有利潤預期的成熟板塊流速慢。所以今年更是要強調(diào)產(chǎn)品兌現(xiàn)能力和算賬能力。

??二、土地供求關(guān)系和投資策略

??觀察2026年的土地市場供求關(guān)系，其對于我們理解今年土地市場的運行邏輯及房企購地策略具有較好的啟示作用。以下從土地供應(yīng)、市場成交和投資策略三個維度展開分析。

??1、供地計劃：普遍呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”的主動調(diào)整態(tài)勢

??各地年度供地計劃普遍體現(xiàn)出“嚴控增量”的政策導向，供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)明顯收縮。以北京為例，其供地計劃規(guī)模較上年收縮約20%，反映出地方政府主動優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)的態(tài)度。與此同時，供地結(jié)構(gòu)正加快向“增存統(tǒng)籌”轉(zhuǎn)變，城市更新、存量改造類地塊的占比顯著提升。這一方面旨在通過釋放核心區(qū)的成熟地塊來緩解庫存壓力，并與今年的“存量土地化解”工作形成銜接，另一方面也持續(xù)推進民生改善?？傮w來看，從“規(guī)模擴張”向“質(zhì)量優(yōu)先”的轉(zhuǎn)變，已成為2026年各地供地計劃的共性特征。該特征相比2025年是有所強化的。

??2、土地交易市場：呈現(xiàn)出顯著的“K型分化”特征

??2026年前兩月，全國土地市場總量收縮態(tài)勢明顯。從數(shù)據(jù)看，典型房企拿地金額進一步下滑，同比跌幅超過50%。但與此形成對比的是，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度依然較高。例如，廣州天河馬場一期地塊以26.6%的溢價率成交，刷新了區(qū)域樓面價紀錄。這一“總量收縮、核心火熱”的格局，折射出當前房企投資策略的高度趨同——資金正加速向一線及強二線城市的稀缺資產(chǎn)集聚，而普通地塊則普遍面臨流拍或底價成交的困境。

??3、土地投資策略：應(yīng)更趨精細化與多元化

??基于當前市場環(huán)境，房企在土地投資上需更加審慎和精準。首先，應(yīng)繼續(xù)聚焦核心城市，對“非完美”優(yōu)質(zhì)地塊進行深度研判，通過產(chǎn)品創(chuàng)新化解不利因素，尋找地塊缺陷與溢價空間之間的平衡點。其次，需建立動態(tài)利潤模型，警惕流量板塊中可能出現(xiàn)的“有量無利”陷阱，精確測算去化速度與資金成本。再次，可積極擁抱合作模式，以代建等輕資產(chǎn)方式介入城市更新項目，分散資金壓力。此外，對遠郊及其他非核心地塊應(yīng)保持審慎，規(guī)避潛在的流動性風險，并在此過程中對潛在客群進行新一輪的精準分析。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進