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??今年各城市的供地計(jì)劃普遍體現(xiàn)出“縮量提質(zhì)”的導(dǎo)向，更加注重優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。以合肥近期供地計(jì)劃為例，也延續(xù)了這一特征，反映出今年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的趨勢(shì)。

??一、2026年合肥供地情況與結(jié)構(gòu)性特征

??2026年合肥市區(qū)（不含肥東、肥西、長(zhǎng)豐）住宅用地供應(yīng)計(jì)劃已逐步明朗，全年擬供應(yīng)宅地共計(jì)48宗，總用地規(guī)模約3275畝。整體供應(yīng)規(guī)模處于市場(chǎng)預(yù)期范圍，體現(xiàn)了“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”的政策導(dǎo)向。

??具體來(lái)看，2026年合肥供地計(jì)劃總體平穩(wěn)，但經(jīng)剔除城市更新定向安置、回遷安置及區(qū)位偏遠(yuǎn)地塊后，真正具備市場(chǎng)化開發(fā)價(jià)值的優(yōu)質(zhì)地塊僅約10宗左右，占計(jì)劃總宗數(shù)比例不足21%。這體現(xiàn)了今年供地的特點(diǎn)，即基于市場(chǎng)形勢(shì)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)土地市場(chǎng)托底導(dǎo)向，同時(shí)以優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)入。根據(jù)公開資料對(duì)2026年供地計(jì)劃的拆解，可從土地屬性、區(qū)域分布及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)維度進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析。

??對(duì)合肥熱點(diǎn)地塊的規(guī)律特征進(jìn)行總結(jié)，我們認(rèn)為，其主要有幾個(gè)特征。1）地段價(jià)值分化：不再是“板塊普漲”，而是同一板塊內(nèi)，靠近核心資源（名校本部、產(chǎn)業(yè)地標(biāo)、不可再生景觀）的地塊才有獨(dú)立行情，其余地塊價(jià)值相對(duì)偏弱。2）產(chǎn)品與客群必須“嚴(yán)絲合縫”：高級(jí)學(xué)區(qū)配硬傷，只能做“輕奢”；低密地塊有市場(chǎng)，必須做“極致產(chǎn)品”。反過(guò)來(lái)啟示各地，要立足于“人產(chǎn)城”的邏輯推進(jìn)各項(xiàng)工作。3）利潤(rùn)與流速難兩全：流量型板塊無(wú)利潤(rùn)，有利潤(rùn)預(yù)期的成熟板塊流速慢。所以今年更是要強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品兌現(xiàn)能力和算賬能力。

??二、土地供求關(guān)系和投資策略

??觀察2026年的土地市場(chǎng)供求關(guān)系，其對(duì)于我們理解今年土地市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯及房企購(gòu)地策略具有較好的啟示作用。以下從土地供應(yīng)、市場(chǎng)成交和投資策略三個(gè)維度展開分析。

??1、供地計(jì)劃：普遍呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”的主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)

??各地年度供地計(jì)劃普遍體現(xiàn)出“嚴(yán)控增量”的政策導(dǎo)向，供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)明顯收縮。以北京為例，其供地計(jì)劃規(guī)模較上年收縮約20%，反映出地方政府主動(dòng)優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)的態(tài)度。與此同時(shí)，供地結(jié)構(gòu)正加快向“增存統(tǒng)籌”轉(zhuǎn)變，城市更新、存量改造類地塊的占比顯著提升。這一方面旨在通過(guò)釋放核心區(qū)的成熟地塊來(lái)緩解庫(kù)存壓力，并與今年的“存量土地化解”工作形成銜接，另一方面也持續(xù)推進(jìn)民生改善?？傮w來(lái)看，從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量?jī)?yōu)先”的轉(zhuǎn)變，已成為2026年各地供地計(jì)劃的共性特征。該特征相比2025年是有所強(qiáng)化的。

??2、土地交易市場(chǎng)：呈現(xiàn)出顯著的“K型分化”特征

??2026年前兩月，全國(guó)土地市場(chǎng)總量收縮態(tài)勢(shì)明顯。從數(shù)據(jù)看，典型房企拿地金額進(jìn)一步下滑，同比跌幅超過(guò)50%。但與此形成對(duì)比的是，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度依然較高。例如，廣州天河馬場(chǎng)一期地塊以26.6%的溢價(jià)率成交，刷新了區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄。這一“總量收縮、核心火熱”的格局，折射出當(dāng)前房企投資策略的高度趨同——資金正加速向一線及強(qiáng)二線城市的稀缺資產(chǎn)集聚，而普通地塊則普遍面臨流拍或底價(jià)成交的困境。

??3、土地投資策略：應(yīng)更趨精細(xì)化與多元化

??基于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，房企在土地投資上需更加審慎和精準(zhǔn)。首先，應(yīng)繼續(xù)聚焦核心城市，對(duì)“非完美”優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行深度研判，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新化解不利因素，尋找地塊缺陷與溢價(jià)空間之間的平衡點(diǎn)。其次，需建立動(dòng)態(tài)利潤(rùn)模型，警惕流量板塊中可能出現(xiàn)的“有量無(wú)利”陷阱，精確測(cè)算去化速度與資金成本。再次，可積極擁抱合作模式，以代建等輕資產(chǎn)方式介入城市更新項(xiàng)目，分散資金壓力。此外，對(duì)遠(yuǎn)郊及其他非核心地塊應(yīng)保持審慎，規(guī)避潛在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并在此過(guò)程中對(duì)潛在客群進(jìn)行新一輪的精準(zhǔn)分析。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)