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??負(fù)債規(guī)?？壳暗姆科髠鶆?wù)重組已經(jīng)進(jìn)入下半程落實(shí)階段，債務(wù)重組成功之后，房企總有息負(fù)債規(guī)模將大幅下降，推動行業(yè)風(fēng)險出清加速，后續(xù)其余中小企業(yè)重組或也將提速。

☉ 文／房玲、洪宇桁

??研究視點(diǎn)

??2025年房企破產(chǎn)重整方面迎來重大突破，4月21日重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司等三十家企業(yè)重整計(jì)劃草案獲法院審批通過，涉及債務(wù)規(guī)模約623億元；緊隨其后，5月10日和11日重慶市第五中級人民法院分別裁定批準(zhǔn)金科股份及重慶金科的重整計(jì)劃，涉及債務(wù)規(guī)模達(dá)1470億元。兩家房企重整合計(jì)化解超過2000億元的債務(wù)（不僅是有息負(fù)債，包括職工債權(quán)、稅款等等）。

??企業(yè)破產(chǎn)重整涉及整體債務(wù)與經(jīng)營調(diào)整，目前進(jìn)行的企業(yè)不多，多數(shù)企業(yè)采取債務(wù)重組的方式來化解風(fēng)險。2025年房企的債務(wù)重組進(jìn)入快車道，境外重組如火如荼進(jìn)行的同時，境內(nèi)債務(wù)重組也慢慢拉開了序幕。

??2026年1月，萬科率先展開三筆進(jìn)內(nèi)債券重組并獲得債權(quán)人支持，為2026年房企債務(wù)重組打開了良好的開端，1月29日華南城也公布了初步的債務(wù)重組方案，短期內(nèi)債務(wù)重組仍是房企重頭戲。

??01 2025房企債務(wù)重組加速，從境外到境內(nèi)全面展開

??2025年以來房企債務(wù)重組取得了重大進(jìn)展，碧桂園、融創(chuàng)中國等曾經(jīng)的頭部房企境內(nèi)外重組方案陸續(xù)獲批，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清明顯加速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2026年1月底，有43家出險的上市房企，總有息負(fù)債2.65萬億，其中有約18家房企公布了相關(guān)債務(wù)重組方案，這些企業(yè)總有息負(fù)債規(guī)模約1.84萬億，占比約69.4%。

??從債務(wù)規(guī)模來看，43家房企中，總有息負(fù)債余額超過500億的企業(yè)有17家，除了綠地控股、華夏幸福、雅居樂、正榮地產(chǎn)之外，13家已經(jīng)公布了相關(guān)重組方案，其中10家房企境內(nèi)外債務(wù)重組全部或者部分已獲批。綠地控股2023年9月曾公告9只境外美元債券（總額31.6億美元）展期4年方案獲通過；華夏幸福2025年11月被債權(quán)人提出了對公司進(jìn)行重整，同時申請啟動對公司的預(yù)重整程序；雅居樂方面則在2025年9月30日表示已向集團(tuán)主要境外債權(quán)人提交初步方案，等待進(jìn)一步確認(rèn)；正榮地產(chǎn)2025年1月債務(wù)重組方案失效之后，正在就集團(tuán)的境外及境內(nèi)債務(wù)制定新重組計(jì)劃。

??整體來看，負(fù)債規(guī)?？壳暗姆科髠鶆?wù)重組已經(jīng)進(jìn)入下半程落實(shí)階段，債務(wù)重組成功之后，房企總有息負(fù)債規(guī)模將大幅下降，推動行業(yè)風(fēng)險出清加速，后續(xù)其余中小企業(yè)重組或也將提速。

??1、18家房企發(fā)布境外債務(wù)重組方案，已獲批占比73%

??從房企債務(wù)重組選擇來看，一般是境外債務(wù)重組先行，18家房企均發(fā)布了境外債務(wù)重組方案。初步估算，這18房企境外債務(wù)重組涉及規(guī)模約8117億元；其中10家已經(jīng)獲得相關(guān)法院批準(zhǔn)，重組涉及債務(wù)規(guī)模5939億元，占比73%；已獲批企業(yè)中，有7家是2025年獲批，涉及債務(wù)規(guī)模4927億元，是2024年的4.87倍，占18家企業(yè)的61%。

??此外還有5家企業(yè)境外債務(wù)重組協(xié)議已經(jīng)獲得超過75%以上的支持率，進(jìn)入法院審批流程。如1月26日，花樣年發(fā)布內(nèi)幕消息公告，開曼法院已于2026年1月23日下達(dá)命令，指示召開計(jì)劃債權(quán)人單一會議，以考慮及酌情批準(zhǔn)開曼計(jì)劃，該會議預(yù)計(jì)將于2026年2月20日下午七時正（香港時間）/上午六時正（東部標(biāo)準(zhǔn)時間）舉行。寶龍地產(chǎn)也公告顯示，香港高等法院已排定2026年3月19日上午10時就重組方案進(jìn)行聆訊；中駿集團(tuán)也表示計(jì)劃召開的聆訊定于2026年3月24日上午10時（香港時間）進(jìn)行。

??2、境內(nèi)債務(wù)重組進(jìn)行時，7家房企已獲表決通過

??境外債務(wù)重組快速推進(jìn)的同時，2025年房企境內(nèi)債務(wù)重組也拉開了大幕。2025年1月，融創(chuàng)中國公告第二次境內(nèi)債務(wù)重組已獲多數(shù)債權(quán)人支持并完成相關(guān)程序，為房企境內(nèi)債務(wù)重組拉開了序幕。緊隨其后，龍光集團(tuán)于3月首次公布境內(nèi)重組議案，啟動溝通程序；6月20日優(yōu)化并公布新的重組方案，7月9日該議案就獲債權(quán)人會議表決通過，全過程僅耗時20天，展現(xiàn)出極高的協(xié)調(diào)效率和債權(quán)人認(rèn)可度，成為第二家完成整體境內(nèi)債重組的民營房企。

??2025年之前房企境內(nèi)債務(wù)解決方案以展期為主，而現(xiàn)在也進(jìn)入到了整體重組的階段。截止2026年1月底，有7家房企境內(nèi)債務(wù)重組整體方案獲相關(guān)債權(quán)人會議表決通過，涉及債務(wù)規(guī)模約873億元。

??此外，富力地產(chǎn)、中國奧園、花樣年的境內(nèi)債務(wù)重組也在推進(jìn)中。富力于2025年9月公布初步擬定境內(nèi)債重組方案（涉及6筆債券），11月公告一筆本金余額約16.8億元的境內(nèi)債券已在相關(guān)持有人會議中表決通過重組方案。中國奧園2025年9月也曾表示，境內(nèi)債務(wù)重組計(jì)劃方案已基本完善，正在征求包括境內(nèi)債權(quán)人在內(nèi)的各方意見?；幽?025年12月31日公告，2025年12月23日-24日五只境內(nèi)債券（債券余額約64.27億元）的持有人會議陸續(xù)召開，全部表決通過本金及利息償付調(diào)整方案，統(tǒng)一延期至2026年12月31日，為境內(nèi)債重組預(yù)留充足時間。

??3、從展期轉(zhuǎn)向深度重組，平均削債比例達(dá)70%（略）

??02 萬科三筆債券重組通過，820億虧損下全力推進(jìn)改革化險

??除了上述出險企業(yè)債務(wù)重組之外，1月萬科三筆境內(nèi)債券（“21萬科02”、“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”）陸續(xù)提出召開債權(quán)人會議，審議重組方案，也引發(fā)市場高度關(guān)注。

??1、大股東再次借款支撐，首三筆債券重組通過（略）

??2、820億虧損和7筆“特定債券”，化險工作全面推進(jìn)（略）

??03 碧桂園境外重組削債117億美元，位列內(nèi)房企之最（略）

??1、分層設(shè)計(jì)方案促進(jìn)境外債務(wù)重組完成，實(shí)現(xiàn)最大規(guī)模削債（略）

??2、境內(nèi)債券基本重組或兌付完成，余31.17億元公司債券待處理（略）

??04 金科股份完成破產(chǎn)重整，調(diào)整組織架構(gòu)開啟業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型（略）

??1、12月金科司法重整完成，卸下千億債務(wù)重?fù)?dān)（略）

??2、重整完成后調(diào)整組織架構(gòu)，金科轉(zhuǎn)型再出發(fā)（略）

??05 企業(yè)債務(wù)重組成功只是開始，抓住政策機(jī)會盡快回歸正軌

??2025年房企在債務(wù)重組方面取得了突破性進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了風(fēng)險出清的新階段。規(guī)模房企債務(wù)重組不斷落地，也為其他中小企業(yè)加速債務(wù)重組提供信心，有利于提振行業(yè)信心，促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)。

??值得注意的是，當(dāng)前房企債務(wù)重組主要涉及債券類，企業(yè)還有大量逾期銀行及其他貸款有待解決。如已經(jīng)實(shí)現(xiàn)境內(nèi)、境外債務(wù)重組的融創(chuàng)中國、碧桂園和旭輝控股等，近期仍有新的逾期債務(wù)產(chǎn)生。如融創(chuàng)中國，1月9日公告，旗下多家子公司新增出現(xiàn)未能清償?shù)狡趥鶆?wù)的情況，三家公司未能償還的債務(wù)金額分別為1.837億元、4.3億元和6.394億元，違約時間集中在2026年1月3日及1月4日，主要違約原因?yàn)槲磧斶€本金，違約金額分別為1.22億元、4.3億元、8284萬元。1月27日，旭輝集團(tuán)發(fā)布公告稱，“受自身及行業(yè)環(huán)境影響，旗下部分子公司出現(xiàn)債務(wù)逾期情況”，截至2026年1月9日，旭輝集團(tuán)子公司發(fā)生債務(wù)逾期規(guī)模合計(jì)29.35億元，逾期債務(wù)均為銀行項(xiàng)目貸款。因此當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在信用債問題解決之后，如何盡快回歸正常經(jīng)營軌道，強(qiáng)化現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)更為關(guān)鍵。

??2026年1月，金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門進(jìn)一步明確城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目貸款有關(guān)政策措施，對符合條件的“白名單”項(xiàng)目，可進(jìn)行貸款接續(xù)，貸款期限最長可至5年，同時推動房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行?！鞍酌麊巍表?xiàng)目審批通過貸款金額兩年內(nèi)持續(xù)提升，2025年底已突破7.5萬億元；此次“白名單”項(xiàng)目貸款接續(xù)政策，為項(xiàng)目提供了更寬松的還貸緩沖期，是房地產(chǎn)融資支持制度的優(yōu)化完善，能夠有效緩解項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力，支持項(xiàng)目建成交付，有利于增強(qiáng)各方主體信心，穩(wěn)定市場預(yù)期。在一系列政策引導(dǎo)下，房企回歸正常經(jīng)營軌道的環(huán)境支撐也更加穩(wěn)固。