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??【克而瑞物管研究】

??2025年，中國物業(yè)管理行業(yè)在多重壓力下持續(xù)深度調(diào)整。在行業(yè)面臨盈利空間收窄、現(xiàn)金流承壓等挑戰(zhàn)的背景下，企業(yè)的戰(zhàn)略定力、經(jīng)營韌性與風(fēng)險(xiǎn)處置能力成為穿越周期的關(guān)鍵。

??3月25日晚間，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（01516.HK）披露了2025年年度業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入68.16億元，毛利潤12.52億元，毛利率18.4%，歸母凈利潤扭虧為盈，達(dá)到2.03億元。銷售及管理費(fèi)率同比下降2.1個百分點(diǎn)，運(yùn)營效率持續(xù)提升。

??2025年，融創(chuàng)服務(wù)基本盤保持穩(wěn)定，發(fā)展質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化。截至報(bào)告期末，其在管規(guī)模達(dá)2.6億㎡，服務(wù)業(yè)主逾157萬戶。

??韌性彰顯：主動出清風(fēng)險(xiǎn)，盈利實(shí)現(xiàn)修復(fù)

??2025年，融創(chuàng)服務(wù)在財(cái)務(wù)端展現(xiàn)出強(qiáng)大的修復(fù)能力與戰(zhàn)略執(zhí)行力，核心財(cái)務(wù)指標(biāo)迎來重要拐點(diǎn)。報(bào)告期內(nèi)，公司歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，錄得2.03億元，標(biāo)志著企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量發(fā)生了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。這一成果的取得，主要得益于公司對歷史包袱的堅(jiān)決出清和對經(jīng)營效率的持續(xù)優(yōu)化。

??關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)影響基本出清。報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)審慎原則，針對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行了充分的減值計(jì)提。隨著關(guān)聯(lián)方金融資產(chǎn)減值虧損的大幅減少，長期壓制企業(yè)估值與盈利能力的地產(chǎn)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)已基本消散，公司回歸市場化經(jīng)營本源，獨(dú)立性顯著增強(qiáng)。

??剝離非核心資產(chǎn)，優(yōu)化資源配置。融創(chuàng)服務(wù)果斷出售非核心區(qū)域資產(chǎn)彰泰項(xiàng)目80%股權(quán)，并退出部分非核心城市。這一戰(zhàn)略調(diào)整不僅有效回籠了資金，更使公司能夠?qū)⒂邢拶Y源聚焦于高能級核心城市，提升了整體資產(chǎn)組合的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與運(yùn)營效率。

??財(cái)務(wù)底盤穩(wěn)健，保障可持續(xù)發(fā)展。截至2025年末，融創(chuàng)服務(wù)可用資金總額約40.40億元，資金儲備充沛。公司資產(chǎn)負(fù)債表保持健康，維持“零有息負(fù)債”的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)不僅賦予公司極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，也為未來的戰(zhàn)略布局提供了充足空間。

??戰(zhàn)略深化：聚焦核心城市，追求有質(zhì)增長

??面對行業(yè)的存量競爭，融創(chuàng)服堅(jiān)定執(zhí)行“聚焦核心城市、深耕戰(zhàn)略業(yè)態(tài)、拓展優(yōu)質(zhì)客戶”的差異化戰(zhàn)略，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量增長。

??深耕戰(zhàn)略成效顯著。報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)進(jìn)一步深化城市深耕戰(zhàn)略，將資源集中傾注到25個以上的核心城市中。2025年，這些核心城市的在管項(xiàng)目飽和收入占比已近七成，新增拓展簽約額占比約92%。高濃度的區(qū)域布局有效降低了管理半徑和運(yùn)營成本，促進(jìn)了品牌口碑的集中爆發(fā)與區(qū)域規(guī)模效應(yīng)的釋放。

??客戶矩陣持續(xù)增厚。在住宅業(yè)態(tài)方面，融創(chuàng)服務(wù)存量住宅拓展提升明顯，存量住宅在總體住宅簽約額占比近90%，并成功獲取多個高物業(yè)費(fèi)單價的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，充分證明了其在中高端住宅服務(wù)領(lǐng)域的品牌溢價能力。在商企服務(wù)領(lǐng)域，融創(chuàng)服務(wù)錨定優(yōu)質(zhì)賽道，鎖定新能源汽車、金融、科技等產(chǎn)業(yè)的頭部企業(yè)，穩(wěn)固了比亞迪、小米等存量戰(zhàn)略客戶，并新拓東軟集團(tuán)、世紀(jì)互聯(lián)、泰康之家、愛瑪?shù)刃屡d產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者，優(yōu)質(zhì)客戶矩陣持續(xù)增厚。

??項(xiàng)目組合動態(tài)調(diào)整。報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)對在管項(xiàng)目進(jìn)行全面梳理評估，對于結(jié)構(gòu)性持續(xù)虧損的項(xiàng)目展現(xiàn)果斷執(zhí)行力，年內(nèi)撤場及已決策撤場項(xiàng)目達(dá)59個，進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量。

??業(yè)務(wù)重構(gòu)：堅(jiān)守品質(zhì)根基，打造差異優(yōu)勢

??從業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，融創(chuàng)服務(wù)已形成了以基礎(chǔ)物管為壓艙石、以社區(qū)生活服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營為創(chuàng)新引擎的協(xié)同發(fā)展格局。在堅(jiān)守品質(zhì)服務(wù)的同時，著力打造具有辨識度的服務(wù)標(biāo)簽。

??基礎(chǔ)物管品質(zhì)持續(xù)提升。融創(chuàng)服務(wù)堅(jiān)持“品質(zhì)立身”，在已有中高端住宅服務(wù)標(biāo)簽上，進(jìn)一步打造“融韻五境”環(huán)境系列產(chǎn)品，從園區(qū)綠化、水景、小品、歸心空間、活動設(shè)施五個維度，全方位提升園區(qū)美學(xué)感受與客戶體驗(yàn)。報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)正式推出“i Sunny”社區(qū)營造計(jì)劃，通過聯(lián)動業(yè)主、居委、商家等多方力量，賦能社區(qū)基層治理，打造優(yōu)質(zhì)客群生態(tài)。針對開發(fā)商交付遺留問題，融創(chuàng)服務(wù)積極推動解決消防、電梯、供暖等剛需問題265個；投入2000萬元開展維修整改，成功帶動64個項(xiàng)目收繳率提升。

??非住業(yè)態(tài)專業(yè)能力凸顯。服務(wù)團(tuán)隊(duì)圍繞設(shè)施設(shè)備管理、禮賓服務(wù)、能源管理三大核心產(chǎn)品，持續(xù)推進(jìn)從能力建設(shè)到價值輸出的閉環(huán)，以專業(yè)力打開市場空間。報(bào)告期內(nèi)非住業(yè)態(tài)飽和收入達(dá)10億元，商企客戶滿意度達(dá)98%、合同回款率90%，專業(yè)服務(wù)能力獲得市場認(rèn)可。

??生活服務(wù)構(gòu)建第二增長曲線。融創(chuàng)服務(wù)發(fā)揮物業(yè)線下觸達(dá)和信任優(yōu)勢，圍繞業(yè)主需求，重點(diǎn)布局零售前置倉和家修兩類拳頭產(chǎn)品，打造“便捷、價優(yōu)、有保障”的特色標(biāo)簽。報(bào)告期內(nèi)，便民生活服務(wù)下單業(yè)主戶數(shù)明顯增加，訂單數(shù)同比增長約117%，復(fù)購頻次同比增加約26%。

??商業(yè)運(yùn)營開辟增長新賽道。在商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域，融創(chuàng)服務(wù)錨定“文旅商業(yè)生態(tài)引領(lǐng)者”定位，通過輕資產(chǎn)擴(kuò)張、會員深度運(yùn)營、文化IP賦能，持續(xù)釋放資產(chǎn)價值。報(bào)告期內(nèi)，商業(yè)運(yùn)營板塊營業(yè)收入達(dá)12.8億元，收繳率98%，銷售額與客流量同比均實(shí)現(xiàn)增長，運(yùn)營能力通過市場檢驗(yàn)。

??效率變革：科技賦能管理，組織優(yōu)化提效

??在行業(yè)“降本增效”的主旋律下，融創(chuàng)服務(wù)通過科技賦能與組織優(yōu)化，構(gòu)建長效的內(nèi)生增長機(jī)制。報(bào)告期內(nèi)，銷售及管理費(fèi)用同比降低約25%，銷售及管理費(fèi)率減少2.1個百分點(diǎn)至6.9%。

??AI科技應(yīng)用提升運(yùn)營效率。融創(chuàng)服務(wù)積極將AI等新技術(shù)應(yīng)用于業(yè)務(wù)與管理場景，推動數(shù)智化轉(zhuǎn)型。在業(yè)務(wù)端，“融慧攝像機(jī)”自動品檢系統(tǒng)AI判圖準(zhǔn)確率大于95%，顯著提升工單流轉(zhuǎn)效率；在管理端，流程制度AI助手、客戶服務(wù)AI助手、系統(tǒng)操作AI助手等工具陸續(xù)上線，助力提升員工工作效率。科技成為提升核心業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化與運(yùn)營效率的關(guān)鍵力量。

??組織扁平化釋放管理動能。融創(chuàng)服務(wù)積極調(diào)整組織架構(gòu)，減少管理層級、縮小管理半徑，打造更加扁平高效的組織形態(tài)，使管理決策更高效地觸達(dá)一線，激發(fā)團(tuán)隊(duì)活力。

??小結(jié)

??融創(chuàng)服務(wù)2025年年報(bào)展現(xiàn)了一份兼具“韌性”與“定力”的答卷。報(bào)告如實(shí)反映了行業(yè)調(diào)整期的普遍壓力，也清晰地展示了公司通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清、主動戰(zhàn)略調(diào)整和精細(xì)化運(yùn)營實(shí)現(xiàn)盈利修復(fù)的完整路徑。

??“路遙跬步，韌力篤行，終將至?！? 在行業(yè)價值回歸的新階段，融創(chuàng)服務(wù)所展現(xiàn)出的戰(zhàn)略耐心、財(cái)務(wù)自律與客戶導(dǎo)向，為其在未來的市場競爭中贏得了更為扎實(shí)的立足點(diǎn)。其發(fā)展軌跡表明，當(dāng)行業(yè)潮水退去，真正支撐企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的，并非單純的規(guī)模外殼，而是基于品質(zhì)、效率與風(fēng)險(xiǎn)控制的堅(jiān)實(shí)內(nèi)核。