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【克而瑞長租研究】

??2025年，中國住房租賃市場供需優(yōu)化、政策加持，“量穩(wěn)質(zhì)升”。個人房源“以價換量”，租金承壓；集中式公寓擴(kuò)容，保租房成核心城市供應(yīng)主力，雙軌格局明晰。租金下行而出租率穩(wěn)定，凸顯專業(yè)化租賃產(chǎn)品認(rèn)可度提升。

??2025年中國住房租賃行業(yè)發(fā)展盤點

      市場格局篇

??壹

??觀點一：全國55城個人房源掛牌高位回落，業(yè)主面對市場壓力，以價換量成交穩(wěn)定上漲

??從2021至2025年全國55城個人房源年度供應(yīng)走勢來看，租賃市場與房地產(chǎn)整體周期呈現(xiàn)出緊密關(guān)聯(lián)。

??2022年隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，業(yè)主采取以租待售，推動全年個人房源新增供應(yīng)量攀升至627萬套的歷史高位，反映出存量房產(chǎn)在交易與租賃市場之間的流轉(zhuǎn)與沉淀。

??進(jìn)入2023年前期積壓的租賃房源逐步被市場消化，同時新建商品住房交付節(jié)奏有所放緩，導(dǎo)致新增供應(yīng)受到抑制，整體呈現(xiàn)高峰后逐步回落的趨勢。這一變化不僅反映出業(yè)主心態(tài)從觀望出租向穩(wěn)定租賃的轉(zhuǎn)變，也意味著租賃市場正從增量集中投放階段，逐步過渡至存量優(yōu)化與結(jié)構(gòu)性平衡階段。

??至2025年，全年個人房源新增供應(yīng)量約為576萬套，同比小幅下降約3%。這一持續(xù)溫和下滑的趨勢，既與房地產(chǎn)新開工放緩、二手房交易情緒漸穩(wěn)有關(guān)，也暗示著個人租賃房源供給逐步進(jìn)入穩(wěn)定平臺期。

??從2021至2025年全國55城個人房源年度成交走勢來看，市場呈現(xiàn)出與供給端高度聯(lián)動、需求持續(xù)釋放的結(jié)構(gòu)性增長特征。2022年后，在房地產(chǎn)市場調(diào)整深化和業(yè)主以租待售的背景下，不僅推動租賃房源供應(yīng)放量，更因入市房源品質(zhì)較高、戶型結(jié)構(gòu)多元，有效激發(fā)了此前受供給約束的租賃需求，帶動個人房源成交量進(jìn)入持續(xù)上升通道。這一趨勢在2025年得到延續(xù)，全年成交規(guī)模約218萬套，同比增幅約10%。成交穩(wěn)步增長，一方面反映出在房價預(yù)期趨于平穩(wěn)背景下，租賃正成為更多人長期、穩(wěn)定的居住選擇，租賃習(xí)慣逐步深化；另一方面也體現(xiàn)出個人房源在租賃市場中仍具有較強(qiáng)競爭力，尤其在滿足多樣化、個性化居住需求方面，持續(xù)吸引著年輕家庭、新市民等核心客群。

??從個人房源租賃市場租金坪效來看，從2022年之后，業(yè)主以租待售，供應(yīng)增加，競爭加劇疊加經(jīng)濟(jì)壓力下，客戶租房預(yù)期下降，業(yè)主降低租金，匹配需求，導(dǎo)致成交均價下滑。個人房源租金呈現(xiàn)出持續(xù)下滑趨勢，2025年掛牌價對比2022年下降4.7%，年均降幅約1.6%；成交價對比2022年下降約7.3%，年均降幅約2.4%。個人房源租賃市場成交表現(xiàn)出以價換量態(tài)勢。

??貳

??觀點二：核心15城集中式公寓規(guī)模持續(xù)上漲，年內(nèi)新建類項目及保租房項目主導(dǎo)新開

??滬深兩城集中式公寓規(guī)模領(lǐng)跑，十城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局形成。截止2025年末，上海、深圳兩城規(guī)模分別為43萬套、34萬套持續(xù)高位運行；北京新增保租房項目更多聚焦于集體用地，因而其上市規(guī)模相對有限；二線城市中，杭州發(fā)展迅速，目前供應(yīng)規(guī)模近20萬套，成都超10萬套，其余城市規(guī)模均不足10萬套量級；從供應(yīng)格局來看，上海、武漢、廈門、成都、深圳、西安、鄭州、濟(jì)南、天津、重慶、蘇州共11城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局成型。

??2025年新開持續(xù)高位運行，新建項目及保租房主導(dǎo)供給。2025年核心十五城新開集中式公寓規(guī)模為19.5萬套，同比微降2個百分點；從新開項目建設(shè)類型來看，新建類項目占比達(dá)76%，同比上漲3%，未來隨著租賃土地供給端的持續(xù)收窄，行業(yè)供應(yīng)將逐步轉(zhuǎn)向存量改建主導(dǎo)；從新開項目屬性表現(xiàn)來看，保租房規(guī)模市占84%，同比上漲6%，未來各地將積極進(jìn)行存量收購類資產(chǎn)的改造與入市工作，城市保租房市占或?qū)⒊掷m(xù)上漲。

??叁

??觀點三：核心15城集中式公寓出租率普遍趨穩(wěn)，受保租房規(guī)模入市影響，多城租金持續(xù)承壓

??2023年來平均出租率保持91%+高位水平，多城出租率波動企穩(wěn)。2021年核心15城集中式公寓平均出租率僅85.5%，2023年以來出租率持續(xù)維持在91%以上高位水平，2025年同比小幅下滑0.4個百分點，但整體波動趨穩(wěn)，由此可見市場對集中式公寓產(chǎn)品的認(rèn)可度持續(xù)提升；分城市看，2025年核心城市出租率7城同比上漲、8城下降，整體漲降幅多在±2%以內(nèi)，杭州同比降幅達(dá)7.0%最高，主因城市新建大型租賃集中入市影響，且該些新建型項目區(qū)位及交通等配套較弱影響項目爬坡期較長，導(dǎo)致城市整體出租率下滑。

??低價保租房規(guī)模入市，核心15城平均租金同比降幅達(dá)3.3%。2023年以來，各城市低價保租房項目規(guī)模入市，加劇行業(yè)競爭，該背景下多數(shù)運營商企業(yè)推出免租期優(yōu)惠、租房折扣等策略以提升自身項目出租率，“以價換量”意圖明顯，導(dǎo)致城市年度平均租金持續(xù)下調(diào)，2025年平均租金為78.5元/㎡/月，同比下降3.0%，租金表現(xiàn)為近五年低位；分城市看，2025年全年僅北京、廣州2城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年來新增供應(yīng)以低價的保租房項目主導(dǎo)，導(dǎo)致城市整體租金同比降幅較高。未來隨著城市保租房持續(xù)入市，集中式公寓整體租金水平或持續(xù)承壓。