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??【克而瑞長租研究】中篇核心觀點  coreidea

??【企業(yè)格局】企業(yè)規(guī)模穩(wěn)定高增速，國企增量提速，市占超2成；頭部運營商表現(xiàn)聚焦輕資產(chǎn)運營模式，利用管理模式輸出獲取穩(wěn)定增量

??【產(chǎn)品迭代】開間仍處主導(dǎo)低位，家庭型需求和改善型需求釋放，多房產(chǎn)品占比提升約5個百分點；著力于戶型模塊優(yōu)化和室內(nèi)軟裝配置，強(qiáng)化居住體驗，有效提升入住率和溢價能力；運營升級聚焦新媒體獲客降本、靈活長短租結(jié)合提效、體系化智能升級優(yōu)化體驗。

??PART4

??企業(yè)格局盤點

??租賃行業(yè)企業(yè)格局

★企業(yè)規(guī)模：TOP30企業(yè)年末累計管理規(guī)模198萬間，同比上漲13%，泊寓管理規(guī)模近27萬間高位領(lǐng)跑，TOP30上榜門檻2萬間；TOP30企業(yè)年末累計開業(yè)規(guī)模137.8萬間，同比上漲10%，漲幅縮小，泊寓開業(yè)規(guī)模超20萬間領(lǐng)先市場，冠寓規(guī)模擴(kuò)張放緩；各梯度增形成均衡的競爭格局，集中度變化趨穩(wěn)，國企系增量提速，市占首次超2成，房企系萬科、華潤、保利等穩(wěn)定增量，主導(dǎo)市場，資管系市占縮減。

??★ 頭部運營商表現(xiàn)：8家行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)在核心八城典型新開項目35個，合計房源數(shù)超1.8萬間，其中萬科泊寓、華潤有巢新開項目均在10個以上；2025年，萬科、華潤、瓴寓加速輕資產(chǎn)運營模式，主要拓展與地方國企或跨行業(yè)大廠合作，保持穩(wěn)定增量。 ①管理規(guī)模：TOP30企業(yè)年末累計管理規(guī)模198萬間，同比上漲13%，泊寓管理規(guī)模近27萬間高位領(lǐng)跑，TOP30上榜門檻2萬間

??管理規(guī)模表現(xiàn)：截止2025年末，TOP30企業(yè)管理規(guī)模近200萬間，同比增長13.19%；從年度新拓規(guī)模來看，近一年TOP30企業(yè)累計拓店超10.2萬間，在政策積極推動下，租賃企業(yè)規(guī)模仍保持穩(wěn)健步伐；

??管理規(guī)模榜：泊寓管理規(guī)模超近27萬間，較第二名冠寓多超10萬間，企業(yè)憑借前期成熟運營經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢，獲得了更多拓展機(jī)會，呈現(xiàn)出穩(wěn)健的增長勢能和絕對的領(lǐng)先優(yōu)勢；TOP30頭尾企業(yè)的管理規(guī)模相差約24.9萬間，差距持續(xù)拉大，頭部企業(yè)優(yōu)勢明顯。

??②開業(yè)規(guī)模榜：TOP30企業(yè)年末累計開業(yè)規(guī)模137.8萬間，同比上漲10%，漲幅縮小，泊寓開業(yè)規(guī)模超20萬間領(lǐng)先市場，冠寓規(guī)模擴(kuò)張放緩

??開業(yè)規(guī)模表現(xiàn)：截止2025年末，TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模約137.8萬間，相較三季度134萬間，環(huán)比增長2.8%，對比去年125萬間，同比上漲10.3%；TOP30企業(yè)持續(xù)保持穩(wěn)健的增長勢頭；

??開業(yè)規(guī)模榜：泊寓開業(yè)規(guī)模超20萬間穩(wěn)居榜首，其次為冠寓13萬間，兩家企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢明顯；此外華潤有巢2025年新開業(yè)18個項目，新增規(guī)模8900間，名次躍升至第9名；此次TOP10門檻為4.9萬間，相較于2024年提升0.8萬間，頭部品牌得益于成熟的運營和品牌口碑，開業(yè)增量穩(wěn)定。

??③開業(yè)規(guī)模表現(xiàn)：各梯度增形成均衡的競爭格局，集中度變化趨穩(wěn)，國企系增量提速，市占首次超2成，房企系萬科、華潤、保利等穩(wěn)定增量，主導(dǎo)市場，資管系市占縮減分梯隊開業(yè)表現(xiàn)：TOP3企業(yè)開業(yè)規(guī)模超43萬間，占比TOP30整體31.4%，同比2024年下滑約1個百分點，頭部集中度回落；TOP4-10開業(yè)分別占據(jù)TOP30總規(guī)模32.5%，同比上漲1%，和TOP11-20和TOP21-30占比23.0%和13.1%，同比基本持平；各梯度增形成均衡的行業(yè)競爭格局；

??分企業(yè)類型開業(yè)表現(xiàn)：地方國企積極布局長租市場，2025年上榜企業(yè)新增3家，市占達(dá)到20%，較2024年占比提升超5個百分點；房企系得益于萬科泊寓、華潤有巢、保利和寓等企業(yè)的規(guī)模增量，整體占比47.8%，目前仍是市場主導(dǎo)；資管系規(guī)模占比同比下降約6個百分點，規(guī)模同比下降7.1%，一方面由于部分企業(yè)閉店等市場行為的影響，一方面是因為上榜企業(yè)由12家縮減至10家。

??④典型企業(yè)-萬科泊寓管理規(guī)模近27萬間，開業(yè)規(guī)模20萬間+，年度典型新開項目10個，與小米、東廣等企業(yè)合作，管理輸出項目套數(shù)占比超5成（本章節(jié)略，詳見完整報告） ⑤典型企業(yè)-龍湖冠寓重倉武漢、成都雙城，深圳、上海、杭州占比超10%；深圳高租金，收入占比領(lǐng)先（本章節(jié)略，詳見完整報告） ⑥典型企業(yè)-瓴寓國際管理規(guī)模超15萬間，開業(yè)規(guī)模9.5萬間，年度典型新開項目8個，成都、南京與地方國企合作多個項目，企業(yè)輕資產(chǎn)運營提速（本章節(jié)略，詳見完整報告） ⑦典型企業(yè)-華潤有巢重倉上海等一線城市，成都市場份額相對高位，市場競爭力相對更足（本章節(jié)略，詳見完整報告） ⑧典型企業(yè)-招商伊敦公寓
深耕大本營深圳，持續(xù)推進(jìn)全國化布局，核心八城平均市占率僅1.2%，具備高速發(fā)力空間（本章節(jié)略，詳見完整報告） ⑨典型企業(yè)-魔方生活
管理規(guī)模11萬間+，開業(yè)規(guī)模8.3萬間+，年度典型新開項目5個，均位于上海（本章節(jié)略，詳見完整報告） ⑩典型企業(yè)-樂乎
北京作為大本營，企業(yè)持續(xù)深耕發(fā)展，利用自身區(qū)域優(yōu)勢，持續(xù)提升運營能力和創(chuàng)收水平，杭州、成都作為重點發(fā)展城市（本章節(jié)略，詳見完整報告）  ?典型企業(yè)-城家

??重倉上海，上海運營收入占比八城整體65%，企業(yè)重點關(guān)注一線城市（本章節(jié)略，詳見完整報告）

??PART5

??產(chǎn)品迭代盤點

??租賃產(chǎn)品迭代表現(xiàn)

戶型配置：開間仍處主導(dǎo)低位，家庭型需求和改善型需求釋放，多房產(chǎn)品占比提升約5個百分點；套房設(shè)計和戶型拆分策略最大化資產(chǎn)收益并提升抗風(fēng)險能力。房間配置：打造主題房，著力于戶型模塊優(yōu)化和室內(nèi)軟裝配置，強(qiáng)化居住體驗，有效提升入住率和溢價能力；根據(jù)客戶特征，提供專屬化配置、配套，細(xì)分需求對位，跳出同質(zhì)化競爭。公區(qū)打造：注重需求導(dǎo)向和資源整合，開始自營咖啡/超市品牌，實現(xiàn)成本中心向利潤引擎轉(zhuǎn)型。社區(qū)景觀：品質(zhì)對標(biāo)高端住宅，空間功能趨社區(qū)化，更增設(shè)網(wǎng)紅地標(biāo)等強(qiáng)化項目個性與記憶點。運營變化：運營升級聚焦新媒體獲客降本、靈活長短租結(jié)合提效、體系化智能升級優(yōu)化體驗。服務(wù)進(jìn)階：聚焦晨晚專項提升/智能化/辦公支持/個性化需求等維度，全方位提升服務(wù)，升級租住體驗。 ①戶型配比：開間仍處主導(dǎo)低位，家庭型需求和改善型需求釋放，多房產(chǎn)品占比提升約5個百分點；套房設(shè)計和戶型拆分策略最大化資產(chǎn)收益并提升抗風(fēng)險能力

??從近一年典型新開項目戶型看，開間戶型為主，占比76%，該戶型主力面積集中在31-40平米；一房占比13%左右，主力面積集中在41-70㎡；兩房占比約8%，主力面積為61-80㎡；三房及以上產(chǎn)品占比約3%；兩房及以上多房戶型占比超11%，同比提升約5個百分點。

??在租客結(jié)構(gòu)多元化的背景下，租賃企業(yè)通過迭代升級自身產(chǎn)品提升市場適配性；為應(yīng)對市場波動并最大化資產(chǎn)收益，部分項目在多房產(chǎn)品設(shè)計之初，便考慮到采用“大戶型拆分”策略來提升抗風(fēng)險的能力。對運營方而言，它有效破解了大戶型產(chǎn)品坪效偏低的難題，實現(xiàn)了“一房變多房”，租金總收入通常能超越整租模式，從而顯著提升項目的整體出租率與現(xiàn)金流表現(xiàn)。

??②房間配置：打造主題房，著力于戶型模塊優(yōu)化和室內(nèi)軟裝配置，強(qiáng)化居住體驗，有效提升入住率和溢價能力；根據(jù)客戶特征，提供專屬化配置、配套，細(xì)分對位，跳出同質(zhì)競爭（本章節(jié)略，詳見完整報告） ③ 公區(qū)打造：注重需求導(dǎo)向和資源整合，開始自營咖啡/超市品牌，實現(xiàn)成本中心向利潤引擎轉(zhuǎn)型（本章節(jié)略，詳見完整報告） ④ 園林景觀：品質(zhì)對標(biāo)高端住宅，空間功能趨社區(qū)化，更增設(shè)網(wǎng)紅地標(biāo)等強(qiáng)化項目個性與記憶點（本章節(jié)略，詳見完整報告） ⑤運營變化：運營升級聚焦新媒體獲客降本、靈活長短租結(jié)合提效、體系化智能升級優(yōu)化體驗

??大型租賃社區(qū)園林景觀對標(biāo)商品房，通過架空、組團(tuán)式構(gòu)建主題化、場景化園林體系，從基礎(chǔ)綠化向復(fù)合型生活場域轉(zhuǎn)型，這一趨勢已成為行業(yè)領(lǐng)先者構(gòu)建產(chǎn)品力的核心抓手。早期的租賃社區(qū)景觀多以滿足規(guī)劃指標(biāo)為目的，功能單一、設(shè)計同質(zhì)化，僅僅是社區(qū)的背景與成本項。而今，前沿項目則將其全面對標(biāo)高端商品房，致力于打造主題化、場景化的園林體系，使其躍升為吸引客群、創(chuàng)造價值的戰(zhàn)略主角。

??⑥服務(wù)進(jìn)階：聚焦晨晚專項提升/智能化/辦公支持/個性化需求等維度，全方位提升服務(wù)，升級租住體驗

??長租公寓市場在經(jīng)過長時間的高速發(fā)展后，在裝修、配套、家具家電配置等硬件方面越來越趨于同質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化。僅靠位置和價格已經(jīng)難以形成絕對的優(yōu)勢。于是在服務(wù)上多維度提升，精準(zhǔn)切入租客一天中最敏感、最需要協(xié)助的晨間與夜間兩個時段，智能化應(yīng)用落地，優(yōu)化高峰通勤效率、保障穩(wěn)定的遠(yuǎn)程辦公環(huán)境等，滿足辦公需求的同時針對性提供個性化入戶增值服務(wù)。