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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】核心觀點(diǎn)

??政策導(dǎo)向：蘇州完善租賃體系，明確租房補(bǔ)貼與“非居改?！?，通過(guò)租房補(bǔ)貼、優(yōu)惠等方式強(qiáng)化人才安居保障。

??金融環(huán)境：蘇州恒泰房REIT首發(fā)，募集資金總額13.67億元，推動(dòng)REITs市場(chǎng)“擴(kuò)容提質(zhì)”。

??市場(chǎng)供需：集中式公寓持續(xù)高供應(yīng)，2025年出租率達(dá)87.2%；個(gè)人房源規(guī)模約20萬(wàn)套，租金短期承壓，核心區(qū)抗跌性更強(qiáng)。

??企業(yè)表現(xiàn)：蘇州地方國(guó)企持續(xù)擴(kuò)圍搶占份額，恒泰星寓、蘇新樂(lè)居等規(guī)模領(lǐng)先；全國(guó)化企業(yè)布局分化，頭部品牌深化與本地國(guó)企合作。

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??政策導(dǎo)向

??01、頂層政策：全維度發(fā)力，錨定“十五五”保障房發(fā)展方向

??2025年，國(guó)家層面圍繞住房租賃市場(chǎng)構(gòu)建全鏈條政策體系，從機(jī)制建立、供給擴(kuò)大、保障拓寬及金融支持四大維度協(xié)同發(fā)力，健全相關(guān)法規(guī)體系，引導(dǎo)市場(chǎng)化企業(yè)有序入場(chǎng)。同時(shí)，“十五五”規(guī)劃明確定調(diào)加大住房保障力度，推動(dòng)保障房規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張及運(yùn)營(yíng)機(jī)制不斷健全，為全國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展劃定清晰方向。

??分季度來(lái)看，政策推進(jìn)呈現(xiàn)階段性重點(diǎn)：一季度政策核心在于構(gòu)建配售型保障房輪候庫(kù)，確立公平分配基礎(chǔ)，以保障房再貸款打通資金鏈條；二季度政策重心轉(zhuǎn)向全力擴(kuò)大供給。將家政等群體納入保障，拓寬覆蓋范圍；同時(shí)支持利用存量低效用地建設(shè)保障房規(guī)模擴(kuò)張；三季度政策走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與模式閉環(huán)。從立法層面出臺(tái)《住房租賃條例》規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，到強(qiáng)調(diào)“因地制宜”確保政策有效落地，最終以推動(dòng)“保租房REITs”引導(dǎo)社會(huì)資本入場(chǎng)，構(gòu)建“投融建管退”的商業(yè)閉環(huán)，保證保障房建設(shè)進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展；四季度頂層定調(diào)“十五五”戰(zhàn)略發(fā)展方向，提到多渠道供應(yīng)保障房，并加快建立住房保障輪候機(jī)制，未來(lái)保租房供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞長(zhǎng)租整理

??02、地方政策：蘇州精準(zhǔn)施策，完善租賃體系+強(qiáng)化人才安居保障

??2025年，地方住房租賃相關(guān)政策體系持續(xù)完善，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，2025年作為“十四五”收官之年，全國(guó)各地出臺(tái)約259條租賃政策，仍以一線城市及強(qiáng)二線城市主導(dǎo)；蘇州立足本地人才發(fā)展與租賃市場(chǎng)需求，持續(xù)完善租賃住房政策體系，精準(zhǔn)發(fā)力優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，與國(guó)家政策同頻共振。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞長(zhǎng)租整理

??蘇州核心政策舉措包括兩大方面：一是明確租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，最低收入一人戶(hù)家庭每月最高可補(bǔ)貼約1340元，中等偏低收入三人戶(hù)家庭最高可補(bǔ)貼約800元；二是規(guī)范租賃住房政策體系，保障性租賃住房房源籌集主要有新建、改建及存量納入三種途徑，明確支持“非居改?！钡确吭椿I集方式，拓寬租賃房源供給渠道，同時(shí)在金融端支持保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)行REITs，呼應(yīng)國(guó)家關(guān)于盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的政策導(dǎo)向。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞長(zhǎng)租整理

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??金融環(huán)境

??01、租賃市場(chǎng)融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，2025年達(dá)311億元，類(lèi)REITs/公募REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品占比同比上漲19個(gè)百分點(diǎn)

??隨著專(zhuān)項(xiàng)債、超長(zhǎng)期國(guó)債、政策性金融工具的出臺(tái)，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進(jìn)供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房。

??據(jù)克而瑞長(zhǎng)租不完全統(tǒng)計(jì)，2025年租賃市場(chǎng)融資規(guī)模上漲至311億，其中基金/債券類(lèi)傳統(tǒng)金融產(chǎn)品發(fā)行121億元，占比39%，類(lèi)REITs/公募REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行金額189.99億元，占比61%，較去年提升19個(gè)百分點(diǎn)。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞長(zhǎng)租整理

??02、年內(nèi)蘇州恒泰房REIT、上海地產(chǎn)REIT成功首發(fā)，市場(chǎng)已從試點(diǎn)探索，邁向“擴(kuò)容提質(zhì)”的規(guī)?；l(fā)展新階段

??據(jù)克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2025年實(shí)現(xiàn)2只首發(fā)與2單擴(kuò)募的，為市場(chǎng)注入新的活力，首發(fā)項(xiàng)目分別為蘇州恒泰房REIT與上海地產(chǎn)REIT，擴(kuò)募則涉及北京保障房REIT與華潤(rùn)有巢REIT，推動(dòng)保障房REITs進(jìn)入“擴(kuò)容提質(zhì)”新階段。目前我國(guó)REITs發(fā)行進(jìn)入常態(tài)化階段，此外其它保障房REITs發(fā)行節(jié)奏也明顯加快，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)已有超16家企業(yè)在籌備發(fā)行保障房REITs。

??隨著保障房REITs發(fā)行節(jié)奏的加快，通過(guò)REITs等金融工具盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大租賃房源供給規(guī)模，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞長(zhǎng)租整理

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??市場(chǎng)環(huán)境

??01、集中式公寓市場(chǎng)

??持續(xù)三年處于高供應(yīng)周期，年均新增量超過(guò)1萬(wàn)套，25年市場(chǎng)供應(yīng)仍以白領(lǐng)公寓為主，但是呈現(xiàn)家庭戶(hù)型、服務(wù)式公寓產(chǎn)品增加

??據(jù)克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021-2025年蘇州集中式公寓累計(jì)入市量從2.4萬(wàn)套增至7.9萬(wàn)套，其中2023年來(lái)在保租房集中入市帶動(dòng)下增速加快，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化水平顯著提升，有力支撐城市人才安居與租賃住房供給；

??從城市2025年新開(kāi)典型項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，保租房/市場(chǎng)化同步供給，白領(lǐng)公寓為新開(kāi)主力產(chǎn)品類(lèi)型，占比達(dá)85%，此外，城市新開(kāi)服務(wù)式公寓占比提升達(dá)12%，由此可見(jiàn)市場(chǎng)高端租住需求逐步釋放。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??租金坪效61.3元/㎡/月，受新供應(yīng)房源區(qū)域/產(chǎn)品打造影響，同比跌幅5%；出租率呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)，2025年提升至87.2%，需求持續(xù)增加

??租金與出租率方面，克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，蘇州集中式長(zhǎng)租公寓租金呈“先穩(wěn)漲后回調(diào)”走勢(shì)：2025年回落至61.3元/㎡/月，主因供應(yīng)激增、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，疊加消費(fèi)理性化，租金短期承壓，但長(zhǎng)期仍將隨運(yùn)營(yíng)優(yōu)化與需求支撐回歸平穩(wěn)。2025年集中式公寓出租率達(dá)87.2%，呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)，反映出蘇州人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)勁，租賃基本面穩(wěn)健、真實(shí)居住需求相對(duì)旺盛。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、個(gè)人房源市場(chǎng)

??年度掛牌可租房源約20萬(wàn)套，處核心一二線城市中等水平

??據(jù)克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年核心一二線城市個(gè)人可租房源看，蘇州約20萬(wàn)套處于中等水平，深圳/廣州受分散式機(jī)構(gòu)房源、城中村房源較多，個(gè)人房源可租房源規(guī)模相對(duì)靠后。年度走勢(shì)看，蘇州個(gè)人房源可租套數(shù)呈現(xiàn)波動(dòng)下滑態(tài)勢(shì)，2025年可租賃房源19.94萬(wàn)套，同比跌幅5%，隨著市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，前期存量租賃房源持續(xù)消化，疊加新房成交萎縮，新增供應(yīng)得到一定程度抑制。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??城市整體租金坪效34.2元/㎡/月，同比跌幅3.1%，呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大趨勢(shì)；姑蘇/相城/園區(qū)降幅相對(duì)平緩，核心區(qū)抗跌性更強(qiáng)

??2021-2025年蘇州個(gè)人房源租金呈先微漲后持續(xù)回落走勢(shì)。2022年小幅沖高至36.2元/㎡/月后逐年下行，2025年降至34.2元/㎡/月，主要受保租房與機(jī)構(gòu)房源分流、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、業(yè)主降價(jià)促租等因素影響；

??分區(qū)域來(lái)看，蘇州各區(qū)域個(gè)人房源租金呈現(xiàn)明顯分化：園區(qū)42.7元/㎡/月領(lǐng)跑，吳江、相城相對(duì)偏低；各區(qū)域個(gè)人房源租金坪效同比均下調(diào)，從跌幅看，吳江/吳中降幅較大，姑蘇/相城/園區(qū)相對(duì)平緩，整體呈現(xiàn)核心區(qū)租金高、跌幅溫和，外圍區(qū)域租金偏低、調(diào)整更明顯的格局。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

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??企業(yè)表現(xiàn)

??01、企業(yè)格局：TOP30租賃企業(yè)入局近半，但從梯隊(duì)格局來(lái)看一、二梯隊(duì)以本地國(guó)企品牌主導(dǎo)；全國(guó)型頭部企業(yè)蘇州布局房源量均不足1萬(wàn)套

??據(jù)克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)，全國(guó)租賃TOP30品牌中，近半數(shù)已布局蘇州，萬(wàn)科泊寓/龍湖冠寓/魔方/華潤(rùn)有巢/朗詩(shī)寓/自如寓等頭部機(jī)構(gòu)悉數(shù)入駐，招商伊敦/碧家/雅詩(shī)閣等亦加速落子，頭部集聚度高；

??與此同時(shí)，蘇州本土企業(yè)積極參與租賃住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，規(guī)?；?yīng)凸顯，形成了以本地國(guó)企為主導(dǎo)的梯隊(duì)格局：恒泰星寓/蘇新樂(lè)居房源規(guī)模均超萬(wàn)間，蘇享家/經(jīng)開(kāi)萃寓/江南虞居等房源突破6千間，形成多層次本土供給矩陣，有力支撐全市租賃住房規(guī)?；?、規(guī)范化發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??項(xiàng)目中涉及資產(chǎn)持有方和實(shí)際運(yùn)營(yíng)方不一致的項(xiàng)目，采用雙計(jì)統(tǒng)計(jì)

??02、企業(yè)表現(xiàn)：地方國(guó)企規(guī)模擴(kuò)張步伐未減，年度新開(kāi)規(guī)模均超千套水平，持續(xù)搶占市場(chǎng)份額；市場(chǎng)化企業(yè)發(fā)展分化，泊寓、瓴寓持續(xù)多元化深耕蘇州

??從蘇州典型國(guó)企品牌表現(xiàn)來(lái)看，恒泰星寓開(kāi)業(yè)規(guī)模超2.2萬(wàn)套、蘇新樂(lè)居超1.5萬(wàn)套，蘇享家及經(jīng)開(kāi)萃寓開(kāi)業(yè)規(guī)模超0.7萬(wàn)套；據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年四家頭部城市地方國(guó)企品牌新開(kāi)項(xiàng)目規(guī)模超0.48萬(wàn)套，主張規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展；

??典型全國(guó)化租賃企業(yè)看，開(kāi)業(yè)規(guī)模整體低位，均在0.6萬(wàn)套以?xún)?nèi)，華潤(rùn)有巢/領(lǐng)寓國(guó)際開(kāi)業(yè)套數(shù)在1000套以?xún)?nèi)；2025年新開(kāi)及閉店看，僅萬(wàn)科泊寓有新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，此外魔方公寓有閉店動(dòng)作；此外，萬(wàn)科泊寓、領(lǐng)寓國(guó)際積極與地方國(guó)企展開(kāi)多元戰(zhàn)略合作。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??03、典型企業(yè)：恒泰星寓已入市規(guī)模超2.2萬(wàn)套，項(xiàng)目重點(diǎn)分布產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，支撐項(xiàng)目出租率持續(xù)高位運(yùn)行；憑借核心區(qū)位及需求支撐，已上市保障房REIT底層資產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健

??恒泰租住是是蘇州最大的租賃住房持有者與運(yùn)營(yíng)商，目前開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房總規(guī)模約170余萬(wàn)方、超2.2萬(wàn)套房源，可滿(mǎn)足4.3萬(wàn)人居住需求；

??從披露的2025年Q4財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，華泰蘇州恒泰REIT出租率超98%、租金收繳率超99%，年化現(xiàn)金流分派率為2.97%，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀態(tài)健康，可分配現(xiàn)金流與資產(chǎn)規(guī)模匹配，能為投資者提供均衡的現(xiàn)金回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)收益特征更適配中性風(fēng)險(xiǎn)偏好群體。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)及財(cái)報(bào)披露，克而瑞長(zhǎng)租整理

??本文為《2025年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展及蘇州市場(chǎng)分析》報(bào)告節(jié)選

??數(shù)據(jù)來(lái)源：本報(bào)告數(shù)據(jù)主要來(lái)自克而瑞CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、政府及企業(yè)官方網(wǎng)站、行業(yè)公開(kāi)信息，部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)自抽樣調(diào)查，經(jīng)專(zhuān)業(yè)整理分析。

??統(tǒng)計(jì)口徑：租金坪效為元/㎡/月，集中式公寓規(guī)模為萬(wàn)間/套。

??免責(zé)聲明：本報(bào)告數(shù)據(jù)僅供行業(yè)參考，受調(diào)研方法和范圍限制，部分?jǐn)?shù)據(jù)無(wú)法完全反映市場(chǎng)真實(shí)情況，克而瑞長(zhǎng)租對(duì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不承擔(dān)法律責(zé)任。