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??5月29日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導、上海易居房地產(chǎn)研究院技術(shù)支持，克而瑞、普睿數(shù)智科技主辦的“2026房地產(chǎn)上市公司研究”工作發(fā)布了研究成果。《2026房地產(chǎn)上市公司研究報告》及2026年房地產(chǎn)上市公司綜合實力50強、細分領(lǐng)域單項榜正式發(fā)布。

??據(jù)了解，房地產(chǎn)上市公司研究從八大方面，共設(shè)有20個二級指標和44個三級指標。是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)研究成果之一。該項工作已經(jīng)連續(xù)開展了19年，并得到業(yè)內(nèi)和資本市場的高度認可。

??【研究成果解讀】

??01 入榜企業(yè)

??房企數(shù)量持續(xù)縮減 華潤置地蟬聯(lián)榜首

??2026年房地產(chǎn)上市公司研究對象共104家上市房企，相比上年凈減少9家。剔除原因主要為企業(yè)出現(xiàn)實質(zhì)性債務(wù)違約、經(jīng)營風險較大、逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)、退市等。

??從核心研究指標來看，2025年上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1194.02億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為205.61億元，兩者均值同比下降；盈利能力方面，上市房企凈利潤均值為-5.63億元，凈資產(chǎn)收益率均值為0.14%，較上年有所下降；償債指標方面，上市房企凈負債率均值較上年上升4.10個百分點至88.09%；經(jīng)營效率方面，存貨周轉(zhuǎn)率均值和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值均有小幅下降。

??榜單顯示，10強上市房企排名出現(xiàn)變化，榜單變動率為20%。其中，華潤置地、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展排名維持前三；招商蛇口、綠城中國、龍湖集團、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團分列第四至第十位，建發(fā)國際集團與濱江集團為2026年新晉10強。

??50強上市房企榜單變動率為14%，較上年上升8個百分點。有7家新進榜企業(yè)，分別為新世界發(fā)展、天安、張江高科、南京高科、大名城、東湖高新和深振業(yè)A。

??02 資本市場

??行業(yè)指數(shù)弱于大盤 股價運行優(yōu)于往年

??2025年A股市場整體表現(xiàn)良好，年內(nèi)主要股指基本呈現(xiàn)全線上漲姿態(tài)，展現(xiàn)出較強的上行動能和市場活力，房地產(chǎn)板塊總體呈現(xiàn)先跌后漲的趨勢，年末小幅收漲。

??以2025年12月31日收盤價計算，滬深300指數(shù)全年累計上漲17.66%，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計上漲1.84%，跑輸滬深300指數(shù)15.82個百分點，在申萬31個一級行業(yè)內(nèi)排名相對靠后。

??恒生中國（香港上市）100指數(shù)全年累計上漲26.14%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計上漲5.17%，跑輸大盤20.97個百分點，內(nèi)地房地產(chǎn)板塊與港股房地產(chǎn)板塊整體走勢均大幅度弱于大盤。

??2025年房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策推動下，行業(yè)悲觀預期有所修復，推動行業(yè)整體估值修復。多數(shù)房企股價呈現(xiàn)溫和修復態(tài)勢，疊加行業(yè)政策托底與大盤整體行情向好，房企股價整體運行情況優(yōu)于往年。

??從市值情況看，2025年上市房企市值之和同比上升4.07%。從股價表現(xiàn)看，2025年有57%的上市房企股價上漲，較上年增加8個百分點。其中，26%的房企股價漲幅處于0到20%之間。43%的房企股價出現(xiàn)下跌，其中32%的房企變動幅度處于-20%到0%之間，11%的房企變動幅度處于-50%到-20%之間。

??03 運營規(guī)模

??行業(yè)銷售規(guī)模降幅收窄 上市房企資產(chǎn)利潤持續(xù)下行

??2025年，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，新建商品房銷售面積及銷售金額累計同比全年均處于負增長區(qū)間。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%，跌幅較上年收窄4.2個百分點；新建商品房銷售額83937億元，同比下降12.6%，跌幅較上年收窄4.5個百分點。

??2025年，上市房企總資產(chǎn)均值為1194.02億元，同比下降10.50%；凈資產(chǎn)均值為377.23億元，同比下降5.89%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為205.61億元，同比下降10.01%；營業(yè)利潤均值為-3.76億元，同比下降168.28%。增速方面，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)利潤均值均繼續(xù)下跌，其中營業(yè)利潤均值首次由正轉(zhuǎn)負。

??04 償債能力

??杠桿結(jié)構(gòu)分化 債務(wù)重組進展加快

??2025年30強上市房企融資總額為3587.62億元，同比下降8.82%。長期償債能力方面，2025年上市房企剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率均值為61.07%，較上年下降0.61個百分點，凈負債率均值為88.09%，較上年上升4.10個百分點。

??短期償債能力方面，2025年上市房企流動比率均值為1.85，較上年上升0.44，速動比率均值為0.49，較上年下降0.04?，F(xiàn)金短債比中位數(shù)為0.96，較上年下降0.09，總體來看，上市房企短期償債能力有所下滑。

??從已經(jīng)披露的債務(wù)重組方案來看，2025年房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)處置進入實質(zhì)化突破階段，多家出險房企債務(wù)重組方案取得關(guān)鍵進展或已落地完成。

??2026年以來，頭部房企債務(wù)化解延續(xù)積極態(tài)勢，多家出險房企重組取得階段性成果。隨著規(guī)模房企債務(wù)重組不斷落地，也為其他中小企業(yè)加速債務(wù)重組提供信心，有利于提振行業(yè)，促進市場止跌回穩(wěn)。

??05 盈利能力

??行業(yè)利潤處歷史低位 過半房企出現(xiàn)虧損

??從各項盈利能力指標看，上市房企均較上年有不同程度下滑。

??具體來看，2025年上市房企營業(yè)利潤均值-3.76億元，同比下降168.28%，降幅較上年有所擴大；凈利潤均值-5.63億元，虧損程度較上年有所擴大；凈資產(chǎn)收益率均值0.14%，較上年下降0.10個百分點；總資產(chǎn)報酬率均值0.71%，較上年下降0.22個百分點。

??從絕對盈利能力來看，46家上市房企凈利潤為正，占比44%，較上年減少2個百分點。其中，僅有2家上市房企凈利潤超過100億，占比2%；58家上市房企出現(xiàn)虧損，占比56%?？傮w來看，上市房企總資產(chǎn)報酬率主要集中在0-5%區(qū)間，整體盈利水平較上年有所下降。

??06 成長能力

??行業(yè)發(fā)展持續(xù)承壓 頭部房企投資回暖

??2025年，上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入、凈利潤、凈資產(chǎn)均值均同比下降。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比下降10.01%，營業(yè)收入均值同比下降15.41%，凈利潤均值同比下降310.80%；凈資產(chǎn)均值同比下降5.89%。

??2025年上市房企經(jīng)營規(guī)模與利潤規(guī)模、凈資產(chǎn)規(guī)模同步走弱，行業(yè)下行壓力全面凸顯。凈利潤虧損程度較上年有所擴大，房企開發(fā)業(yè)務(wù)不僅面臨收入收縮，還受到以價換量拉低毛利、存量資產(chǎn)大額減值計提等因素疊加沖擊，內(nèi)生經(jīng)營造血功能持續(xù)弱化，自我盈利修復與資本積累動能不足。

??從拿地情況看，2025年10強上市房企全年新增土地價值為4633億元，同比上升13.22%。2025年多地推出土地市場利好政策，供地質(zhì)量不斷提升，頭部上市房企的拿地積極性有所提升。

??從拿地企業(yè)類型來看，央國企仍然是主力，拿地規(guī)模保持領(lǐng)先，中海、華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口新增土地價值靠前，拿地金額分別同比增長21.99%、14.27%、15.69%、105.30%。

??2025年頭部房企整體呈現(xiàn)穩(wěn)健審慎的拿地思路，收縮投資規(guī)模、擇優(yōu)布局，拿地策略多為聚焦一二線核心城市，以銷定投成為主流投資邏輯。

??07 經(jīng)營效率

??周轉(zhuǎn)指標整體偏弱 企業(yè)分化態(tài)勢加劇

??2025年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.35，較上年下降0.01；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.23，與上年持平；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，較上年下降0.01。

??受房企銷售金額持續(xù)下降影響，上市房企各項周轉(zhuǎn)指標整體偏弱，存貨周轉(zhuǎn)率均值、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值都有所下降。

??2025年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營效率整體下沉，多數(shù)企業(yè)處于低速運營區(qū)間，僅少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企維持穩(wěn)健高效運轉(zhuǎn)，行業(yè)經(jīng)營分化態(tài)勢進一步加劇。

??同時，上市房企整體投資態(tài)度謹慎，上市房企普遍縮減拿地與新開工規(guī)模，存貨新增量大幅減少，同時企業(yè)持續(xù)加大存貨去化力度，計提存貨減值壓縮賬面資產(chǎn)，推動行業(yè)存貨規(guī)模持續(xù)收縮，上市房企的存貨均值同比下降17.40%，連續(xù)四年負增長。2025年存貨同比下降的上市房企占比約為85%，下降幅度大多集中在30%以內(nèi)。

??08 社會責任

??納稅金額降幅收窄 完善ESG制度框架

??2025年，上市房企ESG實踐持續(xù)深化。2026年1月三大交易所修訂發(fā)布《上市公司可持續(xù)發(fā)展報告編制指南》，財政部發(fā)布《可持續(xù)信息鑒證業(yè)務(wù)準則第 6101號--基本準則（試行）》，一方面統(tǒng)一披露標準、提升ESG報告規(guī)范性與可比性，另一方面通過第三方鑒證機制強化信息可信度，初步構(gòu)建起從披露到鑒證的完整制度框架，為ESG信息真實性提供保障。

??ESG評級已成為資本市場與利益相關(guān)方評判企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的核心依據(jù)，房企對ESG評級的重視程度顯著提升。頭部房企憑借資源、技術(shù)與管理優(yōu)勢，形成常態(tài)化、標準化的ESG披露機制，積極設(shè)定科學碳目標，在綠色建筑、低碳運營、社會責任履行等方面表現(xiàn)領(lǐng)先。

??稅收方面，近年來受房地產(chǎn)市場深度調(diào)整影響，房企項目開發(fā)節(jié)奏放緩、營業(yè)收入與盈利空間持續(xù)收縮，疊加行業(yè)經(jīng)營與現(xiàn)金流壓力加大，企業(yè)整體納稅能力相應減弱，納稅規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢，上市房企中有六成出現(xiàn)所得稅負增長情況。

??2025年，上市房企納稅額均值為10.23億元，同比下降約0.69%，降幅較2024年明顯收窄，結(jié)構(gòu)上分化顯著，優(yōu)質(zhì)央國企所得稅同比回升，多數(shù)民企所得稅同比仍大幅下滑。

??09 創(chuàng)新能力

??產(chǎn)品升級提速 多元業(yè)務(wù)支撐盈利韌性

??在行業(yè)調(diào)整周期里，“好房子”建設(shè)成為時代發(fā)展的新趨勢，2025年，多家上市房企發(fā)布涉及“好房子”的內(nèi)容。中海、保利發(fā)展、綠城等上市房企紛紛推出各自的“好房子”標準，通過產(chǎn)品、營銷、服務(wù)、智能建造等方面積極創(chuàng)新，滿足改善型需求與品質(zhì)居住訴求，創(chuàng)新從單點嘗試走向體系化規(guī)模化落地，成為房企穿越周期、驅(qū)動增長的關(guān)鍵引擎。

??產(chǎn)品創(chuàng)新方面，隨著“好房子”建設(shè)全面提速，各大房企紛紛加速產(chǎn)品迭代，全方位的產(chǎn)品創(chuàng)新成為行業(yè)新常態(tài)。如抬板社區(qū)，通過“空間垂直分層”重構(gòu)社區(qū)秩序；如各地建筑新規(guī)落地后小面積戶型全合規(guī)高贈送的設(shè)計，推動戶型創(chuàng)新邁入全面突破的新階段。

??營銷創(chuàng)新方面，房地產(chǎn)營銷正經(jīng)歷著行業(yè)深度調(diào)整與技術(shù)變革的雙重影響，房企營銷重心加速向強化自主獲客、深耕數(shù)字私域方向升級，自渠建設(shè)也從以往粗放式多渠道鋪量，轉(zhuǎn)向精細化、高精準、高效率的運營模式。

??數(shù)字化創(chuàng)新方面，上市房企聚焦購房者多元化居住需求，依托人工智能、數(shù)字孿生、BIM、物聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字化技術(shù)，在重點城市標桿項目落地數(shù)字化應用，持續(xù)提升運營效率與核心競爭力。

??多元業(yè)務(wù)方面，行業(yè)調(diào)整背景下，2025年多家上市房企加速剝離重資產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，尋求培育新的利潤增長極緩解資金壓力。

??隨著傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤持續(xù)收窄，上市房企逐步重視并加速推進多元化布局，30強上市房企多元化業(yè)務(wù)收入占比從2021年的12.23%提升至2025年的21.64%。

??另一方面，在業(yè)務(wù)布局上，上市房企多元化聚焦地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，集中在商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)、代建等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)高毛利、抗周期的優(yōu)勢凸顯，有助于房企順利完成戰(zhàn)略升級，平穩(wěn)完成新舊發(fā)展模式過渡。

??【小結(jié)】

??2025年，上市房企整體經(jīng)營承壓，資產(chǎn)與利潤規(guī)模均持續(xù)下滑，各梯隊房企銷售普遍收縮，頭部企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢穩(wěn)固，周轉(zhuǎn)效率整體偏低，存貨規(guī)模持續(xù)縮減，上市房企圍繞產(chǎn)品、營銷、數(shù)字化多維度創(chuàng)新，大力拓展多元業(yè)務(wù)，積極尋求新的發(fā)展增長點。

??進入2026年，中央房地產(chǎn)相關(guān)部署延續(xù)了2025年“復蘇導向、止跌回穩(wěn)”的核心邏輯，地方房地產(chǎn)政策告別碎片化松綁，轉(zhuǎn)向精準落地、系統(tǒng)協(xié)同、長效適配的施政模式，圍繞產(chǎn)品品質(zhì)升級、需求側(cè)精準扶持、住房保障提質(zhì)、土地存量盤活等維度發(fā)力。

??一季度房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底態(tài)勢，房企經(jīng)營分化加劇，央國企盈利韌性較強、融資渠道通暢，民營房企仍面臨流動性壓力，行業(yè)信用修復緩慢。于房企而言，需更加注重精細化運營，挖掘不同城市、不同購房群體的結(jié)構(gòu)性需求，堅守穩(wěn)健經(jīng)營底線的同時，以產(chǎn)品創(chuàng)新和升級迭代迎合購房偏好的轉(zhuǎn)變，同時嚴格控制債務(wù)風險，實現(xiàn)穿越周期的穩(wěn)健發(fā)展。

??附：指標體系說明

??房地產(chǎn)上市公司研究從運營規(guī)模、抗風險能力、盈利能力、成長能力、經(jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責任、資本市場表現(xiàn)八大方面，采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運行情況等20個二級指標，采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實力。