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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）受供地節(jié)奏季度性變化影響，4月份土地成交規(guī)模環(huán)比回落。

??但隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的接連入市，土拍市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫跡象，溢價(jià)率再度回到近半年以來的高位。

??溢價(jià)率處于近半年高位

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月土地供應(yīng)建筑面積為3283萬(wàn)平方米，環(huán)比上升5%，同比下降25%；成交面積為2187萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34%，同比下降36%。

??從市場(chǎng)熱度來看，4月平均溢價(jià)率7.5%，環(huán)比上升4.4個(gè)百分點(diǎn)，再度回到近半年以來高位水平。

??而4月溢價(jià)率較高的主要原因，還是受核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)。包括杭州襄七房、上海徐匯長(zhǎng)橋、西安中央創(chuàng)新區(qū)等宅地均實(shí)現(xiàn)了20%以上的溢價(jià)率。

??另一方面，受供地節(jié)奏季節(jié)性變化影響，4月份二線、三四線城市成交環(huán)比回落，僅一線城市環(huán)比增加。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至4月25日，全國(guó)商住辦類招拍掛成交建筑面積2187萬(wàn)平方米，同比下降36%。

??其中，一線城市環(huán)比增加51%，同比增加319%，主要是由于上年基期大量宅地集中在3月末成交所致；二線、三四線城市成交環(huán)比分別下降51%和31%。

??成交金額方面，一線城市環(huán)比上升36%，二線、三四線分別環(huán)比下降37%和45%。

??京滬杭多宗地塊入圍單價(jià)TOP10

??就高總價(jià)地塊成交情況來看，4月份成交總價(jià)TOP10地塊共分屬7個(gè)城市，較為分散。

??其中，成交總價(jià)位居第一位的，是杭州濱江區(qū)襄七房地塊。據(jù)悉，該地塊性質(zhì)為住宅用地（設(shè)配套公建），土地出讓面積為38442平方米，規(guī)劃建筑面積96105平方米，容積率2.5，起始價(jià)約26.91億元，起始樓面價(jià)27997元/平方米。

??4月8日，該地塊吸引了保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、大家、濱江、綠城等多家知名房企參與競(jìng)拍。經(jīng)過127輪競(jìng)價(jià)之后，由華潤(rùn)置地以39.5億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)47%，平均樓面價(jià)突破了4.1萬(wàn)元/平方米，一舉刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。而目前該地塊周邊優(yōu)質(zhì)二手房掛牌價(jià)，基本在5萬(wàn)元/平方米以上。

??另外，從4月份的土地成交單價(jià)榜看，杭州、北京和上海均有多宗地塊入圍。值得注意的是，上海包攬了單價(jià)榜TOP2。

??其中，上海徐匯長(zhǎng)橋板塊再度成為樓板價(jià)第一地塊，而該地塊的成交總價(jià)也位居4月土地成交總價(jià)榜的第二位。

??據(jù)悉，該地塊北臨上海植物園、南距黃浦江約500米，稀缺資源屬性突出，且容積率僅1.8。4月21日，該地塊共吸引9家房企，經(jīng)過了82輪競(jìng)價(jià)后，由招商蛇口以33億元總價(jià)、25%溢價(jià)率競(jìng)得。

??平均樓板價(jià)高達(dá)8.7萬(wàn)元/平方米，可比新房售價(jià)11萬(wàn)元/平方米。相較3月份成交的同板塊商住地塊，平均樓板價(jià)高出近3.85萬(wàn)元/平方米。

??核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏或加快

??4月以來，住建部、自然資源部、財(cái)政部等部門密集頒布城市更新相關(guān)政策，明確將提質(zhì)擴(kuò)容、功能升級(jí)作為核心主線。未來在土地供應(yīng)方面將更加契合城市更新、民生配套以及產(chǎn)業(yè)落地的需求。

??中房研協(xié)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵調(diào)整期，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊與普通/遠(yuǎn)郊地塊之間的“K型分化”已成常態(tài)。

??未來，國(guó)央企將繼續(xù)主導(dǎo)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪，聯(lián)合拿地模式有望進(jìn)一步普及，而民企則需繼續(xù)收縮戰(zhàn)線、聚焦城市深耕，或轉(zhuǎn)向代建、聯(lián)合開發(fā)等輕資產(chǎn)模式。

??《丁祖昱評(píng)樓市》認(rèn)為，在“控增量”的整體方針導(dǎo)向下，年內(nèi)全國(guó)土地出讓規(guī)模將維持在略低于新房成交的合理水平。預(yù)計(jì)核心城市優(yōu)質(zhì)住宅用地供應(yīng)節(jié)奏將會(huì)加快，加之政策紅利推動(dòng)，房企投資拿地信心有望得到進(jìn)一步提升。

??另外，頭部中央企業(yè)和國(guó)有企業(yè)將聚焦于一線及強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域，積極對(duì)改善型住宅用地進(jìn)行布局。核心區(qū)域住宅用地的熱度將持續(xù)處于高位，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)十分激烈，溢價(jià)率有望維持在合理范圍。