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??臨近年末，上海土地市場(chǎng)的整體熱度有所下降，但核心區(qū)仍誕生新“地王”。

??10月20日，上海2025年第八批次土地出讓（以下簡稱“土拍”）正式開拍，共推出6宗地塊，分布于徐匯、靜安、楊浦、寶山、松江五個(gè)區(qū)，起始總價(jià)約185億元，最終地塊全部成交，3宗地塊溢價(jià)成交，3宗地塊底價(jià)成交，共攬金198.77億元。

??此次土拍共吸引了約20家房企參與競拍，顯示出上海樓市的韌性與活力，參拍企業(yè)中，多數(shù)為央企、國企以及本地城投平臺(tái)，但也不乏濱江集團(tuán)這樣看好上海市場(chǎng)的民營房企。

??在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來，上海本輪土拍持續(xù)釋放優(yōu)質(zhì)地塊，結(jié)合9月出臺(tái)的“好房子”建設(shè)新政，此次出讓地塊具備較高開發(fā)潛力。但同時(shí)，此次土拍整體溢價(jià)率維持在15%以內(nèi)，說明市場(chǎng)熱度在趨于平穩(wěn)。

??對(duì)此，一些市場(chǎng)人士分析稱，當(dāng)前樓市環(huán)境復(fù)雜，一些房企拿地預(yù)期也趨于謹(jǐn)慎，且臨近年末，不少上市房企出于業(yè)績考慮會(huì)保存現(xiàn)金流，不輕易出手拿地，而這反倒給一些資金充裕的房企提供了“撿漏”機(jī)會(huì)。

??上海核心區(qū)地塊單價(jià)再破紀(jì)錄

??此次土拍中，最引人關(guān)注的非徐匯濱江地塊莫屬。該地塊從一上架就吸引業(yè)界關(guān)注，因?yàn)樵摰貕K起始樓板價(jià)就達(dá)到13.5萬元/平方米，只要成功出讓，就鎖定了板塊新“地王”。

??從競拍信息來看，該地塊吸引了3位競買人，分別是中海地產(chǎn)、保利發(fā)展以及招商蛇口、西岸集團(tuán)、濱江集團(tuán)組成的聯(lián)合體。其中，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口都是上海土拍市場(chǎng)的?？?，其中中海地產(chǎn)前9月在上海拿地金額達(dá)到了324億元，招商蛇口同期拿地金額也超200億元，保利發(fā)展拿地金額為139億元，均位居上海拿地金額榜前列。

??濱江集團(tuán)算是此次土拍中相對(duì)新鮮的面孔。值得注意的是，這并非濱江集團(tuán)首次布局上海。 濱江集團(tuán)的大本營在浙江，尤其是杭州的土地布局占比較大，也被稱為“杭州一哥”。2017年左右，濱江集團(tuán)曾重點(diǎn)布局上海，代表作有濱江公園壹號(hào)，但初入上海的濱江集團(tuán)也遭遇了水土不服，此后布局的幾個(gè)項(xiàng)目最終都不了了之。

??最近兩年，隨著房企布局區(qū)域逐漸聚焦，濱江集團(tuán)也再次將目光瞄準(zhǔn)上海。在2024年媒體懇談會(huì)上，濱江集團(tuán)董事長戚金興就表示，原則上2025年公司對(duì)不確定的城市要收縮戰(zhàn)線，但上海除外。據(jù)接近濱江集團(tuán)的人士表示，從2024年起，公司對(duì)上海土地市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注，一直在尋求一個(gè)合適的機(jī)會(huì)。

??在此次土拍中，濱江集團(tuán)與招商蛇口、西岸集團(tuán)組成的聯(lián)合體參與了上海徐匯濱江地塊的競拍，但可惜，最終這塊地被中海地產(chǎn)以總價(jià)44.65億元競得，成交樓面價(jià)14.85萬元/平方米，溢價(jià)率10%。這一樓板價(jià)也超越了綠城潮鳴東方創(chuàng)造的板塊“地王”紀(jì)錄，且僅次于徐匯天平路全國“地王”樓板價(jià)。

??雖未能競得意向地塊，但濱江集團(tuán)相關(guān)人士表示，上海是中國門檻最高的市場(chǎng)之一，后續(xù)還會(huì)繼續(xù)努力參加上海土拍。畢竟戚金興曾表示：“有實(shí)力的企業(yè)，進(jìn)駐上海永遠(yuǎn)不會(huì)遲。”

??中海地產(chǎn)拿到該地塊也在不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)料之中。去年，中海地產(chǎn)在同板塊開發(fā)銷售的領(lǐng)邸玖序/玖章項(xiàng)目曾五開五罄，加上此前入局徐匯東安“地王”，中海地產(chǎn)持續(xù)深耕徐匯核心區(qū)域的決心很大。

??靜安蘇河灣地塊和楊浦東外灘地塊也位于市中心較核心區(qū)域。其中，蘇河灣地塊是這一批次中起始總價(jià)最高地塊，起拍價(jià)70.96億元，共有3位競買人競拍，最終招商蛇口聯(lián)合體以總價(jià)77.37億元競得該地塊，成交樓面價(jià)81415元/平方米，溢價(jià)率9.03%；楊浦東外灘地塊是參拍房企數(shù)量最多的地塊，共4位競買人，包括中鐵建地產(chǎn)、保利置業(yè)、北京建工聯(lián)合體和越秀地產(chǎn)聯(lián)合體。最終，保利置業(yè)以總價(jià)26.12億元競得該地塊，溢價(jià)率14.69%。

??市場(chǎng)趨于理性 拿地出現(xiàn)分化

??當(dāng)下，拿上海核心區(qū)地塊已經(jīng)成了實(shí)力房企們的共識(shí)。

??之所以出現(xiàn)這種競爭格局，主要還是因?yàn)樵谥沟蠓€(wěn)的整體牌面中，上海市中心豪宅的市場(chǎng)表現(xiàn)甚至超過預(yù)期。

??就在剛剛過去的周末，上海萬科·高福云境推出25套新房，雖然套均總價(jià)均在1億元以上，但依然快速售罄，創(chuàng)造熱銷紀(jì)錄。不久前的金陵華庭，平均單價(jià)亦超20萬元/平方米，但認(rèn)購率達(dá)到190%，開盤即售罄，一舉實(shí)現(xiàn)銷售額近百億元。

??這樣的案例不在少數(shù)。根據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，上?？們r(jià)3000萬元及以上新房成交套數(shù)為1096套，觀察歷史數(shù)據(jù)，上海已連續(xù)兩年該類豪宅交易超過千套（其中2024年為1542套），此外上半年億元豪宅交易套數(shù)共計(jì)15套，這些數(shù)字說明頂  級(jí)豪宅的購買力非常強(qiáng)。

??對(duì)比之下，一些上海郊區(qū)地塊熱度相對(duì)較低，房企拿地出現(xiàn)分化。在此次所推地塊中，有3宗地因僅有一位競買人最終底價(jià)成交。其中寶山楊行地塊由金茂和寶冶聯(lián)合體拿下，松江新城低密地塊則是由國貿(mào)地產(chǎn)和松江交投組成的聯(lián)合體斬獲。相較于徐匯、楊浦、靜安這種絕對(duì)市中心區(qū)域，寶山和松江的市場(chǎng)預(yù)期稍低，拿地企業(yè)往往是對(duì)區(qū)域比較熟悉的深耕型企業(yè)。

??徐匯華涇地塊雖然也位于徐匯區(qū)，但由于該地塊是集商、住、辦為一體的屬性，對(duì)開發(fā)商的資金和開發(fā)實(shí)力要求較高，所以最終也僅有一位競買人，起到托底作用。

??目前，相比市中心高端豪宅，上海郊區(qū)新房去化也存在壓力。為了激活市場(chǎng)，8月底，上海再次打出政策“組合拳”，對(duì)外環(huán)外限購政策進(jìn)行松綁，以進(jìn)一步釋放購買力。政策也對(duì)市場(chǎng)起到了立竿見影的助推效果，有數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布一周后，上海郊區(qū)的新盤成交量翻倍，二手房帶看增多。市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)也讓開發(fā)商們更有信心拿地，即使郊區(qū)去化存壓，但上海樓市整體韌性仍在，這也是臨近年末但上海新推土地均能成功出讓的關(guān)鍵因素。