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??今年廣州土地市場(chǎng)的最高溢價(jià)率是安置房地塊貢獻(xiàn)的。

??11月14日，白云區(qū)江高鎮(zhèn)2宗安置房用地競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)鐑r(jià)率分別達(dá)到了37.83%和28.86%，總成交價(jià)9.59億元。競(jìng)得者為中建國(guó)際投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中建國(guó)際投資”）旗下企業(yè)。

??據(jù)了解，早在2022年底，廣州便推出了廣東省首個(gè)“安置房定向回購(gòu)”項(xiàng)目，采取“限地價(jià)+競(jìng)回購(gòu)價(jià)”的方式出讓。在那之后，該市又陸續(xù)供應(yīng)了不少采用“公開(kāi)出讓+定向回購(gòu)”建設(shè)模式的安置房土地，多宗溢價(jià)成交。

??“主要是成本利潤(rùn)可控，有確定性?！?1月18日，對(duì)于安置房用地受追捧的現(xiàn)象，廣州一位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家如此點(diǎn)評(píng)?？硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉也表示帶回購(gòu)條件的安置房頗受部分企業(yè)歡迎，對(duì)于原本就有代建業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，承接安置房項(xiàng)目可以更好地通過(guò)成本控制和提高經(jīng)營(yíng)管理效率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。

??安置房地塊獲房企追捧

??本次白云區(qū)推出的是江高鎮(zhèn)廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園 AB0101011地塊和AB0101013地塊，均為二類(lèi)居住用地，前者的總建筑面積為62248平方米，掛牌起始價(jià)約2.9億元，折合樓面地價(jià)4671元/平方米。后者總建筑面積為93929平方米，掛牌起始價(jià)約4.33億元，折合樓面地價(jià)4610元/平方米。

??2宗土地均用于拆遷安置，競(jìng)得人在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起1個(gè)月內(nèi)，與廣州民科園城市更新投資有限公司簽訂項(xiàng)目回購(gòu)合同，回購(gòu)總價(jià)分別約8.89億元、12.94億元。

??這2宗地均有2位競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)價(jià)，其中，AB0101011地塊的競(jìng)價(jià)輪數(shù)達(dá)到了22輪，AB0101013地塊18輪，最終的成交價(jià)分別為4.01億元和5.58億元，溢價(jià)率分別為37.83%和28.86%?？鄢?.59億元的總土地成本，地塊將有約12.2億元的預(yù)算可分配于工程建設(shè)及競(jìng)買(mǎi)人的合理利潤(rùn)。

??廣州對(duì)安置房地塊出讓模式的創(chuàng)新探索始于3年前。2022年12月，廣東省推出首個(gè)保障房定購(gòu)項(xiàng)目——廣州市白云區(qū)龍歸街AB1312039 、AB1312040地塊。該地塊為安置房用地，所建房屋由白云區(qū)政府指定單位回購(gòu)用于拆遷安置。掛牌出讓價(jià)格設(shè)定最高限制地價(jià)約16.35億元，當(dāng)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，安置房回購(gòu)價(jià)格設(shè)定為17900元/平方米，當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人參與報(bào)價(jià)，改為競(jìng)安置房回購(gòu)價(jià)格確定競(jìng)得人，降價(jià)幅度為100元/平方米。該地塊吸引了3家房企參與競(jìng)買(mǎi)，經(jīng)過(guò)9輪競(jìng)價(jià)后，以17100/平方米的回購(gòu)價(jià)格成交。通過(guò)“限地價(jià)、競(jìng)回購(gòu)價(jià)”的方式出讓?zhuān)尠自茀^(qū)政府對(duì)項(xiàng)目原預(yù)算減少了2億元。

??在那之后，廣州推出多宗同類(lèi)土地，頗受房企歡迎。如今年10月10日，白云區(qū)太和鎮(zhèn)AB1209039、AB1209040地塊競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)瑯佑?家房企參拍，通過(guò)15輪的競(jìng)價(jià)后，以約6.44億元的總價(jià)成交，溢價(jià)率16.24%，折合樓面地價(jià)6616.6元/平方米。該地塊為白云區(qū)大瀝村、田心村、營(yíng)溪村、柏塘村城中村改造項(xiàng)目的安置房用地，項(xiàng)目回購(gòu)總價(jià)約14.99億元，回購(gòu)單價(jià)約為1.54萬(wàn)元/平方米。

??今年5月份，中建國(guó)際投資（廣東）有限公司投資發(fā)展部投資總監(jiān)畢雅豪在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“公開(kāi)出讓+定向回購(gòu)”模式通過(guò)出讓方式將宅地推向市場(chǎng)，土地按市價(jià)交易，實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值市場(chǎng)化。這種模式激勵(lì)了更多開(kāi)發(fā)商參與公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)及建設(shè)資金投入，政府后續(xù)通過(guò)定向回購(gòu)回籠資金，實(shí)現(xiàn)了資金的良性循環(huán)和政企雙贏的良性發(fā)展。

??中建系押注安置房定購(gòu)生意

??雖然有不少房企參與了廣州安置房地塊的競(jìng)拍，但截至目前，大部分的地塊都為中建國(guó)際投資所競(jìng)得。

??中建國(guó)際投資乃中國(guó)建筑國(guó)際在內(nèi)地開(kāi)展投資業(yè)務(wù)的旗艦企業(yè)。中國(guó)建筑國(guó)際則為中國(guó)建筑在香港的上市公司，是香港資本市場(chǎng)最大的綜合型建筑企業(yè)。公開(kāi)信息顯示，中建國(guó)際投資自2006年起便積極拓展內(nèi)地投資業(yè)務(wù)，投資建造項(xiàng)目超過(guò)500個(gè)，投資總額超5500億元，是中建系統(tǒng)重要的投資企業(yè)。

??據(jù)了解，中國(guó)建筑國(guó)際從2015年開(kāi)始大規(guī)模承接PPP項(xiàng)目，2017年因內(nèi)地PPP項(xiàng)目監(jiān)管與融資收緊，項(xiàng)目落地放緩，疊加項(xiàng)目周期長(zhǎng)等因素，導(dǎo)致該公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度明顯放慢，影響凈資產(chǎn)收益率。為此，該公司自2018年起逐步放棄PPP模式，大力向政府保障房定向回購(gòu)等新項(xiàng)目拓展。

??在2019年的業(yè)績(jī)推介資料中，中國(guó)建筑國(guó)際透露PPP項(xiàng)目的回款周期普遍在10年以上，而政府定向回購(gòu)項(xiàng)目一般是4年周期（含2年建設(shè)），該公司參與土地招標(biāo)，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、投資、施工，政府在完工后購(gòu)買(mǎi)所有房屋。這種模式雖然比PPP模式的利潤(rùn)率低，但加快了項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率和現(xiàn)金回報(bào)，因此能顯著提高內(nèi)部收益率。

??畢雅豪也對(duì)媒體表示，區(qū)別于傳統(tǒng)安置房承建商通過(guò)EPC模式向施工合同索要利潤(rùn)，安置房定購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目能較大程度調(diào)動(dòng)具有較強(qiáng)開(kāi)發(fā)實(shí)力的央企國(guó)企參與投資的積極性，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全流程的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、移交，保證安置房建得及時(shí)、交得出去。

??中國(guó)建筑國(guó)際曾在2023年初披露過(guò)一組數(shù)據(jù)，表示該公司已先后在浙江、安徽、山東、福建、廣東等9個(gè)省份完成了50余宗定購(gòu)保障房項(xiàng)目，回購(gòu)貨值超600億元。

??廣州是一個(gè)重要市場(chǎng)。白云區(qū)龍歸街AB1312039 、AB1312040地塊是中國(guó)建筑國(guó)際首進(jìn)廣州打造的第一個(gè)安置房定購(gòu)項(xiàng)目，此后該公司又陸續(xù)拿下南沙區(qū)橫瀝鎮(zhèn)2024NJY-4號(hào)安置地塊，白云區(qū)江高鎮(zhèn)金沙南路南側(cè)AB0409195地塊，白云區(qū)太和鎮(zhèn)AB1209039、AB1209040地塊，以及這次的江高鎮(zhèn)廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園 AB0101011地塊和AB0101013地塊等。

??1個(gè)星期前，從化區(qū)也推出了1宗安置房地塊，掛牌起始價(jià)約1.29億元，安置房回購(gòu)價(jià)格為12500元/平方米，計(jì)劃于12月12日出讓。關(guān)于是否參與這幅土地的競(jìng)買(mǎi)，以及安置房定購(gòu)業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)劃等問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了中國(guó)建筑國(guó)際相關(guān)部門(mén)，但電話(huà)未能接通。