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??“你要問(wèn)我工作怎么樣，那就是一個(gè)字‘忙’,從早忙到深夜?！北＠h璽灣的一名銷售人員語(yǔ)速很快地說(shuō)。

??該項(xiàng)目自開(kāi)放以來(lái)，銷售人員就一直在接待、安排客戶看房。為了保證體驗(yàn)，一個(gè)銷售一天最多只能接待3~4組客戶，“還有很多客戶預(yù)約不上?！痹撲N售人員表示。

??這是廣州樓市久違的畫(huà)面。

??11月7日，保利玥璽灣開(kāi)盤(pán)，成交數(shù)據(jù)迅速刷屏：236套成交、單日成交突破106億元。這是今年全國(guó)單盤(pán)一次性成交金額最高，也是2025年至今唯一一個(gè)“開(kāi)盤(pán)即破百億”的項(xiàng)目。均價(jià)約17萬(wàn)元/平方米，最高單價(jià)達(dá)30萬(wàn)元/平方米。

??一位高端項(xiàng)目操盤(pán)手直言，業(yè)內(nèi)被徹底點(diǎn)燃，朋友圈都炸了。在他看來(lái)，保利玥璽灣幾乎把廣州市場(chǎng)上3000萬(wàn)元級(jí)以上的購(gòu)房需求“收割”殆盡，“其他高端項(xiàng)目都沒(méi)什么辦法了?！?/p>

??廣州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員鄧浩志亦表示，這一開(kāi)盤(pán)表現(xiàn)，幾乎集中釋放了廣州過(guò)去10年積累的頂豪需求。

??“捅破天”銷售成績(jī)

??“這次是真的捅破天了。”上述豪宅操盤(pán)手說(shuō)，他手機(jī)里不斷跳出討論消息。

??上一次廣州出現(xiàn)類似盛況，還是3年前。2022年琶洲南TOD開(kāi)盤(pán)，引發(fā)全城高凈值客戶搶房潮。但隨后市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。與2024年~2025年北上深高端住宅持續(xù)出現(xiàn)百億元項(xiàng)目不同，廣州一度沉默，市場(chǎng)甚至對(duì)其資產(chǎn)價(jià)值與高端需求承載力產(chǎn)生疑問(wèn)。

??保利玥璽灣給出了反駁。

??該地塊于2024年9月29日出讓，總價(jià)約117.55億元，折合樓面地價(jià)約6.7萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目位于金融城西區(qū)，毗鄰珠江新城東區(qū)、對(duì)望琶洲與廣交會(huì)展館，南向一線江景資源稀缺。產(chǎn)品層面，起步戶型為200平方米，最大可達(dá)600平方米以上，為廣州目前唯一一個(gè)陽(yáng)臺(tái)面積占比可擴(kuò)大至30%的項(xiàng)目，得房率優(yōu)勢(shì)明顯；首創(chuàng)“11米抬高浮島設(shè)計(jì)”，首層住宅同樣擁有江景視野。

??這意味著保利玥璽灣幾乎涵蓋了“頂豪”所有關(guān)鍵標(biāo)簽：區(qū)位、城市資源稟賦、政策支持，以及產(chǎn)品端創(chuàng)新。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析說(shuō)，借助這些高端項(xiàng)目釋放市場(chǎng)熱度，帶動(dòng)土地出讓和招商引資，同時(shí)留住本地富豪、吸引外地高凈值人群，已成為廣州等重點(diǎn)城市近年來(lái)樓市發(fā)展的重要路徑。因此，推出優(yōu)質(zhì)地塊、給予開(kāi)發(fā)商更優(yōu)厚的條件，其核心目的就是打造標(biāo)桿高端項(xiàng)目，形成示范效應(yīng)，引領(lǐng)市場(chǎng)熱潮。

??中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年至今，全國(guó)僅有4個(gè)項(xiàng)目年度成交額突破百億元，均位于上海。而保利玥璽灣憑借單日破百億元的成績(jī)，不僅刷新了廣州歷史紀(jì)錄，也直接沖入全國(guó)年度銷售金額第五。隨著后續(xù)銷售推進(jìn)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目今年最終銷售額有望躋身全國(guó)前三。

??購(gòu)買力釋放

??在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)密集的廣州，財(cái)富積累深、市場(chǎng)需求真實(shí)存在。

??但是長(zhǎng)期以來(lái)，珠江新城CBD高端住宅供應(yīng)緊缺，高凈值客戶若想置換房子不得不在產(chǎn)品、地段和景觀之間作取舍。

??一位傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)老板表示，他身邊幾位居住在珠江新城的朋友一直有換房需求，但市場(chǎng)上很少有理想標(biāo)的。近期，他們都在討論保利玥璽灣。他判斷：“房地產(chǎn)未來(lái)升值空間可能有限，但市場(chǎng)太久沒(méi)有出現(xiàn)這種地段好、圈層純粹、產(chǎn)品力強(qiáng)的項(xiàng)目。因?yàn)橄∪保鼤?huì)非常保值。”

??據(jù)保利玥璽灣方面披露，項(xiàng)目認(rèn)籌約350組，最終去化呈現(xiàn)出“價(jià)格越高、越稀缺越搶手”的特點(diǎn)。購(gòu)房者多為“實(shí)業(yè)老錢”、互聯(lián)網(wǎng)及游戲科技公司創(chuàng)始人，以及財(cái)富榜（中國(guó)富豪榜500強(qiáng)）上榜的高凈值人士。除了本地實(shí)力買家，還有不少來(lái)自大灣區(qū)其他城市的客戶。

??鄧浩志表示，珠江新城長(zhǎng)期缺乏新房，許多有置換需求的客戶只能繼續(xù)居住在舊物業(yè)。此前琶洲南TOD項(xiàng)目雖承接了一部分需求，但仍存在一定的地理差異。而保利玥璽灣緊鄰珠江新城，既滿足了核心板塊的換房需求，也吸引了外區(qū)客戶關(guān)注，這正是項(xiàng)目熱銷的基本面所在。

??一名珠江新城的資深房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，珠江新城絕大多數(shù)住宅樓齡都超過(guò)10年，部分甚至超過(guò)15年，產(chǎn)品已經(jīng)落后市場(chǎng)幾代。除三四個(gè)高端項(xiàng)目外，其他樓盤(pán)已難以跟新房競(jìng)爭(zhēng)，因此保利玥璽灣賣得好也不足為奇。

??這是個(gè)案

??盡管熱銷，但廣州業(yè)內(nèi)人士并未盲目樂(lè)觀。

??“保利玥璽灣是個(gè)例，廣州高端市場(chǎng)其實(shí)在加速分化。成交表現(xiàn)較好的，多是今年新入市的項(xiàng)目；即便在同一樓盤(pán)內(nèi)，不同戶型去化速度也差異明顯，200平方米以上的大戶型明顯放緩?！鄙鲜龊勒俦P(pán)手表示。

??市場(chǎng)數(shù)據(jù)亦印證這一趨勢(shì)。

??10月底，位于白鵝潭CBD核心的保利翡麗甲第開(kāi)售，價(jià)格7萬(wàn)元~13萬(wàn)元/平方米，首次開(kāi)盤(pán)熱銷約18億元，整體去化9成，截至11月12日，項(xiàng)目已網(wǎng)簽132套。

??中指院數(shù)據(jù)顯示，1~10月廣州銷售金額排名第一、第二的項(xiàng)目，分別為今年開(kāi)售的保利天曜、保利天奕，銷售金額分別為53.8億元和52.8億元。此外，在前20榜單中，西派天河序、越秀天河和樾府、保利天瑞、中海大境等同樣屬于近年推出、產(chǎn)品力較強(qiáng)的項(xiàng)目。

??“3000萬(wàn)以上客戶基本都被保利玥璽灣吸走了，我們銷售都開(kāi)玩笑說(shuō)，‘它吸走了我們半年的客源’?！鄙鲜龊勒俦P(pán)手稱，高凈值購(gòu)房者不會(huì)長(zhǎng)期按兵不動(dòng)，他們只是等待合適的標(biāo)的。

??中指院數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去10年廣州總價(jià)3000萬(wàn)級(jí)以上住宅年均成交不足200套，截至2025年10月，全市僅成交122套。而保利玥璽灣單日成交236套，遠(yuǎn)超今年前10月的總和，也一舉超過(guò)廣州近十年的年均成交水平。

??鄧浩志認(rèn)為，保利玥璽灣熱銷背后存在明顯的虹吸效應(yīng)，但從整體市場(chǎng)看，即便在房地產(chǎn)整體下行背景下，北上廣深的高端市場(chǎng)依舊相對(duì)堅(jiān)挺。高端物業(yè)銷售普遍好于剛需和改善型產(chǎn)品，顯示出高端市場(chǎng)的韌性與價(jià)值認(rèn)同度。

??下一個(gè)潛力

??保利玥璽灣的熱銷，也讓廣州業(yè)內(nèi)人士將目光投向潛在的挑戰(zhàn)者——馬場(chǎng)地塊。

??10月中旬，珠江新城馬場(chǎng)地塊控規(guī)調(diào)整方案正式公布。地塊調(diào)整后，總建筑面積達(dá)73萬(wàn)平方米，將圍繞“中央綠軸”布局高端商業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、未來(lái)社區(qū)、鄰里中心等多元功能，地塊東側(cè)擬新增中小學(xué)用地。其中，兩塊住宅用地面積約5.41萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約22萬(wàn)平方米。

??市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，馬場(chǎng)地塊很可能在年底推出，憑借明顯的地理優(yōu)勢(shì)、完整的城市界面和核心板塊稀缺資源，或成為下一個(gè)廣州“地王”。

??鄧浩志表示，馬場(chǎng)地塊價(jià)格自然不低?？傮w來(lái)看，這幾年積累的核心客戶群體仍然存在。不過(guò)，隨著核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。預(yù)計(jì)明年的頂豪市場(chǎng)既充滿活力，也更加理性和分化：高品質(zhì)、地段優(yōu)越的項(xiàng)目仍將受到追捧，而缺乏核心價(jià)值的項(xiàng)目則面臨更大壓力。

??上述珠江新城房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，也有客戶關(guān)注馬場(chǎng)地塊，愿意繼續(xù)觀望。

??“持銷（一個(gè)連續(xù)的銷售期）項(xiàng)目爭(zhēng)奪買家的壓力又增加了?！鄙鲜龊勒俦P(pán)手認(rèn)為，“不過(guò)，廣州這座城市的話題熱度，也回來(lái)了?！?/p>