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??今年，北京房地產人士最深感受之一肯定是，朝陽區(qū)優(yōu)質地塊供應明顯增多了。

??11月25日，朝陽區(qū)松榆里地塊將掛牌出讓。該地塊總占地面積2.89萬平方米，建筑控制規(guī)模8.08萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），起始樓面價5.26萬元/平方米。

??從地理位置看，該地塊位于東南三環(huán)黃金區(qū)位，在國貿、雙井商圈5公里范圍內，距地鐵14號線北工大西門站僅約200米，周邊配套齊全，生活氛圍濃郁，具有打造高端改善產品的潛力。

??今年以來，朝陽區(qū)已經出讓了三間房、黃杉木店、呼家樓南里、太陽宮4宗改善性商品房地塊，與2024年全年成交3宗地塊相比，增加明顯。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認為，這是因為朝陽區(qū)是北京市城中村改造重點區(qū)之一，近年來城市更新提速，釋放了大量土地。

??地段優(yōu)越

??11月6日，我們在松榆里地塊現(xiàn)場看到，松榆里本體地塊及武圣東里22戶房屋已由朝陽城發(fā)集團于近期完成拆除。

??地塊兩公里外，有燕莎奧特萊斯、北京朝陽合生匯、芳圓里ID MALL等商業(yè)資源；醫(yī)療資源則有北京廣仁中西醫(yī)結合醫(yī)院、北京垂楊柳醫(yī)院；生態(tài)方面有松榆里公園。

??地塊也存在一定的開發(fā)限制，挨著文化用地有一處110千伏的高壓線塔，地塊北側自東向西有一條10千伏的電線，何時遷走或入地尚不確定。

??在城市設計和建筑設計上，除了與周邊環(huán)境相協(xié)調、與城市整體風貌相融合之外，拍賣文件在出入口、公共空間等方面有更為細致的要求，例如：住宅地塊東側邊界中央須分別設置地上、地下小區(qū)人行出入口，其中地下出入口預留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米；在鼓勵設置下沉庭院，下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

??合碩機構首席分析師郭毅表示，關注松榆里地塊的房企會很多，因為地塊具備打造大戶型產品的可能性?？赡馨跫壐纳泼娣e段，比如100平方米起步，這種產品將會有大量地緣性改善客群支撐，如果做更大面積，如140平方米以上，總價在2000 萬元上下的產品，則會吸引國貿CBD、雙井一線的部分地緣性高端改善客群。拿地企業(yè)將結合自己對地塊規(guī)劃的理解，以及對周邊客群的摸底情況，做出適合項目流速和利潤追求的產品。

??招商蛇口已為松榆里地塊做好了工程招標準備，或將參與該地塊競拍。

??據北京市公共資源交易平臺披露，近期該平臺新增2項招標計劃，均指向北京朝陽區(qū)松榆里平房區(qū)城中村改造項目0410-0001地塊（以下簡稱“松榆里地塊”），招標范圍為施工圖紙范圍內的地基與基礎、主體結構等建設施工工作及其監(jiān)理，招標人北京招泰房地產開發(fā)有限公司，該公司實際控制方為招商蛇口。

??領跑高端市場

??朝陽區(qū)大量供地背后，是強勁的改善置業(yè)需求。

??松榆里地塊地處朝陽區(qū)東南部傳統(tǒng)主城區(qū)，朝陽區(qū)的早期開發(fā)建設都集中在這一區(qū)域，有非常多的老牌居住區(qū)。多年來，區(qū)域內缺少新房供應，老舊的二手房已進入亟待更新的狀態(tài)，所以地緣性改善需求豐富。

??從區(qū)域整體看，這類需求并非個案。

??自2024年以來，朝陽區(qū)共成交7宗涉宅用地，涉及酒仙橋板塊、十八里店板塊、管莊板塊、朝青板塊和CBD板塊。值得注意的是，除十八里店板塊外，其余4個板塊均為朝陽區(qū)二手房交易的主力板塊。

??新地供應后，沉淀許久的大批置換人群進入市場，成為購房人。加之CBD外溢高管、金融從業(yè)者等高凈值人群也為各高端項目完成一定去化，支撐朝陽高端改善盤從點狀分布轉向全域聯(lián)動。

??市場表現(xiàn)也印證了這一點。朝陽區(qū)酒仙橋雙子北京宸園、中海萬吉玖序，以高端產品線在酒仙橋板塊確立12萬+的價格體系。根據克而瑞數據，今年上半年北京樓盤銷售金額TOP5榜單中，北京宸園、中海萬吉玖序以51.05億元、41.58億元位列榜單第4、5，僅次于海淀3盤。

??去年10月開盤的北京宸園目前已基本售罄，今年5月開盤的中海萬吉玖序截至11月8日，住宅網簽198套，成交均價約11.5萬元/平方米，去化率約54%。

??黃杉木店雙子璞樾、紫京宸園均于今年10月開盤。金茂越秀璞樾一位銷售經理透露，項目周圍有52個社區(qū)，包括天鵝灣，星河灣等約有三四萬人，其中許多業(yè)主置換需求迫切。

??未來還有溢價率39%的太陽宮地塊、呼家樓強改善地塊將入市，加上即將出讓的松榆里地塊、擬供地清單中的永安里地塊，有業(yè)內人士預判，2025年朝陽高端市場份額或將占全市30%～40%。