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??近期，市場(chǎng)對(duì)房貸數(shù)據(jù)與銷售指標(biāo)之間的匹配關(guān)系，以及房貸指標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)注度較高。2026年一季度，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增加8.6萬(wàn)億元，但分部門看存在明顯分化：住戶貸款僅增加2967億元，其中中長(zhǎng)期貸款增加4607億元。這一數(shù)據(jù)既體現(xiàn)出樓市“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)與按揭投放之間的溫差，也側(cè)面反映出居民部門加杠桿意愿依然審慎。這反過(guò)來(lái)也促使我們思考：新形勢(shì)下金融機(jī)構(gòu)應(yīng)如何做大做強(qiáng)房貸業(yè)務(wù)，尤其是在推動(dòng)自身轉(zhuǎn)型、對(duì)接房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過(guò)程中，找到房貸業(yè)務(wù)更優(yōu)的發(fā)展路徑。

??一、樓市“小陽(yáng)春”與信貸數(shù)據(jù)的“溫差”：為何交易熱度未完全轉(zhuǎn)化為貸款增長(zhǎng)？

??2026年春節(jié)過(guò)后，核心城市確實(shí)迎來(lái)了一輪樓市“小陽(yáng)春”，尤其是二手房市場(chǎng)表現(xiàn)較為亮眼。但從信貸數(shù)據(jù)看，兩者之間存在一定“溫差”。數(shù)據(jù)顯示，3月住戶中長(zhǎng)期貸款增加2953億元，環(huán)比已有明顯改善，從房地產(chǎn)角度看，主要得益于北上廣深等一線城市二手房成交量放大，帶動(dòng)了按揭需求釋放。不過(guò)從絕對(duì)規(guī)?？?，2026年一季度末個(gè)人住房貸款余額降至36.72萬(wàn)億元，同比增速為-3.1%，一季度減少2911億元。這說(shuō)明，當(dāng)前市場(chǎng)的成交熱度尚不足以扭轉(zhuǎn)房貸余額整體縮水的局面。

??背后的原因主要有三點(diǎn)：一是盡管二手房成交活躍，但“以價(jià)換量”特征明顯，總成交金額的修復(fù)滯后于成交套數(shù)；二是新房市場(chǎng)去化壓力依然較大，對(duì)新增貸款的貢獻(xiàn)度減弱；三是當(dāng)前市場(chǎng)成交偏向剛需，而這類需求并未充分加杠桿。部分剛需購(gòu)房者更多采用公積金貸款（加上公積金貸款額度各地均普遍提高），并未充分使用商業(yè)貸款；同時(shí)，即便是購(gòu)買高端房產(chǎn)的群體也普遍未用足杠桿，首付比例往往不會(huì)按15%的下限操作。這些因素客觀上分流了部分房貸需求。

??另外，在這一階段，我們需要摒棄過(guò)去單純看“成交面積”來(lái)判定房貸走向的邏輯。當(dāng)前的房貸增長(zhǎng)，不僅取決于交易量的放大，更取決于“新增貸款投放”與“存量貸款償還”之間的軋差。提前還貸的潮汐效應(yīng)，雖在減弱，但依然是壓制房貸余額增速的重要因素。

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??二、商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)的邏輯重構(gòu)：從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量深耕”

??面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)邏輯正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。過(guò)去，銀行業(yè)習(xí)慣于在增量市場(chǎng)中通過(guò)降低門檻、提高效率來(lái)?yè)屨挤蓊~；而在存量時(shí)代，金融機(jī)構(gòu)必須適應(yīng)低增長(zhǎng)的常態(tài)。

??既然市場(chǎng)進(jìn)入存量階段，銀行房貸業(yè)務(wù)也需相應(yīng)轉(zhuǎn)型。當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間的房貸業(yè)務(wù)機(jī)遇，不應(yīng)僅局限于“新買房”環(huán)節(jié)，而應(yīng)更多向存量市場(chǎng)挖掘潛力。一方面，二手房交易帶來(lái)的“轉(zhuǎn)按揭”或抵押品變更業(yè)務(wù)占比正在提升；另一方面，存量房的改造、裝修及隨之而來(lái)的消費(fèi)金融需求，正構(gòu)成與房貸相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈金融需求。此外，隨著“好房子”理念的提出，現(xiàn)有存量住房的更新改造需求巨大，這要求銀行不僅要關(guān)注傳統(tǒng)的購(gòu)房消費(fèi)領(lǐng)域，也要關(guān)注住房全生命周期中的房貸業(yè)務(wù)及金融創(chuàng)新，這也是當(dāng)前非常關(guān)鍵的著力點(diǎn)。

??三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局：國(guó)有大行規(guī)?？s減與機(jī)構(gòu)職能分化

??從市場(chǎng)微觀主體來(lái)看，房貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)集中度較高，國(guó)有大行是個(gè)人住房貸款的主要供給方。然而，當(dāng)前國(guó)有大行的房貸規(guī)模已出現(xiàn)明顯縮減趨勢(shì)。2026年一季度個(gè)人住房貸款余額36.72萬(wàn)億元，同比下降3.1%，這與主流銀行在年報(bào)中披露的按揭貸款負(fù)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)基本吻合。

??部分中小銀行的貸款業(yè)務(wù)表現(xiàn)相對(duì)較好，但由于其基數(shù)不大，個(gè)別指標(biāo)的階段性好轉(zhuǎn)并不具有代表性。從實(shí)際業(yè)務(wù)角度看，當(dāng)前各類中小銀行都在加大力度拓展商業(yè)貸款業(yè)務(wù)，因?yàn)橹挥猩虡I(yè)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展良好，才有條件承接公積金等相關(guān)業(yè)務(wù)。在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下，大型銀行承擔(dān)的任務(wù)也較多，因此中小銀行在某些區(qū)域市場(chǎng)上也存在一些新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。不過(guò)，盡管表面上銀行間存在業(yè)務(wù)分化，涉房信貸規(guī)模增速放緩是行業(yè)共同面臨的挑戰(zhàn)。

??四、資產(chǎn)質(zhì)量與收益率：房貸依然是優(yōu)質(zhì)的“壓艙石”，收益率進(jìn)入“薄利多銷”時(shí)代

??本部分關(guān)注房貸不良率。雖然市場(chǎng)上偶有法拍房增加的消息，但從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)人住房貸款的整體資產(chǎn)質(zhì)量依然優(yōu)于絕大多數(shù)對(duì)公及消費(fèi)類信貸產(chǎn)品。考慮到我國(guó)居民家庭的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，盡管近年來(lái)受房?jī)r(jià)波動(dòng)和部分居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱的影響，房貸違約壓力有所抬頭，但相比其他無(wú)抵押信用貸款，房貸的違約損失率依然處于可控區(qū)間。房?jī)r(jià)波動(dòng)確實(shí)是導(dǎo)致房貸縮水壓力的核心變量，但目前來(lái)看，其更多影響的是房屋的抵押價(jià)值，而非大規(guī)模引發(fā)不良貸款激增。

??在收益率方面，隨著LPR下調(diào)和重定價(jià)周期的推進(jìn)，房貸業(yè)務(wù)的綜合收益率持續(xù)承壓。當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差已處于歷史低位（約1.42%），銀行不得不采取“以量補(bǔ)價(jià)”的策略，但在總量縮減的背景下，這一策略面臨挑戰(zhàn)。未來(lái)的破局之道在于“薄利多銷”基礎(chǔ)上的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)律，核心城市的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)較為清晰，可適當(dāng)加大在這些領(lǐng)域的布局，搶占市場(chǎng)份額。具體策略包括：聚焦核心區(qū)域，重點(diǎn)支持人口凈流入的大城市二手房交易，這類交易價(jià)格透明、流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低；對(duì)接城市更新，積極介入城中村改造、原拆原建、收購(gòu)二手房做保障房等領(lǐng)域的貸款需求，利用政策窗口鎖定優(yōu)質(zhì)客戶；降低獲客成本，通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，降低尋找客戶、識(shí)別客戶的風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營(yíng)成本，在低利率環(huán)境下維持合理的資本回報(bào)率；對(duì)接住房新政策，如房貸貼息政策，持續(xù)帶動(dòng)房貸規(guī)模上行。

??五、未來(lái)展望：房?jī)r(jià)企穩(wěn)是信貸回暖的先行信號(hào)

房貸業(yè)務(wù)與房?jī)r(jià)雖非同一概念，但二者密切相關(guān)。房?jī)r(jià)是居民購(gòu)房信心的“錨”。只有在房?jī)r(jià)預(yù)期趨于穩(wěn)定并逐步企穩(wěn)回升的背景下，居民購(gòu)房意愿才會(huì)增強(qiáng)，由此帶動(dòng)的置換鏈條也才能重新順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。近期來(lái)看，房?jī)r(jià)企穩(wěn)的信號(hào)開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)信心有所修復(fù)，這對(duì)交易活躍度形成了正面支撐。市場(chǎng)一旦活躍起來(lái)，房貸業(yè)務(wù)的推進(jìn)也就具備了更好的基礎(chǔ)條件。因此可以認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格企穩(wěn)與交易量企穩(wěn)，實(shí)際上也對(duì)應(yīng)著房貸業(yè)務(wù)的企穩(wěn)過(guò)程，這一點(diǎn)值得肯定。進(jìn)一步看，隨著市場(chǎng)環(huán)境的改善，部分核心城市有望率先進(jìn)入“規(guī)模筑底、積極向好”的新階段。在這一過(guò)程中，結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進(jìn)，諸如與現(xiàn)房銷售、租賃住房產(chǎn)品推廣、城市更新、房票政策等形成銜接，進(jìn)而有望在房貸業(yè)務(wù)層面探索更多創(chuàng)新的結(jié)合點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)