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??2026年5月以來，全國房地產市場的結構性回暖特征進一步明朗。與前三年的“脈沖式”短暫回升不同，本輪以一二線核心城市為主導的二手房交易活躍態(tài)勢，在交易規(guī)模、增長質量及持續(xù)性方面均展現(xiàn)出超預期的韌性?；?月及“五一”期間的網簽數(shù)據，我們認為此類市場已初步完成筑底，進入以剛需為主導、改善需求逐步釋放的溫和復蘇周期，這也為各地“努力穩(wěn)定房地產市場”、推動樓市從“點狀式回暖向全面性回暖”提供了較好的基礎。

??一、交易規(guī)模顯著躍升，數(shù)據表現(xiàn)超預期

??從監(jiān)測的核心城市數(shù)據來看，二手房成交規(guī)模已站上新的臺階。與歷史同期相比，當前交易量不僅顯著優(yōu)于去年同期，更在部分城市創(chuàng)下近年新高，印證了我們此前關于“政策效果顯現(xiàn)、房價調整激發(fā)需求”的判斷。

??具體來看，上海市場表現(xiàn)尤為突出。2026年4月，上海二手房（含商業(yè)）累計網簽量達28742套，同比上漲約22.3%，成為近十年來4月單月成交的最高值。與此同時，北京市場表現(xiàn)同樣穩(wěn)固，4月二手住宅網簽量為17893套，同比增長約15%，創(chuàng)下近五年來的4月成交新高。

??為使數(shù)據更具直觀性，我們對一線城市4月的成交量匯總整理如下：

??此外，從全國各重點城市來看，4月二手住宅成交同比增速普遍超過10%，交易水平整體邁上了新規(guī)模、新臺階。這一系列數(shù)據表明，政策組合拳正有效激發(fā)市場需求，“量升”的格局已經形成。

??二、活躍態(tài)勢具備延續(xù)性，從“脈沖式”反彈轉向“持續(xù)性”復蘇

??相較于此前行業(yè)“利好出盡、熱度回落”的普遍預期，當前市場表現(xiàn)明顯更為樂觀。我們認為本輪行情的可持續(xù)性主要體現(xiàn)在兩點：一是3月以來的“小陽春”態(tài)勢在4-5月延續(xù)，表現(xiàn)超出市場預期；二是政策持續(xù)協(xié)同發(fā)力，為市場提供了源源不斷的支撐，政策與市場之間的良性互動有所增強。

??在剛剛過去的“五一”假期（5月1日-5月5日），市場熱度繼續(xù)保持。全國重點城市二手住宅成交量同比增速超過20%，部分重點城市同比增速超過50%。其中，深圳在4月29日進一步放開核心區(qū)限購后，需求端反應迅速，“五一”假期二手房網簽保持活躍，同比大幅增長。這種高位慣性增長表明，購房者入市決策正在加快，市場信心處于持續(xù)修復過程中。

??綜合來看，交易規(guī)模的擴張具有延續(xù)性。隨著“賣舊買新”置換鏈條的打通，以及核心城市優(yōu)質房產吸引力的提升，預計5月市場雖然可能因季節(jié)性因素（如教育需求減弱）出現(xiàn)小幅自然回落，但整體活躍度預計將維持在高于去年同期的水平，即站上了一個更高規(guī)模的新臺階。

??三、結構分析：剛需托底與長線資金進場并存

??深入分析本輪成交結構，市場呈現(xiàn)出“雙輪驅動”的特征。一方面，最核心的驅動力依然來自自住性剛需和剛改；另一方面，部分區(qū)域高端及大戶型物業(yè)的放量表明，長線資金對核心資產的配置意愿有所增強。

??首先，剛需仍為市場基石。在上海4月的成交結構中，總價在200萬至400萬元區(qū)間的房源占據絕對主力，300萬元以下的低總價房源是成交創(chuàng)新高的核心支撐。這些房源多分布在交通便利的外圍區(qū)域，反映出新市民及年輕群體的真實居住需求正積極釋放。從實際調研來看，結合購房首付15%以及公積金貸款額度提高等政策，基本較好解決了此類剛需群體的置業(yè)資金問題，交易數(shù)據因此保持良好態(tài)勢。

??其次，高端及大戶型物業(yè)出現(xiàn)積極信號。在剛需托底的同時，核心城市高端市場亦表現(xiàn)活躍。以上海為例，黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、虹橋商務區(qū)等區(qū)域從二手房中介市場反饋來看，均出現(xiàn)了一些積極認購態(tài)勢，這與資產配置需求關注此類區(qū)域的市場認購有關。這也是較為積極的信號，說明除傳統(tǒng)改善型需求外，中高端需求也在積極入市。

??四、觀點總結與后市展望：回穩(wěn)基礎扎實

??綜上所述，當前樓市數(shù)據有力支撐了我們“樓市企穩(wěn)向好具備客觀基礎”的判斷。這一邏輯與2025年存在本質區(qū)別，主要原因在于“房價調整后市場接受度提高，房價止跌加速了觀望需求的入市”。無論是從成交規(guī)模的廣度，還是從成交持續(xù)性的深度來看，一二線核心城市均已走在復蘇前列。這種表現(xiàn)有望逐步傳導至房企新房銷售端和資本市場，提振房地產及相關產業(yè)鏈的估值預期。

??從努力穩(wěn)定房地產市場的角度看，下一步仍需持續(xù)做好幾項工作：一是關注二手房掛牌量能否企穩(wěn)（目前部分城市反饋，掛牌量雖較高位明顯下降，但近期又出現(xiàn)小幅回升）；二是關注成交價格能否在持續(xù)放量中保持回穩(wěn)和轉正態(tài)勢。當前價格應以總體穩(wěn)定為主要特征，價格穩(wěn)則預期穩(wěn)，也才能促使交易雙方快速達成交易。總體來看，隨著中央“努力穩(wěn)定房地產市場”基調的落地及地方政策的持續(xù)細化，行業(yè)信心將進一步增強，后續(xù)在一二手房置換鏈條順暢等方面也會有更好表現(xiàn)。

上海易居房地產研究院副院長 嚴躍進