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??上海房地產(chǎn)政策動態(tài)

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??2025年第三季度，上海市對住房限購、住房信貸、公積金政策、“好房子”建設(shè)等政策作出重要調(diào)整。具體來看：

??8月25日，上海市住建委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海分行、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整上海房地產(chǎn)政策措施的通知》，涵蓋調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸及完善個人住房房產(chǎn)稅等政策內(nèi)容。其中在住房限購方面，明確符合條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)；在個人住房信貸方面，取消首套住房和二套住房貸款利率區(qū)別等。

??9月19日，上海市對個人住房房產(chǎn)稅試點有關(guān)政策進行優(yōu)化調(diào)整，持有上海市居住證并在上海市工作生活的符合國家和上海市有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，和持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的購房人新購住房且屬于家庭首套的，暫免征房產(chǎn)稅；新購第二套及以上住房的，合計計算家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，暫免征房產(chǎn)稅，超出部分按原政策計征；持有上海市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按暫行辦法的規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的，其符合第一條規(guī)定的免稅住房和面積在上海市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。同日，上海市青浦區(qū)發(fā)布《青浦區(qū)落實房地產(chǎn)新政促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》提出，外省來滬人員社?；騻€稅繳納未滿1年，只要本人及家庭在滬無房，即可通過人才綠色通道申報購房資格，涵蓋新房與二手房。

??9月26日，上海市規(guī)劃與自然資源局印發(fā)《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，對新建住宅公共設(shè)施、建筑限高、外立面、架空層、陽臺面積等作出明確規(guī)范要求，主要涉及鼓勵沿城市生活性街道新增對外開放的文化、娛樂、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，可局部提高建筑高度等。

??上海土地市場交易情況

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??2025年前三季度，上海土地市場通過招拍掛轉(zhuǎn)讓90宗地塊，土地成交金額約1075.61億元，同比上升30.90%，成交樓板價34046元/平方米，同比上升51.99%，平均成交溢價率19.33%，比上年同期上升11.32個百分點。同比來看，前三季度土地市場成交規(guī)模上升，土拍熱度維持在高位，熱門區(qū)域成交樓板價創(chuàng)新高。

??2025年第三季度，上海完成了第六批次和第七批次集中供地交易活動。在第六批次集中供地中，8宗地塊全部成交，總成交金額289.57億元，7宗地塊溢價成交，1宗地塊底價成交，平均溢價率22.33%。第七批次集中供地中，5宗地塊全部成交，總成交金額111.16億元，3宗地塊溢價成交，2宗地塊底價成交，平均溢價率12.66%。整體土拍熱度持續(xù)，持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，房企拿地態(tài)度積極。

??核心地塊土拍溢價率與成交樓板價均有突破

??2025年前三季度，上海經(jīng)歷七批次集中土拍，共出讓32宗涉宅地塊，最少的二批次僅供應(yīng)1宗，最多的六批次供應(yīng)8宗。有25宗地塊溢價成交，超過三成地塊溢價率高于30%，虹口區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)、楊浦區(qū)等區(qū)域高溢價地塊頻現(xiàn)。成交總價最高的為第一批次拍出的虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，總價約89.64億元；成交樓板價最高的是第六批次土拍的徐匯區(qū)XH-02（TPL）單元051-11地塊；溢價率最高的為第六批次土拍的虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊。9月11日，上海發(fā)布第八批次地塊出讓公告，共推出6宗地塊，現(xiàn)場交易會定于2025年10月20日舉行。

??第六批次集中土拍中，出讓的8宗地塊分別位于浦東新區(qū)、虹口區(qū)、閔行區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)、奉賢區(qū)、靜安區(qū)、青浦區(qū)八個行政區(qū)。浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-02C-01地塊有7位競買人參與競拍，經(jīng)過62輪競價后進入競高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)階段，最終由中旅投資和招商蛇口聯(lián)合體競得，成交樓板價52360元/平方米，溢價率40%，裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/平方米，需要配建不小于200平方米的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，以及約0.7%的人才房。虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊有7位競買人參拍，因觸發(fā)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)上限而進入第二輪競價，最終由綠城中國競得，成交樓板價126577元/平方米，溢價率46.33%，溢價率創(chuàng)上海公開土拍市場新高。閔行區(qū)莘莊社區(qū)02單元06-05地塊有4位競買人參與競拍，經(jīng)過78輪競價后2家競買人進入競高品質(zhì)環(huán)節(jié)，最終由安徽省高速地產(chǎn)集團有限公司競得，成交樓板價56247元/平方米，溢價率為30%，地塊須配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施300平方米，中小套型比例30%。徐匯區(qū)XH-02（TPL）單元051-11地塊，共有3位競買人參與競拍，經(jīng)過28輪競價，由民企上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司競得，成交樓板價200257元/平方米，樓板價創(chuàng)全國土地單價新高，溢價率22.38%。普陀區(qū)W060401單元A03D-01、A03D-03地塊由中海競得，成交綜合樓板價58823元/平方米，溢價率為14.17%。奉賢區(qū)奉賢新城04單元14-04地塊由國貿(mào)、象嶼、天安、武漢清能瑾誠置業(yè)聯(lián)合體競得，成交樓板價24595元/平方米，溢價率11.8%。靜安區(qū)C050202單元053-b-1地塊有4位競買人參與競拍，經(jīng)過34輪競價由中海競得，成交樓板價90390元/平方米，溢價率為10.10%。青浦新城多用途組團用地由聯(lián)發(fā)以底價競得，成交綜合樓面價14925元/平方米。

??第七批次集中土拍中，出讓的5宗地塊分別位于楊浦區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)五個行政區(qū)。楊浦區(qū)N090601單元I4-01地塊有9位競買人參與競拍，為此次土拍中熱度最高的地塊，在經(jīng)過75輪競價后由潤皋置業(yè)和中鐵置業(yè)聯(lián)合體競得，成交樓板價92225元/平方米，溢價率28.09%。閔行區(qū)MHC10402單元24A-06A地塊有3位競買人參與競拍，最終由長江精工競得，成交樓板價36649元/平方米，溢價率11.19%。普陀區(qū)W060401單元A03B-04、A03B-05地塊有3位競買人參與競拍，最終由上海城建競得，成交樓板價79324元/平方米，溢價率12.79%。寶山區(qū)BSP0-2102單元宅地組合地塊與青浦區(qū)QPC1-0009單元75-04地塊底價成交，分別由建發(fā)、宇誠集團競得，成交樓板價分別為21300元/平方米、15505元/平方米。在三季度兩次集中土拍中，核心地塊熱度不減，預(yù)計這些地塊將帶來新一輪高品質(zhì)宅地供應(yīng)，將土地市場熱度持續(xù)傳導(dǎo)到樓市，助推新房價格水平保持平穩(wěn)。

??民企拿地積極性提升，為市場帶來新活力

??近年來，上海土地市場由央國企占據(jù)主導(dǎo)地位，但民營房企的參與度在不斷提高。上半年，大華集團、龍湖等民營房企均有所收獲，龍湖在第一批次土拍中競得的奉賢新城地塊，大華集團在第三批次及第五批次土拍中分別競得靜安大寧地塊及青浦徐涇地塊。三季度祺祥旺宇置業(yè)、宇誠集團兩家民營房企首次參與上海土地市場，民營房企的積極入局反映出企業(yè)對市場止跌企穩(wěn)的信心有所提升。整體來看，在上海集中土拍中，國資房企積極參與并頻頻落子核心區(qū)域，面向改善性住房需求，打造配套齊全的品質(zhì)社區(qū)。民營房企布局外圍板塊，選擇總價相對較低的地塊先進入上海市場積累經(jīng)驗，形成品牌影響力，為后續(xù)深耕做鋪墊。央國企與民營房企共同參與，多元化的競拍主體有助于推動土地市場健康發(fā)展。

??上海新建商品住宅市場發(fā)展情況

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??2025年第三季度，上海新建商品住宅供需規(guī)模同環(huán)比不同程度下降。其中，新建商品住宅供應(yīng)面積同比下降19.02%、環(huán)比下降22.32%；成交面積同比下降18.29%、環(huán)比下降25.02%；成交均價同比增長8.5%、環(huán)比增長1.5%。季度內(nèi)新建商品住宅供需比為1.06，季末商品住宅庫存量較上一季度末小幅增加。

??新建商品住宅供應(yīng)面積縮量，五大新城及郊區(qū)新增供應(yīng)占比降至51.56%

??2025年第三季度，上海新建商品住宅供應(yīng)縮量。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，三季度，上海共96個新建商品住房項目披露上市計劃，與上季度持平；可供應(yīng)面積約140.94萬平方米，環(huán)比下降10.2%；合計房源10738套，環(huán)比下降13.9%。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年第三季度，上海商品住宅累計供應(yīng)面積131.56萬平方米，同比下降19.02%、環(huán)比下降22.32%；累計供應(yīng)房源10150套，同比下降18.83%、環(huán)比下降25.52%。

??從項目入市情況來看，當(dāng)季上海共有90個項目入市，累計推售房源10248套。從區(qū)域分布來看，當(dāng)季上海新建商品住宅供應(yīng)規(guī)模前五位依次是浦東、寶山、靜安、嘉定、閔行，供應(yīng)面積依次為31.6萬平方米、23.2萬平方米、12.2萬平方米、12.2萬平方米、10.1萬平方米。五大新城及郊區(qū)新建商品住宅供應(yīng)占全市當(dāng)季新建商品住宅供應(yīng)總量比重約51.56%，較上一季度下降約2.74個百分點。

??新建商品住宅成交面積同環(huán)比雙降，季末成交增長顯著

??三季度，上海新建商品住宅成交面積約124.55萬平方米，同比下降18.29%、環(huán)比下降25.02%；成交套數(shù)9733套，同比下降23.22%、環(huán)比下降28.43%；成交均價約82970元/平方米，同比增長8.5%、環(huán)比增長1.5%。從月度成交數(shù)據(jù)來看，7-9月新建商品住宅成交面積依次為37.49萬平方米、32.03萬平方米、62.05萬平方米。

??具體到項目來看，當(dāng)季90個入市項目中，14盤觸發(fā)積分制，觸發(fā)率約12.3%，較上一季度提升約3.3個百分點；“日光盤”14個，占入市項目的15.6%，較上一季度下降約8.9個百分點；開盤或加推當(dāng)天去化率低于30%的樓盤34個，占入市項目的27.9%，較上一季度下降約14.6個百分點。熱點商品住宅項目中，位于閔行春申板塊的景香苑以174668平方米位居當(dāng)季上海商品住宅項目成交面積首位，位于徐匯龍華板塊的綠城潮鳴東方以220729元/平方米位居當(dāng)季上海商品住宅成交均價首位，位于黃浦豫園板塊的嘉里金陵華庭以86.69億元位居當(dāng)季上海商品住宅成交總金額首位

??五大新城及郊區(qū)成交占比升至54.1%，總價1000萬以上產(chǎn)品成交面積占比提升至40.2%

??從成交區(qū)域來看，根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當(dāng)季上海新建商品住宅成交面積前五位依次為浦東、寶山、閔行、嘉定、黃浦，成交面積依次為28.44萬平方米、15.41萬平方米、11.82萬平方米、10.13萬平方米、9.56萬平方米。五大新城及郊區(qū)新建商品住宅成交面積占全市當(dāng)季新建商品住宅成交面積的54.1%，占比較上一季度提升約3個百分點。

??從成交結(jié)構(gòu)來看，面積段分布方面，90～110平方米產(chǎn)品依然是當(dāng)季上海新建商品住宅成交主力，成交面積約41.43萬平方米，約占總成交面積的33.3%，隨后依次是110～130平方米產(chǎn)品、200平方米以上產(chǎn)品，成交面積占比分別為17.3%、15.1%。價格段方面，總價1000萬以上產(chǎn)品是當(dāng)季上海新建商品住宅成交主力，成交面積約50.02萬平方米，約占總成交面積的40.2%，環(huán)比提升0.8個百分點；隨后依次是500萬～700萬產(chǎn)品、300萬～500萬產(chǎn)品，成交面積占比分別為18.3%、17.8%。

??從成交價格來看，根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當(dāng)季上海新建商品住宅成交均價約82970元/平方米，同比增長8.5%、環(huán)比增長1.5%。其中，黃浦、長寧、靜安、虹口、徐匯分列成交均價前五位，成交均價依次為193998元/平方米、150574元/平方米、146052元/平方米、140557元/平方米、125702元/平方米；在成交均價漲跌幅方面，浦東、松江、靜安、虹口、黃浦同比漲幅居前，漲幅分別為35.2%、14.4%、12.0%、9.2%、4.8%，普陀、長寧、徐匯、楊浦、金山成交均價同比跌幅居前，跌幅分別為10.0%、9.9%、7.0%、4.0%、3.4%。

??全市商品住宅存量小幅增加，崇明、奉賢、金山去化壓力較大

??三季度，上海新建商品住宅供需比約1.06。截至2025年9月末，上海新建商品住宅存量約742.03萬平方米，較2025年第二季度末增加約7.0萬平方米；去化周期約14.2個月（以近6個月商品住宅平均銷量計算，下同）。其中，浦東、奉賢、松江庫存規(guī)模位居前三位，依次約170.4萬平方米、72.2萬平方米、66.9萬平方米，去化周期分別約13.0個月、40.4個月、22.9個月。崇明商品住宅庫存規(guī)模約31.8萬平方米，但由于銷售端持續(xù)承壓，去化周期高達54.5個月，庫存壓力顯著；長寧庫存量最少，約1.7萬平方米。

??上海二手住宅市場發(fā)展情況

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??2025年第三季度，上海二手住宅市場熱度略有下降，成交面積、成交套數(shù)及成交均價環(huán)比均出現(xiàn)下跌，但成交面積、成交套數(shù)同比仍保持增長。成交區(qū)域主要集中在浦東及郊區(qū)，成交產(chǎn)品延續(xù)以中小戶型、中低總價的剛需類為主。

??二手住宅成交面積、成交套數(shù)及成交均價均環(huán)比下降

??三季度，上海二手住宅累計成交面積450.1萬平方米，同比增長12.0%、環(huán)比下降10.0%；累計成交套數(shù)52555套，同比增長11.5%、環(huán)比下降10.3%；成交均價38132元/平方米，同比下降5.8%、環(huán)比下降6.7%；成交總金額約1716.2億元，同比增長5.6%、環(huán)比下降16.0%。

??季度內(nèi)二手住宅市場成交量持續(xù)增長，成交均價持續(xù)下滑

??季度內(nèi)，上海二手住宅市場呈現(xiàn)出較為明顯的“以價換量”特征。具體來看：

??供應(yīng)方面，據(jù)中國城市二手房指數(shù)發(fā)布報告顯示，7-9月，上海市二手住宅掛牌量指數(shù)先降后升，掛牌價指數(shù)持續(xù)下跌，其中，掛牌量指數(shù)環(huán)比分別下跌7.2%、下跌4.3%、上漲22.9%，掛牌價指數(shù)環(huán)比分別下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.5%。

??成交方面，根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7-9月，上海二手住宅成交面積依次為146.3萬平方米、150.7萬平方米、153.1萬平方米，成交套數(shù)依次為1.69萬套、1.76萬套、1.80萬套，成交均價依次為38874元/平方米、38155元/平方米、37400元/平方米。季度內(nèi)上海二手住宅成交面積、成交套數(shù)持續(xù)增長，成交均價持續(xù)下滑。

??成交區(qū)域主要集中在浦東及郊區(qū)，總價500萬元以下產(chǎn)品成交占比達73.5%

??據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從區(qū)域分布看，當(dāng)季上海二手住宅成交規(guī)模前五位依次為浦東、閔行、寶山、松江、嘉定，成交面積依次為97.1萬平方米、48.0萬平方米、43.9萬平方米、37.0萬平方米、31.7萬平方米；成交均價前五位依次為黃浦、徐匯、長寧、靜安、虹口，成交均價分別為90333元/平方米、68178元/平方米、65093元/平方米、54214元/平方米、46540元/平方米。

??從成交總價款來看，當(dāng)季上海二手住宅成交主要集中在總價500萬以下產(chǎn)品，此類房源成交面積共計330.9萬平方米，占總成交面積的73.5%。其中，總價200萬以下產(chǎn)品成交面積最多，約157.8萬平方米，占總成交面積的35.1%。從成交房源面積段來看，當(dāng)季上海二手住宅成交主要集中在50～130平方米面積段產(chǎn)品，此類房源成交面積共計316.2萬平方米，占總成交面積的70.2%。其中，70～90平方米面積段產(chǎn)品成交面積最多，約106.5萬平方米，占總成交面積的23.4%?？偟膩砜矗?dāng)季上海二手住宅成交仍以中低總價、中小戶型的剛需類產(chǎn)品為主。