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??最近兩天的股票市場(chǎng)表現(xiàn)非常積極，尤其是上證指數(shù)創(chuàng)下了11年來的新高。實(shí)際上，資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)系非常密切：第一，從化解風(fēng)險(xiǎn)的角度看，資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)通常是并列考慮的；第二，從宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)來看，資本市場(chǎng)的走勢(shì)和樓市的走勢(shì)，都是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表；第三，從居民家庭的角度看，這兩者都是家庭資產(chǎn)配置的重要領(lǐng)域。因此，上證指數(shù)創(chuàng)新高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析也具有關(guān)鍵意義。

??一、核心觀點(diǎn)：股市創(chuàng)新高是樓市回暖的重要外部支撐

??5月11日上證指數(shù)收盤站穩(wěn)4225點(diǎn)，創(chuàng)下近11年新高。這不僅是資本市場(chǎng)的大事，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，同樣是一個(gè)值得關(guān)注的積極信號(hào)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，股市作為經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，其持續(xù)走強(qiáng)通常會(huì)領(lǐng)先于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回暖，而與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往會(huì)在之后感受到這股“暖意”。簡(jiǎn)單來說，當(dāng)大家手里的股票賺錢了、對(duì)未來經(jīng)濟(jì)更有信心了，買房的能力和意愿也會(huì)隨之提升。因此，我們認(rèn)為這一輪股市的突破性上漲，為后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升構(gòu)成了重要的外部支撐。

??二、宏觀經(jīng)濟(jì)向好：居民“錢袋子”與信心同步修復(fù)

??股市創(chuàng)下多年新高，最直接的影響是改善居民的資產(chǎn)負(fù)債表。也就是說，持有股票或基金的家庭，其金融資產(chǎn)正在升值。當(dāng)人們感覺“變富了”的時(shí)候，消費(fèi)和投資的意愿會(huì)明顯增強(qiáng)，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱為“財(cái)富效應(yīng)”。

??1.居民購買力得到實(shí)質(zhì)性增強(qiáng)

??本輪A股成交額連續(xù)多日維持在3萬億元以上的高位，市場(chǎng)活躍度非常高，意味著大量投資者在這一輪上漲中獲得了實(shí)實(shí)在在的收益。對(duì)于有購房需求的家庭來說，股票賬戶里的浮盈可能直接轉(zhuǎn)化為首付的一部分，或者增強(qiáng)他們承擔(dān)月供的信心。這種購買力的提升，對(duì)當(dāng)前處于恢復(fù)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是最直接的需求側(cè)利好。尤其值得注意的是，當(dāng)前各地新房的供應(yīng)也比較積極，進(jìn)入五月后優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目增多，市場(chǎng)本身也在從過去偏重二手房轉(zhuǎn)向偏重新房。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，由于新房認(rèn)購性價(jià)比高，部分人可能會(huì)因?yàn)楣善睅淼呢?cái)富效應(yīng)，將資金轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)上。

??2.經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善，打消“怕跌”顧慮

??過去兩年，部分潛在購房者推遲入市，一個(gè)重要原因是擔(dān)心經(jīng)濟(jì)前景不明、收入不穩(wěn)定，或者擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。而股市創(chuàng)下11年新高，釋放了一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)：市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的看法正在轉(zhuǎn)向樂觀。當(dāng)人們對(duì)未來工作和收入更有把握時(shí)，就更容易做出買房這樣的大額長期決策。這種“信心修復(fù)”對(duì)樓市的意義，有時(shí)比單純的信貸政策放松還要重要。股市帶來的賺錢效應(yīng)，其心理影響較大，有助于提振情緒。結(jié)合當(dāng)前房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，這種積極預(yù)期可能會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為樓市的實(shí)際表現(xiàn)。

??上表總結(jié)了股市上漲向樓市傳導(dǎo)的幾條主要路徑?？梢钥闯?，這一輪股市創(chuàng)新高并非孤立事件，而是整體宏觀環(huán)境改善的一個(gè)縮影，對(duì)樓市需求的釋放具有多重正面意義。

??三、股樓聯(lián)動(dòng)：歷史上“股市?！迸c“樓市熱”的節(jié)奏關(guān)系

??在中國市場(chǎng)，“股樓聯(lián)動(dòng)”是一個(gè)長期存在的現(xiàn)象，雖然二者并非總是同步，但在大方向上存在明顯的先后節(jié)奏。因此，這次股市創(chuàng)下11年新高值得密切關(guān)注，它作為晴雨表的作用不容忽視，對(duì)股樓之間的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)需要持續(xù)跟蹤。

??1.歷史上典型的兩輪股樓聯(lián)動(dòng)回顧

??回顧2007年和2015年前后的市場(chǎng)表現(xiàn)，可以看到較為清晰的規(guī)律：股市率先啟動(dòng)并走出一輪行情，隨后1-2個(gè)季度，核心城市的房地產(chǎn)銷售和價(jià)格也會(huì)逐步升溫。背后的邏輯在于，資金總是先流向流動(dòng)性最好的資本市場(chǎng)，待獲利后再逐步轉(zhuǎn)向流動(dòng)性相對(duì)較弱、但更為保值的不動(dòng)產(chǎn)。這并不是說股市漲了房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，但股市持續(xù)向好，確實(shí)是樓市回暖的一個(gè)重要先行指標(biāo)。尤其是當(dāng)前房?jī)r(jià)處于超跌狀態(tài)，大家對(duì)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的預(yù)期較強(qiáng)，這種效應(yīng)會(huì)更加明顯。而在以往房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的階段，這種超跌效應(yīng)并不存在。從這個(gè)角度看，當(dāng)前股市對(duì)樓市的影響反而比歷史上更強(qiáng)。

??2.當(dāng)前環(huán)境與歷史時(shí)期的異同

??與以往不同的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于政策大力支持的階段。限購放松、首付比例下調(diào)、貸款利率走低等政策，基本都是2023年以來出臺(tái)的利好措施，且政策效應(yīng)在持續(xù)釋放。疊加當(dāng)前房?jī)r(jià)性價(jià)比提高，對(duì)市場(chǎng)的影響效應(yīng)會(huì)更加強(qiáng)。可以說，樓市自身正在積蓄反彈的動(dòng)力。而股市創(chuàng)下11年新高，相當(dāng)于給這個(gè)已經(jīng)“加了柴”的火堆又“吹了一陣風(fēng)”。兩個(gè)積極因素疊加在一起，產(chǎn)生的效果可能大于單獨(dú)任何一個(gè)因素的作用。

??上表對(duì)比了本輪股市新高疊加政策寬松的環(huán)境與此前單純政策寬松的不同。可以看到，股市走強(qiáng)帶來的居民信心和購買力支撐，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)本身已歷經(jīng)五年的深度調(diào)整，這種深度調(diào)整為資金進(jìn)入樓市創(chuàng)造了更明顯的可能性，使得當(dāng)前的樓市修復(fù)基礎(chǔ)比以往更加扎實(shí)。

??四、對(duì)不同類型的城市和購房者的實(shí)際影響

??股市創(chuàng)新高對(duì)樓市的影響并非“一碗水端平”，不同類型的城市和購房者感受會(huì)有所不同，但整體上是積極的。

??1.對(duì)一線及核心二線城市：直接受益，需求有望加速釋放

??這些城市的購房群體中，有一定比例的家庭持有股票或基金資產(chǎn)。股市上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)，在這些城市會(huì)體現(xiàn)得最為明顯。同時(shí)，這些城市的房產(chǎn)本身具備較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，當(dāng)股市上漲后，部分資金會(huì)選擇“獲利了結(jié)”轉(zhuǎn)入樓市進(jìn)行資產(chǎn)保值。近期深圳、廣州等城市在新政后出現(xiàn)的成交回暖，某種程度上已經(jīng)可以感受到這種“股樓聯(lián)動(dòng)”的初期效應(yīng)。

??2.對(duì)三四線城市：間接提振，主要通過信心傳導(dǎo)

??三四線城市的購房者直接持股比例相對(duì)較低，股市上漲的財(cái)富效應(yīng)不如大城市明顯。但這些城市的樓市同樣會(huì)受益于整體宏觀預(yù)期的改善——當(dāng)大家覺得經(jīng)濟(jì)向好、收入穩(wěn)定時(shí)，原本猶豫的婚房、改善房需求也會(huì)逐步釋放。因此，這種影響更多是通過“信心”來傳導(dǎo)的，速度可能慢一些，但方向是積極的。

??上表可見，不同類型的購房需求都能從股市向好中獲得不同程度的積極影響。這說明本輪股市創(chuàng)新高對(duì)樓市的支撐是全面而多維度的。

??五、結(jié)論：積極看待，但保持理性

??綜合以上分析，我們認(rèn)為上證指數(shù)創(chuàng)近11年新高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞了明確的積極信號(hào)。這種積極影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是通過改善宏觀預(yù)期修復(fù)購房信心；二是通過財(cái)富效應(yīng)直接增強(qiáng)部分購房者的購買力；三是通過股樓聯(lián)動(dòng)的節(jié)奏效應(yīng)，為樓市回暖提供額外的助推力。

??當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本驅(qū)動(dòng)力更多還是在于城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及當(dāng)前的政策聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，包括潛在需求挖掘。因此，單純用股市表現(xiàn)去完全對(duì)等判斷樓市走勢(shì)，并不現(xiàn)實(shí)。我們需要客觀看待資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到，宏觀經(jīng)濟(jì)向好這個(gè)大方向是明確的。對(duì)于正處于恢復(fù)期和企穩(wěn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這無疑是一個(gè)非常積極的外部信號(hào)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)