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??2026年3月，京津兩城商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“節(jié)后全面修復(fù)、小陽(yáng)春成色顯現(xiàn)、城市間結(jié)構(gòu)性分化延續(xù)”的運(yùn)行特征。春節(jié)假期效應(yīng)消退疊加前期積壓需求集中釋放，兩城供需兩端環(huán)比大幅回升，新建商品住宅成交量較2月實(shí)現(xiàn)翻倍以上增長(zhǎng)。但本輪回升更多是季節(jié)性因素和前期政策累積效應(yīng)的體現(xiàn)，價(jià)格回升主要集中在核心區(qū)和改善型項(xiàng)目，市場(chǎng)復(fù)蘇的持續(xù)性與深度仍存不確定性，結(jié)構(gòu)性分化將是貫穿全年的核心主線。

??【內(nèi)容速覽】

??土地市場(chǎng)：涉宅用地恢復(fù)成交，兩城熱度與價(jià)格分化顯著。3月京津兩城涉宅用地供應(yīng)總建筑面積約35.58萬(wàn)平方米，成交總建筑面積約47.60萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)57.9%，同比增長(zhǎng)67.8%。其中北京成交總建筑面積13.26萬(wàn)平方米，成交樓板價(jià)19659元/平方米，土地價(jià)值高但成交規(guī)模受控；天津成交總建筑面積34.34萬(wàn)平方米，成交樓板價(jià)3654元/平方米。

??新建商品住宅市場(chǎng)：供需兩端節(jié)后全面放量，環(huán)比大幅回升但同比仍普遍承壓。京津兩城商品住宅供應(yīng)總量約95.93萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)107%；成交總量約108.13萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)178.7%，“小陽(yáng)春”行情如期兌現(xiàn)，但同比維度兩城成交面積均為負(fù)增長(zhǎng)。庫(kù)存端，北京去化周期34個(gè)月，天津22.5個(gè)月，兩城庫(kù)存壓力差異明顯。

??存量商品住宅市場(chǎng)：政策驅(qū)動(dòng)成交全面放量，兩城二手房市場(chǎng)分化顯著。北京3月二手住宅成交19904套，環(huán)比增長(zhǎng)144.6%，同比增長(zhǎng)3.4%，創(chuàng)近15個(gè)月新高，呈現(xiàn)“量漲價(jià)穩(wěn)”的良性復(fù)蘇格局。天津3月二手住宅成交約14463套，環(huán)比增長(zhǎng)113.6%，同比下降4.5%；成交均價(jià)8376元/平方米，環(huán)比下降1.4%，同比下降19.2%，“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)延續(xù)。兩城二手房占住房交易總量的比重超七成，市場(chǎng)主導(dǎo)地位穩(wěn)固。

??01 . 土地市場(chǎng)

??1. 供求表現(xiàn)：供求有所回暖，但仍處于低位運(yùn)行區(qū)間

??2026年3月，京津冀區(qū)域（18城）涉宅用地整體供應(yīng)總建筑面積約285.24萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.1%，同比下降49.4%；成交總建筑面積約357.71萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)124.5%，同比下降24.9%，成交樓板價(jià)2878元/平方米，環(huán)比下降50.6%，同比下降23.6%。供求較2月有所回暖，但整體仍處于低位運(yùn)行區(qū)間。

??2. 市場(chǎng)熱度：底價(jià)成交成市場(chǎng)主流，房企拿地審慎

??3月京津冀涉宅用地平均溢價(jià)率為1.7%，與2月持平，從近一年走勢(shì)看，平均溢價(jià)率仍處于低位。本月成交總金額超5億元的宅地共3幅，均以底價(jià)成交，房企拿地策略整體高度審慎。

??3. 核心城市表現(xiàn)：兩城供求規(guī)模分化，房企聚焦核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊

??3月，京津兩城涉宅用地整體供應(yīng)建面35.58萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28.8%，同比下降1.8%；成交建面47.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)57.9%，同比增長(zhǎng)67.8%。底價(jià)成交成為兩城土地市場(chǎng)的主流格局，房企投資布局的結(jié)構(gòu)性特征進(jìn)一步強(qiáng)化。

??北京：供應(yīng)小幅回升、成交收縮。3月北京涉宅用地供應(yīng)5幅，供應(yīng)總建面31.08萬(wàn)平方米；成交3幅，成交總建面13.26萬(wàn)平方米，成交地塊均以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0%。成交地塊主要分布于順義、昌平等區(qū)域，均由本地國(guó)企競(jìng)得。成交樓板價(jià)19659元/平方米，同比下降80.8%，主要受去年同期核心區(qū)高價(jià)地塊成交帶來(lái)的高基數(shù)效應(yīng)影響。

??天津：供應(yīng)銳減、成交放量。3月天津僅推出1幅涉宅用地，但成交4幅，成交建面34.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63.3%；成交樓板價(jià)3654元/平方米，同比下降70.5%。供應(yīng)驟減但成交放量，主要系前期已掛牌地塊在3月集中成交，并非需求側(cè)的趨勢(shì)性改善。3月成交的4幅住宅用地容積率全部控制在2.0以下，充分體現(xiàn)了天津土地市場(chǎng)“低密、改善、高品質(zhì)”的供應(yīng)導(dǎo)向。

??02 . 新建商品住宅市場(chǎng)

??1. 供求表現(xiàn)：節(jié)后全面修復(fù)，“小陽(yáng)春”如期兌現(xiàn)

??1)   京津商品住宅整體運(yùn)行特征

??2026年3月，京津兩城新建商品住宅市場(chǎng)供需兩端迎來(lái)節(jié)后全面修復(fù)。兩城新建商品住宅新增供應(yīng)面積約95.93萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)107%，同比下降7.9%；成交面積約108.13萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)178.7%，同比下降15.6%；成交均價(jià)34450元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8.2%，同比下降6.7%，“小陽(yáng)春”行情如期兌現(xiàn)。

??2)   核心城市表現(xiàn)

??北京：新建商品住宅供應(yīng)44.37萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)68%，同比下降33.7%；成交面積42.64萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)192.9%，同比下降21.2%；成交均價(jià)59511元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.4%，同比下降4.3%，整體延續(xù)“控增量”的調(diào)控導(dǎo)向。

??天津：新建商品住宅供應(yīng)51.56萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)158.9%，同比增長(zhǎng)38.2%；成交面積65.48萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)171%，同比下降11.5%；成交均價(jià)18128元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.3%，同比下降1.3%。節(jié)后修復(fù)態(tài)勢(shì)明顯，成交規(guī)模創(chuàng)近12個(gè)月新高。

??兩城價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)分化特征：北京成交均價(jià)高位運(yùn)行，環(huán)比回升主要受改善型高價(jià)項(xiàng)目集中簽約帶動(dòng)，但同比仍處小幅下降通道；天津成交均價(jià)環(huán)比回升，自2025年11月觸及階段性低點(diǎn)后實(shí)現(xiàn)環(huán)比回升，筑底企穩(wěn)特征逐步顯現(xiàn)。

??2. 庫(kù)存及去化周期：兩城去化壓力均較大

??截至2026年3月末，京津兩城庫(kù)存規(guī)模整體處于高位，去化周期均超20個(gè)月，壓力凸顯。

??北京：庫(kù)存與去化周期雙雙上行，市場(chǎng)承壓明顯。截至3月末，北京商品住宅庫(kù)存面積1229.56萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.11%，同比增長(zhǎng)3.81%。按近12個(gè)月月均成交面積計(jì)算的去化周期為34個(gè)月，近5個(gè)月持續(xù)處于30個(gè)月以上的高位，反映出在供應(yīng)端“控增量”背景下，成交規(guī)模的同比下降導(dǎo)致庫(kù)存去化速度放緩，去化壓力進(jìn)一步加劇。

??天津：庫(kù)存有所下降，但去化周期仍同比大幅增長(zhǎng)。截至3月末，天津商品住宅庫(kù)存面積1191.69萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.25%，同比下降1.47%；去化周期22.5個(gè)月，環(huán)比下降0.9%，同比上升25.7%。顯示在成交量回升帶動(dòng)下，庫(kù)存消化態(tài)勢(shì)有所改善，但去化周期仍處于20個(gè)月以上的偏高水平。

??從庫(kù)存絕對(duì)量看，兩城庫(kù)存面積體量接近，但北京去化周期顯著高于天津，主要原因在于北京成交均價(jià)高、套均面積大，月均成交規(guī)模相對(duì)庫(kù)存總量偏低。天津雖去化周期相對(duì)較短，但庫(kù)存套數(shù)超過(guò)11萬(wàn)套，以絕對(duì)規(guī)模計(jì)量的去化壓力依然不容忽視。

??3. 項(xiàng)目表現(xiàn)：改善型產(chǎn)品主導(dǎo)，熱銷項(xiàng)目集中涌現(xiàn)

??項(xiàng)目層面，3月北京與天津成交TOP10榜單呈現(xiàn)明顯的能級(jí)差異，進(jìn)一步印證了兩城市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化邏輯。

??北京：3月多個(gè)新盤集中開盤并取得亮眼業(yè)績(jī)。通州梨園板塊的中?！ぞ艠錆M和占據(jù)北京成交面積與成交金額雙榜首，單月成交2.84萬(wàn)平方米，成交金額14.65億元，成交均價(jià)51488元/平方米；順義中央別墅區(qū)板塊的華潤(rùn)北京潤(rùn)園以1.95萬(wàn)平方米、成交金額14.41億元位列成交面積與金額榜第二，成交均價(jià)73881元/平方米，呈現(xiàn)典型的頂豪改善特征；西城區(qū)的中海京華玖序成交7.11億元，成交均價(jià)176423元/平方米，刷新成交金額TOP10單價(jià)標(biāo)桿。北京成交金額TOP10中通州區(qū)占據(jù)3席（中?！ぞ艠錆M和、中建·運(yùn)河玖院、招商朝棠攬閱），改善型與頂豪項(xiàng)目共同支撐金額榜，呈“剛改+改善+頂豪”三元并立格局。

??天津：TOP10以主城區(qū)改善型項(xiàng)目為主。其中東麗張貴莊板塊的上東金茂智慧科學(xué)城以1.17萬(wàn)平方米的成交面積位列面積榜榜首，成交均價(jià)22578元/平方米。金額榜榜首為紅橋西站板塊的天津金茂府，3月成交面積1.13萬(wàn)平方米，成交金額4.04億元，成交均價(jià)35836元/平方米。

??03 . 存量商品住宅市場(chǎng)

??1. 運(yùn)行特征：政策驅(qū)動(dòng)成交全面放量，以價(jià)換量態(tài)勢(shì)延續(xù)

??3月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的北京、天津兩城二手住宅合計(jì)成交面積310.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)129%，同比增長(zhǎng)0.4%；成交均價(jià)約18711元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比下降11.4%。在政策效應(yīng)與季節(jié)性需求疊加驅(qū)動(dòng)下，成交大幅回暖，“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)延續(xù)。

??2. 核心城市表現(xiàn)：成交環(huán)比翻倍增長(zhǎng)，價(jià)格走勢(shì)分化顯著

??北京：3月二手住宅成交面積174.85萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)140.9%，同比增長(zhǎng)0.4%；成交套數(shù)19904套，環(huán)比增長(zhǎng)144.6%，同比增長(zhǎng)3.4%，創(chuàng)下近15個(gè)月新高；成交均價(jià)26729元/平方米，環(huán)比下降0.4%，同比下降9.3%，呈現(xiàn)“量漲價(jià)穩(wěn)”格局，止跌回穩(wěn)信號(hào)明顯，市場(chǎng)韌性較強(qiáng)。

??天津：3月二手住宅成交面積135.65萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)115.4%，同比增長(zhǎng)0.4%；成交套數(shù)14463套，環(huán)比增長(zhǎng)113.6%，同比下降4.5%；成交均價(jià)8376元/平方米，環(huán)比下降1.4%，同比下降19.2%，以價(jià)換量態(tài)勢(shì)延續(xù)。

??3. 市場(chǎng)格局演變：二手占比小幅回落但仍占絕對(duì)主體

??3月京津兩城新建商品住宅與二手住宅成交總面積約418.62萬(wàn)平方米，其中二手住宅成交面積占比約74%。受節(jié)后新房集中推盤與政策效應(yīng)雙重帶動(dòng)，3月新房成交占比較前期有所回升，但二手住宅仍占據(jù)區(qū)域住房交易的絕對(duì)主體地位。

??04 .  后市展望

??3月京津兩城商品住宅市場(chǎng)雖迎來(lái)環(huán)比大幅修復(fù)，“小陽(yáng)春”行情如期兌現(xiàn)，但兩城新房同比仍為負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇的持續(xù)性與深度仍存不確定性，結(jié)構(gòu)性分化仍將是貫穿市場(chǎng)運(yùn)行的核心主線。

??土地市場(chǎng)：低位恢復(fù)，聚焦核心與改善。北京核心區(qū)地塊競(jìng)拍熱度有望維持，2026年第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單已發(fā)布，后續(xù)豐臺(tái)、通州、懷柔等區(qū)域供地有望持續(xù)推進(jìn)，但房企拿地策略將繼續(xù)聚焦核心板塊，非核心板塊底價(jià)成交格局短期內(nèi)難以改變。天津土地市場(chǎng)以低密改善型用地為主，一季度成交地塊容積率全部控制在2.0以下，預(yù)計(jì)后續(xù)供地將延續(xù)“低密、優(yōu)質(zhì)”導(dǎo)向，契合市場(chǎng)改善型產(chǎn)品需求趨勢(shì)。綜合來(lái)看，兩城土地市場(chǎng)整體仍處于低位恢復(fù)階段，尚不具備全面回暖的基礎(chǔ)，“核心聚焦、底價(jià)主流、國(guó)企主導(dǎo)”的三元格局短期內(nèi)難以打破。

??新建商品住宅市場(chǎng)：熱度邊際放緩，結(jié)構(gòu)性分化加劇。4月作為傳統(tǒng)“金三銀四”的延續(xù)窗口，兩城新房成交規(guī)模有望維持相對(duì)高位，但環(huán)比增速或?qū)⑦呺H放緩。北京方面，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目成交集中度將進(jìn)一步提升，海淀、昌平、豐臺(tái)等區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目有望延續(xù)熱銷態(tài)勢(shì)，但遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化壓力難有實(shí)質(zhì)性緩解。天津方面，改善型產(chǎn)品仍將主導(dǎo)市場(chǎng)，核心城區(qū)仍是成交主力區(qū)域，產(chǎn)品品質(zhì)、配套完善度和性價(jià)比將成為項(xiàng)目去化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。兩城價(jià)格端，北京有望維持高位平穩(wěn)，天津筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)，但價(jià)格全面回升仍需等待市場(chǎng)基本面的實(shí)質(zhì)性改善。

??存量商品住宅市場(chǎng)：北京二手房市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。在中央“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的部署下，北京作為一線城市基本面較好，住房剛性需求和改善性需求長(zhǎng)期存在，后續(xù)房地產(chǎn)政策仍具備優(yōu)化空間，二手房成交韌性凸顯，有望維持高位運(yùn)行。天津二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”的核心格局短期內(nèi)難以發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)整體仍面臨一定的下行壓力。隨著學(xué)區(qū)需求季等驅(qū)動(dòng)因素減弱和3月底市場(chǎng)熱度回落，預(yù)計(jì)4月二手房市場(chǎng)將逐步回落至常態(tài)化平穩(wěn)區(qū)間；而經(jīng)過(guò)前期持續(xù)的價(jià)格調(diào)整，業(yè)主降價(jià)預(yù)期有所收斂，市場(chǎng)價(jià)格單邊下行的節(jié)奏有望進(jìn)一步放緩。