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??政策環(huán)境：穩(wěn)定寬松

??1. 中央層面：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

??2026年第一季度，中央堅持著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展總基調(diào)，持續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的頂層設(shè)計，釋放穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型的政策信號，為地方優(yōu)化調(diào)整提供原則遵循與操作空間。具體來看：

??宏觀定調(diào)穩(wěn)市場。2026年《政府工作報告》明確全年房地產(chǎn)工作主線：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。還提出加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求；盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施。中央政治局會議提出要繼續(xù)實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策?！笆逦濉币?guī)劃綱要將房地產(chǎn)納入提振消費(fèi)篇章，提出多管齊下穩(wěn)定預(yù)期；未來五年房地產(chǎn)政策將以保障民生為重心，在推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展方面更加注重提升居住品質(zhì)。

??金融、財稅政策持續(xù)寬松。央行自2026年1月19日起，下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點；國家金融監(jiān)管總局等部門下發(fā)政策指導(dǎo)，對已經(jīng)進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的項目，符合一定條件和標(biāo)準(zhǔn)的，可在原貸款銀行展期5年。央行等部門發(fā)文，將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。財政部、國家稅務(wù)總局等部門發(fā)布公告，明確居民換購住房個人所得稅退稅優(yōu)惠政策延續(xù)至2027年底。

??存量土地盤活導(dǎo)向明確。自然資源部等部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》，要求各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，不定期監(jiān)測執(zhí)行情況；新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。在《關(guān)于深化自然資源要素保障 支持養(yǎng)老服務(wù)改革發(fā)展的若干措施》中提出，在符合安全環(huán)保要求的前提下，閑置商業(yè)、工業(yè)用房及老舊小區(qū)邊角地等可改造為養(yǎng)老設(shè)施，5年內(nèi)按原用途使用，無需變更用途、不增收地價款；非營利性設(shè)施還可依法調(diào)整容積率和建筑高度。

??住房保障與品質(zhì)提升同步推進(jìn)。中央持續(xù)強(qiáng)調(diào)完善租購并舉住房制度，擴(kuò)大保障性住房供給，支持收購存量商品房用作保障房、安置房、人才公寓；推動“好房子”建設(shè)，建立房屋全生命周期安全管理制度，提升住房建設(shè)品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

??城市更新加快推進(jìn)。自然資源部、住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動若干措施的通知》，提出各地利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，將原5年不改變用地主體和規(guī)劃條件的固定過渡期政策，調(diào)整為以5年為原則的靈活過渡期政策。過渡期屆滿辦理土地有償使用手續(xù)時，對新增租賃出讓方式予以支持。在保障安全、不影響遠(yuǎn)期規(guī)劃實施前提下，各地可制定空閑建設(shè)用地的臨時利用規(guī)則并加強(qiáng)實施監(jiān)管；制定存量建（構(gòu)）筑物不增加容積率和高度情況下的臨時利用管控規(guī)則。

??2. 地方層面：堅持因城施策，公積金政策優(yōu)化成為主要抓手

??2026年第一季度，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控121條，政策頻次較上一季度略有減少。其中，寬松性政策103條，中性政策13條，緊縮性政策5條。

??政策方向上，2026年第一季度地方房地產(chǎn)政策延續(xù)聚焦激活需求、去庫存、盤活存量、優(yōu)化供給等方面，涉及優(yōu)化行政限制性政策、加大住房公積金政策支持、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、鼓勵住房“以舊換新”“以小換大”、加大房企合理融資需求支持、收購存量閑置土地和閑置商品房、完善城市更新相關(guān)配套政策等舉措。其中，公積金政策成為一季度地方優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控的主要抓手，主要優(yōu)化方向包括上調(diào)最高貸款額度、優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)寬提取使用范圍、優(yōu)化繳存政策、擴(kuò)大對多子女/人才/軍人等特定群體支持等方面。上海出臺新“滬七條”，在住房限購、公積金、房產(chǎn)稅等方面推出突破性舉措，進(jìn)一步強(qiáng)化了地方房地產(chǎn)政策寬松預(yù)期。

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??房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

??1．供求：各項指標(biāo)規(guī)模持續(xù)收縮、核心指標(biāo)跌幅有所改善

??2026年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底調(diào)整過程中，各項指標(biāo)持續(xù)下行，同比跌幅表現(xiàn)有所差異。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比跌幅較上季度大幅回升；銷售面積及金額季末同比跌幅較年初收窄；新開工、竣工面積低位運(yùn)行，持續(xù)處于較大跌幅區(qū)間；商品住宅庫存增加。

??投資：跌幅明顯收窄。2026年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比減少11.2%，跌幅較上年末收窄6個百分點。其中，住宅投資13531億元，減少11.0%，占總投資比重為76.4%。從地區(qū)來看，東北地區(qū)投資跌幅高于其他區(qū)域，同比減少31.6%，西部地區(qū)跌幅相對最小，同比減少8.1%；開發(fā)企業(yè)投資重點仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重的61.5%。

??開工：仍在深跌區(qū)間。2026年一季度全國房屋新開工面積10373萬平方米，同比減少20.3%，跌幅與上年末基本持平；季度內(nèi)同比跌幅先擴(kuò)大再縮小，持續(xù)處于較大跌幅區(qū)間。竣工面積9789萬平方米，同比減少25.0%，跌幅較上年末擴(kuò)大6.9個百分點。

??銷售：規(guī)模持續(xù)收縮。2026年一季度全國商品房銷售面積19525萬平方米，同比減少10.4%，商品房銷售額17262億元，減少16.7%；季度內(nèi)兩項指標(biāo)同比跌幅均表現(xiàn)先擴(kuò)大再收窄，整體跌幅較上年末仍分別擴(kuò)大了1.7個和4.1個百分點。一季度商品住宅銷售面積及金額分別同比減少13.1%和18.5%。各區(qū)域銷售面積及金額均同比下降，東北部地區(qū)兩項指標(biāo)跌幅最大，分別減少19.2%和25.1%；中部地區(qū)跌幅相對較小，分別減少7.4%和10.1%。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為44.1%、58.6%。

??庫存：住宅增加明顯。2026年一季度末，商品房待售面積78601萬平方米，較上年末增加1969萬平方米。其中，住宅待售面積42771萬平方米，增加2535萬平方米；辦公樓待售面積5255萬平方米，減少75萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積13664萬平方米，減少583萬平方米。

??2．價格：價格環(huán)比跌幅收窄，同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大

??新房：價格環(huán)比跌幅收窄，同比跌幅逐月擴(kuò)大。1—3月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為4座、10座、14座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.37%、-0.28%和-0.21%。1—3月，房價同比上漲的城市數(shù)量分別為4座、5座、4座，同比算數(shù)平均值分別為-3.33%、-3.46%、-3.59%。

??二手房：3月價格環(huán)比上漲城市數(shù)量明顯增加，環(huán)比平均跌幅逐月收窄，同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。1—3月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為2座、2座、13座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.54%，-0.43%，-0.24%。1—3月，價格同比上漲城市數(shù)量均為0座，同比算數(shù)平均值分別為-6.24%，-6.31%，-6.33%。

??3．城市：商品住宅成交規(guī)模下降，多城市消化周期增長

??一季度，監(jiān)測的30座重點城市商品住宅成交總面積2190.07萬平方米，較上季度減少26.8%，較去年同期減少27.6%。具體城市看，成都成交量明顯領(lǐng)先，為183.22萬平方米，廣州、天津、西安、青島、武漢、杭州成交規(guī)模位于第二至第七，面積在101萬—148萬平方米之間，重慶、北京、上海成交面積也位于前十，在83萬—90萬平方米之間。

??一季度末，監(jiān)測的30座重點城市中，成都商品住宅庫存明顯高于其他城市，為2310萬平方米，合肥庫存面積最小，為233萬平方米。與去年相比，12座城市庫存增加，東莞、深圳漲幅居前，分別為17.0%和15.6%；18座城市庫存減少，長春、鄭州去化相對明顯，同比分別減少29.6%和25.7%。消化周期上，3座城市低于18個月，較上季度末少了上海、青島；24座城市在18—36個月之間；3座城市在36個月以上。一線城市依然是上海消化周期最短，為18.9個月，北京最長，為33.9個月。與去年同期相比，26座城市消化周期增長，深圳增長最為明顯；4座城市消化周期縮短。

??土地市場方面，一季度監(jiān)測的30座重點城市土地成交面積935.25萬平方米，較上季度減少81.3%，同比減少40.2%。徐州、寧波土地成交面積較為領(lǐng)先，在70萬平方米左右，其次成都、重慶、西安在50萬—60萬平方米之間，其他成交規(guī)模前十的城市為無錫、廣州、上海、常州、武漢，在39萬—47萬平方米之間。30座重點城市土地成交總金額1421.69億元，較上季度減少71.6%，同比減少53.0%。廣州以268.51億元領(lǐng)先其他城市，其次上海為218.25億元，北京為138.46億元，其他成交金額前十的城市為成都、杭州、寧波、無錫、福州、西安、廈門，在43—91億元之間。

??4．企業(yè)：業(yè)績規(guī)模持續(xù)下降、投資態(tài)度謹(jǐn)慎

??業(yè)績：規(guī)模持續(xù)下降。一季度，銷售規(guī)?？壳暗?00家典型房企實現(xiàn)銷售權(quán)益金額4261.2億元，同比減少26.15。部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖，君一控股、中建玖合、聯(lián)發(fā)集團(tuán)等7家企業(yè)累計業(yè)績同比增幅大于100%。位于銷售權(quán)益金額前兩名企業(yè)為中海地產(chǎn)、保利發(fā)展，超過400億元，華潤置地在300億元以上。

??投資：態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。一季度，克而瑞研究中心重點監(jiān)測的100家企業(yè)拿地新增貨值、總價和建筑面積為3225億元、1596億元和2397萬平方米，同比分別下降48%、50%和29%。企業(yè)整體的拿地意愿依舊偏向謹(jǐn)慎，“央企領(lǐng)銜、城投為主”的格局仍在延續(xù)。在銷售排名前100的企業(yè)里，僅有不足三成的企業(yè)有土地儲備入賬。在銷售前十的企業(yè)中，越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地的拿地金額（全口徑）超過90億，其中同比保持正增長的僅有越秀地產(chǎn)，多數(shù)企業(yè)同比跌幅超過60%。

??融資：規(guī)模大幅減少。一季度，克而瑞研究中心監(jiān)測的重點房企融資522.38億元，環(huán)比減少51%，同比減少37%。一季度重點房企整體新增債券類融資成本為3.51%，境內(nèi)債券融資成本較2025年全年回升了0.23個百分點至2.73%，整體仍然處于較低水平，境外債券融資成本為10.86%。

??到位資金：跌幅持續(xù)擴(kuò)大。2026年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20524億元，比上年減少17.3%。季度內(nèi)累計同比跌幅逐月擴(kuò)大，較上年末擴(kuò)大3.9個百分點。各項資金來源中，國內(nèi)貸款3419億元，下降23.7%；自籌資金7762億元，下降5.3%；定金及預(yù)收款5858億元，下降20.1%；個人按揭貸款2204億元，下降34.6% 

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??當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題

??1.市場筑底階段量價修復(fù)動力不足

??一季度全國房地產(chǎn)市場依然處于回調(diào)筑底階段，盡管3月上海、北京等部分重點城市出現(xiàn)“小陽春”，但整體市場呈現(xiàn)較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)分化行情，表現(xiàn)為全國新房市場持續(xù)下行，重點城市二手房市場熱度回升；重點城市核心板塊受捧，一、二線城市遠(yuǎn)郊和三、四線城市承壓。整體而言，局部熱度正向傳導(dǎo)效應(yīng)有限，不足以扭轉(zhuǎn)全國整體市場，整體仍處低位。居民端就業(yè)與收入不確定性較高，房價下跌帶來的資產(chǎn)貶值預(yù)期，使得購房意愿和信心修復(fù)受阻，整體缺乏復(fù)蘇的持續(xù)動能，實質(zhì)性恢復(fù)需要更長時間。

??2.庫存結(jié)構(gòu)分化，陳舊庫存去化難度大

??3月末全國商品房待售面積同比下降0.1%，庫存總量保持穩(wěn)定，但在銷售規(guī)模收縮下，去化周期仍被拉長。從庫存結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前市場大部分庫存集中在能級較低的城市，中長期去化壓力突出。在這些城市收購存量商品房用作保障房既缺乏社會價值，也無經(jīng)濟(jì)性，不具備大范圍鋪開的基礎(chǔ)。企業(yè)存貨中，還有大量庫存是產(chǎn)品力落后于市場需求的老舊項目，與居民購房偏好脫節(jié)，去化難度大，依靠傳統(tǒng)的降價促銷手段也效果有限，資產(chǎn)無法變現(xiàn)、持續(xù)貶值。同時存在大量企業(yè)在行業(yè)快速發(fā)展期高價拿下的位置偏、難開發(fā)的閑置土地。政策主導(dǎo)“控增量”對于緩解庫存壓力具有積極意義，避免了問題的進(jìn)一步惡化，并為存量消化贏得了時間窗口。但主動縮量無法改變這些區(qū)域存量資產(chǎn)的地理位置，難以化解歷史形成的結(jié)構(gòu)性、低效庫存，如何盤活讓存量房源重新獲得市場競爭力才是關(guān)鍵。

??3.房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整向上下游產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)風(fēng)險

??國家統(tǒng)計局顯示，一季度建筑業(yè)生產(chǎn)總值同比下降3.8%（上年一季度為上漲3.1%，第二季度開始同比下降后跌幅持續(xù)擴(kuò)大）。房建板塊占建筑業(yè)產(chǎn)值比重高，是建筑業(yè)第一大需求來源，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)整是其下滑的主要原因。雖然基建方面持續(xù)穩(wěn)增長，但總量、結(jié)構(gòu)、盈利等均無法彌補(bǔ)房建流失的巨大市場空間，支撐效應(yīng)不足。房地產(chǎn)調(diào)整向建筑行業(yè)傳導(dǎo)風(fēng)險，大量建筑企業(yè)對房企應(yīng)收款計提大額壞賬減值，中國建筑4月發(fā)布公告對2025 年度計提應(yīng)收款項減值準(zhǔn)備 186.6 億元；中小建筑企業(yè)、民營建工被出險房企連帶批量虧損。同時，家居、家電、裝修行業(yè)的零售增速也出現(xiàn)明顯回落，相關(guān)行業(yè)的企業(yè)營收下滑、就業(yè)壓力增大，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷將進(jìn)一步加大上下游行業(yè)的經(jīng)營壓力。

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??2026年二季度房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

??1．政策聚焦預(yù)期管理，著力穩(wěn)市場。二季度房地產(chǎn)政策保持定力，延續(xù)寬松基調(diào)。中央層面政策核心聚焦預(yù)期管理，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項制度框架逐步落地。地方層面圍繞“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三大目標(biāo)，政策措施以精準(zhǔn)優(yōu)化、落地細(xì)化為主，公積金政策優(yōu)化已成為常態(tài)，各地將繼續(xù)用好稅收工具降低住房交易成本、加速好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落地等。各地將加大存量商品房和閑置土地收儲力度以去庫存。城市更新試點工作也將進(jìn)入實質(zhì)性推進(jìn)階段。

??2．市場底部未確認(rèn)，結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)。2026年二季度處于市場底部確認(rèn)的觀察階段，投資、銷售、新開工等指標(biāo)規(guī)模都將持續(xù)低位運(yùn)行，市場銷售規(guī)模季節(jié)性回升，同比跌幅有望緩慢收窄。市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復(fù)的特征，核心城市二手房市場持續(xù)“以價換量”保持一定的活躍度；新房市場“好房子”項目在競爭中保持價格韌性，遠(yuǎn)郊區(qū)新建項目房價承壓。土地市場方面，各地根據(jù)制定的供地計劃，供應(yīng)節(jié)奏將逐步提升，市場熱度有望階段性回升；城市分化的格局延續(xù)，熱點集中于一線城市核心地段及強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)板塊。因為各地住宅用地規(guī)模調(diào)減，成交量較往年同期不會有明顯提升。

??3．企業(yè)加速推盤，投資謹(jǐn)慎。當(dāng)前銷售市場底部仍未確認(rèn)，房企流動性壓力將持續(xù)上升。3 月房企融資邊際回暖有望趨勢延續(xù)至二季度，但整體融資呈現(xiàn)低位修復(fù)、結(jié)構(gòu)極度分化，絕大多數(shù)中小民企、出險房企融資難度依然很大。銷售方面，企業(yè)將抓住二季度銷售旺季，加速推盤、以價換量回籠資金，積極去庫存。投資拿地方面，策略聚焦控規(guī)模、保現(xiàn)金流、優(yōu)貨值，聚焦一線、強(qiáng)二線核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地。部分企業(yè)將因為投資收縮、產(chǎn)品競爭力弱，面臨經(jīng)營困境。

??注：具體城市范圍詳見附件重點城市交易數(shù)據(jù)部分。