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??近日，商務(wù)部等五部門聯(lián)合印發(fā)《城市商業(yè)提質(zhì)行動(dòng)方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）。這一政策于二十屆四中全會(huì)后、消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇與壓力并存的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)推出，是對(duì)“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn)”的具體響應(yīng)與精準(zhǔn)落地，也標(biāo)志著城市商業(yè)的發(fā)展邏輯正從規(guī)模擴(kuò)張的“增量時(shí)代”，全面轉(zhuǎn)向質(zhì)量、效率與體驗(yàn)并重的“精益化時(shí)代”。

??一、政策背景：宏觀戰(zhàn)略引領(lǐng)與行業(yè)現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)

??《方案》的出臺(tái)，源于宏觀戰(zhàn)略指引與行業(yè)發(fā)展壓力。

??從戰(zhàn)略層面看，方案是二十屆四中全會(huì)“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)”、“以新供給創(chuàng)造新需求”等精神的具體施工圖，其核心目標(biāo)直指打通制約經(jīng)濟(jì)循環(huán)的關(guān)鍵堵點(diǎn)——通過(guò)系統(tǒng)性提升城市商業(yè)質(zhì)量，激活國(guó)內(nèi)大循環(huán)的內(nèi)生動(dòng)力，強(qiáng)化城市在雙循環(huán)中的樞紐作用。

??從行業(yè)層面看，當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)雖保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但內(nèi)部分化加劇，深層結(jié)構(gòu)性問(wèn)題已較為凸顯，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

??一是消費(fèi)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢固。2025年1-9月我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)4.5%，但9月單月增速放緩至3.0%，反映出當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)雖保持復(fù)蘇勢(shì)頭，但居民消費(fèi)信心與支付能力仍待進(jìn)一步鞏固，內(nèi)需潛力尚未完全釋放。

??二是業(yè)態(tài)表現(xiàn)分化顯著。2025年1-9月，與生活品質(zhì)相關(guān)的體育、娛樂(lè)用品類零售額同比增長(zhǎng)19.6%，家用電器和音像器材類增長(zhǎng)25.3%，顯示品質(zhì)化、升級(jí)類消費(fèi)需求旺盛。然而，傳統(tǒng)百貨店零售額僅增長(zhǎng)0.9%，顯示出傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)面臨轉(zhuǎn)型壓力嚴(yán)峻。

??三是商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)步入存量紅海。集中式商業(yè)正處于總量增長(zhǎng)放緩、存量競(jìng)爭(zhēng)加劇的階段。根據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2025年上半年新增集中式商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量125個(gè)，較去年同期下降33個(gè)；與此同時(shí)，我國(guó)存量集中式商業(yè)項(xiàng)目已突破1萬(wàn)個(gè)，商業(yè)面積達(dá)7.08億平方米，其中約56.5%的項(xiàng)目開(kāi)業(yè)超5年，普遍面臨設(shè)施老化、業(yè)態(tài)陳舊等問(wèn)題。為應(yīng)對(duì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，各類商業(yè)體正積極通過(guò)打造“二次元”“體育+”“公園街區(qū)式”等主題化場(chǎng)景，加快業(yè)態(tài)調(diào)整與空間改造，以構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??在此背景下，《方案》的出臺(tái)，正是對(duì)國(guó)家戰(zhàn)略的精準(zhǔn)落地，也是對(duì)行業(yè)痛點(diǎn)的系統(tǒng)性回應(yīng)，旨在通過(guò)一場(chǎng)“質(zhì)的革命”，重塑城市商業(yè)生態(tài)。

??二、政策核心內(nèi)容：五大維度重構(gòu)商業(yè)價(jià)值邏輯

??《方案》內(nèi)容詳實(shí)，舉措具體，其核心內(nèi)容可以從以下五個(gè)方面來(lái)看：

??1.商業(yè)布局：構(gòu)建梯度化、多層次網(wǎng)絡(luò)體系

??《方案》明確提出“全國(guó)示范步行街（商圈）為引領(lǐng)、特色商業(yè)街區(qū)為支撐、一刻鐘便民生活圈為基礎(chǔ)”的三級(jí)城市商業(yè)體系。其中，核心商圈通過(guò)“一街一策”“一圈一策”改造升級(jí)，旨在打造消費(fèi)地標(biāo)與城市名片；一刻鐘便民生活圈則推動(dòng)擴(kuò)圍升級(jí)，在有條件的地級(jí)市全面推進(jìn)，并開(kāi)展全域推進(jìn)先行區(qū)試點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)試點(diǎn)地區(qū)主城區(qū)社區(qū)全覆蓋。這一布局調(diào)整的關(guān)鍵意義在于，將社區(qū)商業(yè)從以往的“配套角色”，提升為商業(yè)體系的“基礎(chǔ)性、保障性”環(huán)節(jié)，成為激活日常消費(fèi)、提升居民幸福感的核心抓手。

??2.商業(yè)業(yè)態(tài)：推動(dòng)精準(zhǔn)化、融合化發(fā)展

??政策引導(dǎo)下，商業(yè)業(yè)態(tài)正從“大而全”轉(zhuǎn)向“準(zhǔn)而精”，并實(shí)現(xiàn)線上線下深度融合，具體體現(xiàn)為三個(gè)方向：

??一是品質(zhì)化與專業(yè)化并舉：一方面培育大型商業(yè)綜合體以滿足綜合消費(fèi)需求；另一方面鼓勵(lì)發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、奧特萊斯、買手店等專業(yè)業(yè)態(tài)，精準(zhǔn)匹配特定圈層消費(fèi)需求。

??二是商旅文體健深度融合：明確支持“商業(yè)+旅游”“商業(yè)+文化”等跨業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)，引導(dǎo)商業(yè)設(shè)施與旅游景點(diǎn)、歷史建筑等協(xié)同，開(kāi)發(fā)富含地域特色的產(chǎn)品及服務(wù)。這為商業(yè)項(xiàng)目打造獨(dú)特性和吸引力開(kāi)辟了新路徑。

??三是線上線下無(wú)縫銜接：鼓勵(lì)發(fā)展即時(shí)零售，推廣“平臺(tái)下單+門店配送”等模式，這將推動(dòng)實(shí)體商業(yè)的數(shù)字化改造和履約能力提升。

??3.空間利用：強(qiáng)調(diào)存量更新與科技賦能

??面對(duì)土地資源約束和存量時(shí)代到來(lái)的現(xiàn)實(shí)，《方案》給出了明確的空間利用策略，核心聚焦“存量盤活”與“科技提效”：

??在存量改造方面，提出“一店一策”推動(dòng)低效商業(yè)設(shè)施轉(zhuǎn)型，明確支持地方將符合條件的商業(yè)設(shè)施改造項(xiàng)目納入設(shè)備更新及城市更新行動(dòng)支持范疇。

??在科技賦能方面，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等技術(shù)集成應(yīng)用，完善智能導(dǎo)引、精準(zhǔn)營(yíng)銷、云上購(gòu)物等智慧商業(yè)新模式，旨在通過(guò)技術(shù)滲透全面提升運(yùn)營(yíng)效率和消費(fèi)體驗(yàn)。

??4.發(fā)展規(guī)劃：注重科學(xué)規(guī)劃與動(dòng)態(tài)調(diào)控

??為避免重復(fù)建設(shè)和盲目發(fā)展，《方案》著重強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃的科學(xué)性與動(dòng)態(tài)性，形成“規(guī)劃-監(jiān)測(cè)-調(diào)整”的閉環(huán)管理：

??一方面推動(dòng)商業(yè)規(guī)劃與城市國(guó)土空間總體規(guī)劃、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃有效銜接，做到“三同”（同謀劃、同部署、同推進(jìn)），確保商業(yè)發(fā)展與城市整體布局相協(xié)調(diào)。

??另一方面建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)調(diào)整機(jī)制，對(duì)主要商圈、步行街的坪效及出租率開(kāi)展動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，對(duì)供給過(guò)剩、效率低下的及時(shí)調(diào)整。目前，自然資源部已部署利用城市國(guó)土空間監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，為商業(yè)用地調(diào)控提供支撐，進(jìn)一步保障規(guī)劃落地的精準(zhǔn)性。

??5.財(cái)政支持：引入REITs開(kāi)辟長(zhǎng)效融資渠道

??在資金保障方面，《方案》的突破性舉措在于提出支持符合條件的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。這一政策將為沉淀大量資本的商業(yè)地產(chǎn)，提供重要的存量資產(chǎn)退出渠道和再投資資金，既能有效改善企業(yè)現(xiàn)金流，也為商業(yè)設(shè)施提質(zhì)升級(jí)提供了長(zhǎng)效融資支持，破解了以往“改造資金缺、資產(chǎn)流動(dòng)性低”的難題。

??三、政策影響：重塑行業(yè)格局與資產(chǎn)價(jià)值

??《方案》的落地實(shí)施，將對(duì)城市商業(yè)領(lǐng)域的各方參與主體產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，推動(dòng)行業(yè)格局與資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生系統(tǒng)性變革：

??對(duì)地方政府而言，工作重心將從“招商引資、項(xiàng)目建設(shè)”轉(zhuǎn)向“科學(xué)規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)化”，需進(jìn)一步提升商業(yè)規(guī)劃能力，避免盲目建設(shè)，轉(zhuǎn)而聚焦打造特色商業(yè)街區(qū)、推動(dòng)文商旅體融合發(fā)展，以商業(yè)提質(zhì)帶動(dòng)城市功能升級(jí)；

??對(duì)開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商而言，“跑馬圈地”的增量開(kāi)發(fā)模式已正式終結(jié)，“資產(chǎn)管理能力”將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的勝負(fù)手，將取決于對(duì)存量資產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力、對(duì)消費(fèi)趨勢(shì)的敏銳把握能力，以及對(duì)新技術(shù)的應(yīng)用轉(zhuǎn)化能力，資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也將從傳統(tǒng)的“位置+規(guī)模”，轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)效率+現(xiàn)金流穩(wěn)定性+品牌價(jià)值”的綜合維度；

??對(duì)品牌商而言，將迎來(lái)創(chuàng)新發(fā)展的黃金期。具有獨(dú)特品牌主張、深耕垂直領(lǐng)域、善于創(chuàng)造內(nèi)容的“商業(yè)新物種”，將獲得更多進(jìn)入優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間的機(jī)會(huì)，而與商業(yè)體共同創(chuàng)造獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)，將成為品牌突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵；

??對(duì)投資者而言，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（如REITs）的底層資產(chǎn)將更趨優(yōu)質(zhì)多元，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)護(hù)城河的存量改造項(xiàng)目、社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，以及智慧化程度高的商業(yè)體，將更受資本市場(chǎng)青睞，投資邏輯從“短期套利”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期價(jià)值持有”。

??四、趨勢(shì)展望與相關(guān)建議

??展望未來(lái)，在《方案》的指引下，中國(guó)城市商業(yè)將呈現(xiàn)四大趨勢(shì)：商圈發(fā)展主題化、社區(qū)商業(yè)中心化、消費(fèi)體驗(yàn)沉浸化、商業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)字化?；谶@一趨勢(shì)，我們向行業(yè)參與者提出四點(diǎn)建議：

??1.強(qiáng)化戰(zhàn)略研究與精準(zhǔn)定位：企業(yè)需加強(qiáng)對(duì)城市能級(jí)、區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣的深度研究，放棄“大而全”的傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)向“小而美”、“精而?！钡牟町惢ㄎ唬跃珳?zhǔn)匹配區(qū)域消費(fèi)需求。

??2.擁抱科技但回歸人性本質(zhì)：積極應(yīng)用數(shù)字化工具提升運(yùn)營(yíng)效率是必然方向，但需明確技術(shù)僅是手段而非目的。商業(yè)的終極目標(biāo)始終是服務(wù)于“人”，需在技術(shù)賦能的同時(shí)，注重創(chuàng)造有溫度、有人情味的社交與生活空間。

??3.構(gòu)建“商業(yè)生態(tài)共同體”：開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、品牌商、服務(wù)商需打破傳統(tǒng)的利益壁壘，從簡(jiǎn)單的租賃合作關(guān)系，升級(jí)為“價(jià)值共創(chuàng)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”的伙伴關(guān)系，共同投資于內(nèi)容創(chuàng)新與體驗(yàn)升級(jí)，形成協(xié)同發(fā)展的商業(yè)生態(tài)。

??4.關(guān)注政策紅利把握更新機(jī)遇：密切跟蹤各地方政府針對(duì)商圈改造、首店經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)等出臺(tái)的配套細(xì)則，積極爭(zhēng)取政策支持，將存量資產(chǎn)更新作為重要戰(zhàn)略增長(zhǎng)點(diǎn)，以政策紅利撬動(dòng)商業(yè)提質(zhì)的內(nèi)生動(dòng)力。