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??2026年1月22日，?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局發(fā)布一則重要公告，宣布面向社會公開征集存量商品住房用作保障性租賃住房房源。雖然收購存量商品房做保租房的操作在2025年也有，但是類似地方操作說明2026年各地正深入貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神和住建部住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作導(dǎo)向，同時也體現(xiàn)了保障房供給思路在進一步優(yōu)化。

??1.政策核心要點概述

??近日，?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告，宣布由市政府委托國有企業(yè)，面向市場公開征集并收購存量商品住房，專項轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。此舉標志著地方政府從傳統(tǒng)的土地供應(yīng)和規(guī)劃管理角色，更深地介入住房市場的存量流通與結(jié)構(gòu)優(yōu)化環(huán)節(jié)，具有較好的市場效應(yīng)。

??本次政策旨在通過市場化手段，一舉多得：快速籌集保障性租賃住房房源、定向消化特定存量商品房庫存、服務(wù)重點產(chǎn)業(yè)人才安居。政策執(zhí)行呈現(xiàn)出“目標精準、條件清晰、時間緊迫”的突出特點，其核心框架可通過下表直觀呈現(xiàn)：

??2.政策深層動因與戰(zhàn)略意圖分析

??2.1直接動因：定向去庫存與完善住房保障體系。當前房地產(chǎn)市場調(diào)整期，部分城市面臨庫存壓力。?？谡呔珳舒i定“2020年后建設(shè)”、“120平方米以內(nèi)”的房源，意在直接、高效地消化當前市場上符合現(xiàn)代居住標準、但去化承壓的新建商品房庫存，體現(xiàn)了2026年較好的去庫存導(dǎo)向。同時，這也避免了新建保障房的漫長周期，能迅速增加租賃住房供給，是完成保障性住房建設(shè)指標的有效路徑。

??2.2核心戰(zhàn)略：以住房配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才戰(zhàn)略。政策將收購范圍嚴格限定在“中心城區(qū)及重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，并明確優(yōu)先服務(wù)自貿(mào)港四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，揭示了其核心戰(zhàn)略意圖：將住房保障與城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人才引進戰(zhàn)略深度綁定。通過為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的租賃住房，降低人才居住成本，優(yōu)化營商環(huán)境，最終服務(wù)于海南自貿(mào)港建設(shè)的長遠目標，實現(xiàn)“產(chǎn)城融合、以房留人”。

??2.3模式創(chuàng)新：探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此次由政府主導(dǎo)、國企實施、市場化運作的收購模式，是在探索房地產(chǎn)領(lǐng)域“政府與市場協(xié)同”的新模式。它試圖在“市場失靈”的領(lǐng)域（存量去化、保障房供給）發(fā)揮政府“看得見的手”的引導(dǎo)作用，同時尊重市場定價規(guī)律，確保項目的財務(wù)可持續(xù)性，為化解行業(yè)風險、構(gòu)建“市場+保障”雙軌制住房體系提供地方實踐樣本，真正在去庫存和保障房等領(lǐng)域探索更具有可持續(xù)性和可復(fù)制性的模式。

??3.對房地產(chǎn)市場的多維影響評估

??3.1對海口本地市場的即時影響

??庫存與價格：短期內(nèi)將對政策覆蓋范圍內(nèi)的符合條件房源形成直接利好，有助于加速去化，對穩(wěn)定相關(guān)區(qū)域房價預(yù)期起到積極作用。但由于收購標準嚴格（新建、小戶型、整單元），對大面積、老舊存量房的帶動效應(yīng)有限，市場分化可能加劇。

??房企現(xiàn)金流：對于持有相關(guān)存量房源的開發(fā)企業(yè)而言，這提供了一個難得的現(xiàn)金回籠機會，尤其對于部分資金鏈緊張的房企，能有效緩解壓力。國企作為買方，交易信用度高，是顯著的利好。

??租賃市場：大量新增的、位置較優(yōu)的保障性租賃住房入市，將優(yōu)化租賃住房的供應(yīng)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，或影響同地段、同品質(zhì)的中低端租賃房源。當然最核心的就是促進住房租賃消費品質(zhì)的提升。

??3.2對行業(yè)與政策的示范效應(yīng)

??為其他城市提供可參考模板：?？谧鳛槭鞘泻妥再Q(mào)港核心，此舉具有很強的示范意義。2026年各地要圍繞去庫存和保障房優(yōu)供給方面持續(xù)發(fā)力。預(yù)計未來一段時間，庫存壓力較大、且有較強人才引進需求的重點二線城市，可能會評估并推出類似政策，在2025年既有實踐基礎(chǔ)上，形成一波地方政府“以購代建”籌集保障房的政策潮。

??重塑房企開發(fā)邏輯：政策明確了政府對“新建、中小戶型、配套全”房源的偏好，這將引導(dǎo)開發(fā)商在未來項目定位和產(chǎn)品設(shè)計時，更主動地考慮與保障性住房體系的兼容性，或與政府建立更深的合作。

??加速“租購并舉”格局形成：政府大規(guī)模持有并運營核心區(qū)域的租賃住房，將實質(zhì)性壯大機構(gòu)租賃市場的供給主體力量，推動住房消費觀念從“重購輕租”向“租購并舉”穩(wěn)步轉(zhuǎn)變。

??4.潛在挑戰(zhàn)與風險提示

??財政可持續(xù)性風險：收購需要巨額啟動資金，且后續(xù)運營要求“收入覆蓋成本”。保障性租賃住房租金通常低于市場價，如何實現(xiàn)財務(wù)平衡是一大考驗，對地方國企的融資與運營能力提出高要求。

??執(zhí)行公平性與透明度風險：市場化定價的尺度、房企房源入選的標準，在實際操作中需高度透明，避免產(chǎn)生尋租空間，確保國有資產(chǎn)交易的公允性。

??“虹吸效應(yīng)”與市場扭曲風險：若收購量較大，可能短期內(nèi)過度拉動特定片區(qū)、特定戶型的價格，形成非市場化的價格信號，對普通商品房交易市場產(chǎn)生一定干擾。

??政策的長效性待觀察：此次征集時間極為倉促（僅一周），更像一次“試點”。其長期是會成為常態(tài)化收購機制，還是階段性去庫存工具，仍有待觀察，后續(xù)配套細則與資金安排是關(guān)鍵。

??5.結(jié)論與建議

??海口此次政策，表面看和2025年各地已推進的“以購代建”模式?jīng)]有太多差異，但考慮到2026年去庫存工作的提速，以及保障房供給工作有較大的調(diào)整，所以要從更高的視角去理解此類工作方向，并基于“人產(chǎn)城”的視角思考相關(guān)工作內(nèi)容。

??對于決策層（其他地方政府）：可積極關(guān)注?？谀Ｊ降男Ч?，但不可盲目照搬。必須審慎評估自身財政承受能力、庫存結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)需求，量力而行，設(shè)計符合本地實際的精細化方案。2026年一季度最迫切的任務(wù)就是盤摸庫存情況和庫存去化堵點，更好為后續(xù)工作提供支撐。

??對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：應(yīng)重新審視自身存量資產(chǎn)，尤其是符合“新建、中小戶型、位置好”條件的項目，可積極對接此類政策機會。尤其是要關(guān)注2026年財政工具擴張帶來的利好點，把握相關(guān)資金和企業(yè)銷售資金的關(guān)系。另外，長遠看，需將“可售、可租、可保障”納入產(chǎn)品戰(zhàn)略考量，增強業(yè)務(wù)模式的靈活性以應(yīng)對市場變遷。

??對于投資者與市場觀察者：應(yīng)看到2026年各地政策面還在積極發(fā)力，尤其是在“增量-存量”、“商品房-保障房”等多市場領(lǐng)域會有系統(tǒng)的推進工作。要從此類工作中重新判斷市場供求關(guān)系、預(yù)期變量調(diào)整等，真正找到市場新的發(fā)力點。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進