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??導(dǎo)語

??期內(nèi)確認(rèn)存貨跌價(jià)損失494億，凈利潤(rùn)虧損902億。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??研究視點(diǎn)

??2025年上半年，我國有效實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)支持政策繼續(xù)發(fā)力，圍繞提振需求、優(yōu)化供給、打造“好房子”、構(gòu)建新模式等方面展開，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。上半年市場(chǎng)整體延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但二季度以來市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)有所減弱。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1-6月，全國新建商品房銷售面積4.59億平方米，同比下降3.5%，新建商品房銷售額4.42萬億元，下降5.5%，面積和金額降幅與1-5月相比有所擴(kuò)大。

??由于政策利好與市場(chǎng)回暖尚需時(shí)日，行業(yè)整體仍在深度調(diào)整過程中。在此背景下，2025年上半年，多數(shù)上市房企面臨營收規(guī)模下滑的壓力。此外受先前高成本、低利潤(rùn)存貨結(jié)轉(zhuǎn)影響，期內(nèi)毛利潤(rùn)達(dá)1414億元，同比下滑9%。與此同時(shí)，期內(nèi)凈利潤(rùn)虧損達(dá)902億，歸母凈利潤(rùn)虧損954億，行業(yè)凈利潤(rùn)已連續(xù)四年虧損。目前來看，短期內(nèi)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備與應(yīng)收款項(xiàng)的信用減值準(zhǔn)備的計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)依然很高，對(duì)企業(yè)盈利表現(xiàn)的影響依然存在。

??隨著行業(yè)深度調(diào)整，企業(yè)經(jīng)營邏輯也要加快轉(zhuǎn)變。優(yōu)選項(xiàng)目、審慎投資，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平；戰(zhàn)略精簡(jiǎn)、降本增效，提升經(jīng)營效益；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價(jià)，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤(rùn)、穿越周期的關(guān)鍵。

??01
營收利潤(rùn)雙降，凈利潤(rùn)連續(xù)四年虧損

??1、營業(yè)收入下降15%至12868億，毛利潤(rùn)下降9%

??2025年上半年，行業(yè)典型上市房企1整體實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12868億元，同比下降15%；營業(yè)成本11454億元，同比下降16%。營業(yè)收入在2023年短暫回升后，2024年再次出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢(shì)，2025年上半年?duì)I收規(guī)模跌幅略有收窄。

??從毛利潤(rùn)來看，從2021年開始就保持下滑趨勢(shì)，2025年上半年典型上市房企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)1414億元，同比下滑9%。

　　從凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)來看，由于營收規(guī)模下滑、資產(chǎn)減值等諸多因素，自2022年起，行業(yè)典型上市房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)大幅虧損，2023年凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大至2762億，2024年進(jìn)一步擴(kuò)大至3397億，2025年上半年凈利潤(rùn)虧損達(dá)902億，歸母凈利潤(rùn)虧損954億，行業(yè)凈利潤(rùn)已連續(xù)四年虧損，整體行業(yè)盈利表現(xiàn)不容樂觀。

??2、毛利率為10.87%，凈利潤(rùn)處于持續(xù)虧損狀態(tài)

??從企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)來看，2025年上半年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為10.87%，較2024全年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為-7.45%，為虧損狀態(tài)；歸母凈利率同樣為-7.9%。如果排除已出險(xiǎn)企業(yè)，僅看27家未暴雷房企的盈利水平，對(duì)應(yīng)的毛利率為15.09%，較2024全年上升2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為1.71%，扭轉(zhuǎn)了2024年凈利虧損態(tài)勢(shì)。

??房地產(chǎn)行業(yè)盈利出現(xiàn)虧損的原因，一方面，歷史高位獲取的高地價(jià)、低利潤(rùn)項(xiàng)目影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)。其次，近年來企業(yè)銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價(jià)換量”來保證貨值去化，加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。此外，行業(yè)下行背景下，房企對(duì)存貨等資產(chǎn)及應(yīng)收款項(xiàng)等，計(jì)提資產(chǎn)減值或信用減值撥備，以及投資物業(yè)的公允價(jià)值波動(dòng)，也對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)表現(xiàn)有較大的負(fù)面影響。

??3、整體投資物業(yè)收入下降3%，占總營收占比5%（略）

??02
減收減利成為行業(yè)普遍趨勢(shì)66%房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損

??1、近六成房企毛利潤(rùn)下滑，經(jīng)營性業(yè)務(wù)修復(fù)企業(yè)盈利（略）

??2、66%企業(yè)凈利潤(rùn)為虧損，四家房企凈利潤(rùn)虧損超百億（略）

??3、行業(yè)ROE水平進(jìn)一步降低，保持在歷史較低水平（略）

??03

??期內(nèi)存貨跌價(jià)損失494億

??投資物業(yè)重估承壓

??1、商業(yè)物業(yè)需求下滑，投資物業(yè)公允價(jià)值虧損33億（略）

??2、超七成房企計(jì)提存貨跌價(jià)，確認(rèn)存貨跌價(jià)損失494億（略）

??3、超七成房企合聯(lián)營虧損，表外項(xiàng)目仍有資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)（略）

??4、行業(yè)銷管費(fèi)用規(guī)模下降11%，銷管費(fèi)用率略上升至6.07%（略）

??04

??總結(jié)：規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量比拼

??資產(chǎn)運(yùn)營成為周期壓艙石

??2025年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)營收與盈利雙降，行業(yè)凈利潤(rùn)依舊保持虧損狀態(tài)，一方面結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)利潤(rùn)空間下降，此外存貨及應(yīng)付款項(xiàng)均存在減值風(fēng)險(xiǎn)，合聯(lián)營投資虧損也成為凈利虧損的重要因素。 

??展望2025年下半年，在最近的業(yè)績(jī)會(huì)中，部分頭部房企給出了不同角度的預(yù)判。綠城管理層認(rèn)為，行業(yè)正處在“三變?nèi)蛔儭钡霓D(zhuǎn)折期：“政策導(dǎo)向已從去杠桿轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)，需求由普漲變?yōu)榉只?，?jìng)爭(zhēng)也從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量比拼。但不變的是，城鎮(zhèn)化的長(zhǎng)期邏輯仍在，居民對(duì)美好生活的追求沒有改變，“房住不炒”的大基調(diào)依舊清晰”。而龍湖管理者則直言，短期走勢(shì)仍要看政策刺激的力度。經(jīng)歷四年深度調(diào)整，不少城市的房?jī)r(jià)相比高點(diǎn)已下跌三成甚至更多，樓市的止跌回穩(wěn)不僅關(guān)系行業(yè)本身，更關(guān)乎宏觀經(jīng)濟(jì)與金融穩(wěn)定。中長(zhǎng)期來看，龍湖依然堅(jiān)定樂觀，原因在于一二線核心地段依舊缺乏真正的“好房子”，改善性需求韌性強(qiáng)，而建好房子、提供好服務(wù)，依舊是一門值得長(zhǎng)期深耕的生意。萬科管理層也在會(huì)上延續(xù)了務(wù)實(shí)基調(diào)。他們指出，新房供應(yīng)仍偏緊，供求關(guān)系的改善為市場(chǎng)走出低谷提供了條件。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)是“增量容易，存量難”，未來只能“以時(shí)間換空間”，耐心等待信心恢復(fù)。 

??與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的深度調(diào)整，商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)成為穿越周期的壓艙石，穩(wěn)定了企業(yè)的盈利能力。典型企業(yè)如龍湖集團(tuán)，業(yè)績(jī)會(huì)中管理層表示，下半年將開業(yè)約10座商場(chǎng)，2026年及2027年，計(jì)劃每年新開業(yè)約十個(gè)項(xiàng)目。2025年整個(gè)商業(yè)航道預(yù)計(jì)會(huì)實(shí)現(xiàn)10%以上的增長(zhǎng)。“會(huì)堅(jiān)定地圍繞著1+4，C1（航道）在慢慢穿越周期，另外四個(gè)航道會(huì)堅(jiān)定地構(gòu)成一個(gè)增長(zhǎng)盤來共同幫助整個(gè)集團(tuán)進(jìn)行增長(zhǎng)?！迸c此同時(shí)，華潤(rùn)置地、招商蛇口及新城控股均有提及要通過公募 REITs推動(dòng)存量資產(chǎn)價(jià)值釋放。 

??盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行階段，但下行力呈現(xiàn)邊際改善，下行區(qū)間已有收窄。尤其是近期短期政策頻頻利好，著力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更快止跌回穩(wěn)，2025年下半年或2026年將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底回穩(wěn)的關(guān)鍵之年。在此背景下，房企更要從“精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品升級(jí)、運(yùn)營增值、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)”四個(gè)方面來提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。在開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，平衡好資源流速與利潤(rùn)兌現(xiàn)，落實(shí)提升產(chǎn)品品質(zhì)。在資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域，做好去粗存精，加強(qiáng)內(nèi)容運(yùn)營，加快效益貢獻(xiàn)。